淺析不動產統一登記中的樓盤表建立落宗及土地分攤

李蔚蘭

[摘要]不動產統一登記工作制度落實是否到位，由具體工作操做過程所體現，通過對實踐中有關樓盤表建立及房地關聯的技術問題進行探討和分析，能使不動產統一登記工作高效、加速地推進，以滿足當前新形勢下不動產統一登記工作的需要。

[關鍵詞]不動產統一登記；樓盤表；落宗；土地分攤

不動產統一登記制度是不動產物權的確認和保護制度，圍繞實現“四統一”，我國不動產統一登記制度建設推進已歷經兩年，其過程相當復雜，不僅需要法律法規政策等有效依據，還需要大量有關計算機、測量等技術手段及方法做支撐。在當今房地一體的不動產登記工作中，快速高效地完成不動產登記系統中的基礎技術工作，即樓盤表建立、梳理房屋及對應土地的空間數據、權屬性質、用途等、完成權籍調查及樓盤落宗、土地面積分攤等內容，才能有效開展不動產統一登記工作，切實保護權利人利益，創造社會價值，推進我國基本制度改革。

1、樓盤表的建立

樓盤表是當前不動產登記業務的核心基礎數據，是不動產登記信息系統與權籍信息系統相互聯接的橋梁。它是對土地和房屋的物理屬性以及相互關系的描述，是表現房屋物理狀態信息（包括每套房屋面積、戶型、層數、用途等）和權屬狀態信息而形成的一個二維變化的直觀表格。

樓盤表由項目信息、樓幢、房屋三部分組成。具體建立要通過不動產登記信息系統來完成，按照項目管理一樓棟管理一項目樓盤表管理的步驟進行。

1.1準備基礎資料

包括土地審批及登記發證資料、項目立項批準文件、規劃批準文件（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、規劃驗收證明資料等）、建設項目竣工驗收備案書、房產測繪成果報告（含總建筑面積、分層分戶情況、總平面圖、戶型分布圖、分戶圖等）、宗地空間信息。

1.2建立項目

項目信息主要是項目基本信息、證書信息等。項目基本信息包括項目名稱如博泰花園、項目主體性質如商品房、主開發商的單位全稱、立項面積、立項文號、總幢數、項目坐落、項目工程總造價、項目狀態等。證書信息主要包括項目立項、土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等信息。

1.3建立自然棟和邏輯棟

自然棟和邏輯棟描述的是一幢樓的基本信息，是建立樓盤表的前提基礎。

一個項目下一般有幾個到幾十個樓幢，項目建好后，先添加自然棟，再在自然棟下添加邏輯棟并編輯。創建自然棟時信息設置主要內容包括：建筑物名稱（比如：6號樓）、建筑物基本用途（比如：成套住宅、工業、商業服務、辦公、教育等）、建筑物高度、建筑面積、地上地下層數等。

自然棟下面可以添加一個或若干邏輯棟，其信息設置主要包括棟號、樓棟坐落、房屋用途、建筑結構、房屋預測面積及實測面積、宗地面積、基底面積、相關證書號、樓棟實景圖等。樓盤表建立的基本單位為邏輯棟，每幢房屋應各自建立一個樓盤表。同一物理幢塔樓、裙樓共存的，裙樓上有二幢以上（含二幢）塔樓的，裙樓和每幢塔樓則分別各自建立一個（邏輯幢）樓盤表。同一物理幢因歷史原因造成按單元跨占不同宗地的或占用土地使用權類型有劃撥、有出讓的，則應分別建立邏輯棟樓盤表。

實例分析：比如項目為博泰花園，下設名稱如1號樓、2號樓…u自然棟；各自然棟下設邏輯棟，一般只有一個邏輯棟時要名稱與自然揀保持一致，此例中邏輯棟名稱仍為1號樓、2號樓……。對于復雜樓棟可分情況設置多個邏輯棟，名稱可男設，如6號樓裙樓上有兩幢塔樓的，自然棟為6號樓，邏輯棟為3個：6號樓底層商業、6號樓東住宅、6號樓西辦公。

1.4樓盤表設置

樓盤表設置是對邏輯棟的編輯，要有起始層、結束層、總單元數和起始單元數、每層每單元幾套房屋等內容，比如：一幢樓地下無建筑，地上6層。

通過創建樓盤生成每套房的二維直觀圖，人工對每套房屋信息進行編輯，填寫每套房屋的門牌號、房號、建筑面積、建筑結構、規劃用途、房屋性質、是否電梯房、房屋類型、戶型類別、房屋標識等。最終生成含有每套房屋物理狀態信息的二維直觀圖，在后期登記業務時賦予每套房屋的產權信息。

1.4.1樓層設置

現實中大多新開發的商品小區，都配套有地下停車廠、儲藏室或地下房屋等，在設置樓房層數時，總層數為物理層，包括地下及地下層數，地上部分層數為名義層。如地下有三層，地上12層，則樓盤表中的物理層為1至15層，名義層為負3層至地上12層，名義負3層對應物理層的第1層，依次類推。

1.4.2樓房單元及房號設置

樓房單元可按實際情況設置，并在信息系統內自動匹配每套房屋屬性，一般底層商業因其建筑特點無法茌不同單元進行分配，可以按無單元進行處理。房號由信息系統自動生成，也可以依當地實際編號進行修改。有躍層、LoFT、企業辦公、廠房等特點的房屋，可以分不同情況對房間進行上下層合并或左右合并，編一個房號。如房屋有獨立使用空間需拆分的，在原房間基礎上，面積選擇等拆分或自定義拆分，位置可以上下拆分或左右拆分，并自行定義拆分后房間套數。

2、房屋落宗 房地關聯

不動產登記在進入業務辦理之前要先生成一個不動產單元號，房地一體的不動產單元設定是包括宗地及其地上建筑物的，單元編碼是行政區劃、地籍區地籍子區代碼、宗地代碼加上房屋代碼構成的，落宗即是將已建成的房屋樓盤表與權籍信息系統的宗地等空間數據進行關聯，從而生成每套房屋的不動產單元號。房地關聯后，房屋位置已確定，業務辦理時可以通過信息系統查看其定位情況，確保辦理業務的唯一性及正確性。

具體操做：

第一步，準備行政區、地籍區、地籍子區已劃定的成果。一般行政邊界采用的是全國二調成果劃定成果、地籍區和地籍子區采用農村集體土地確權登記發證劃定成果。也可依實際采用地方最新劃定的行政區劃成果，以及最新變更的地籍區及地籍子區。

第二步，準備宗地坐標空間數據及房屋輪廓空間數據。一般這類數據成果電子版都采用CAD圖形數據形式，最方便的可以利用原有土地登記電子圖形成果獲取宗地空間數據，利用城鎮地籍調查電子圖形成果獲取樓房輪廓空間數據，需要注意的是一定要查看對比原房管部門所發房產證上分戶圖，以保證歷史資料與現實的一致性。其次無CAD電子數據的，采用土地登記檔案中的紙質坐標成果，逐一人工錄入坐標，生成宗地CAD數據，無任何資料可參考的，必須通過野外補測來獲取宗地及房屋空間數據。

對于在建工程，無法進行樓房實測的，預售預登記需落宗的，可以采用規劃部門核準的建設工程設計總平面圖的數據來實現暫時定位，待建成實測后在進行圖形替換。

第三步，坐標轉換，拓樸檢查。進行宗地、房屋坐標系對比，查看是否與權籍系統內坐標系一致（現一般為西安1980坐標系），不一致的，一定要轉換成一致的坐標系。檢查CAD數據中的行政區、地籍區、地籍子區、宗地線及房屋線是否閉合，通過拓樸檢查，然后利用ARCGIS或其他工具將CAD數據中的線文件轉換為面文件（如SHP）。

第四步，導入成果，進行編輯。將以上面文件成果導入不動產登記權籍調查信息系統內，建立不動產統一登記空間數據庫，地籍區、地籍子區（或街坊）宗地、房屋等空間通過命名或其他編輯，在系統內分類顯示，不同數據分層管理，如行政區劃層、宗地層、房屋層、注記層、道路層等。宗地編輯填寫內容主要是宗地特征、面積、不動產單元號、權利設定方工、地類編碼、權利類型等進行編輯；房屋編輯填寫內容主要是房屋名稱、結構、層數、建筑面積、占地面積、棟號等。（圖一）

第五步，房屋落地

檢查所建樓盤正確無誤，選擇要落宗的自然棟，通過地籍子區的命名、道路、宗地形狀和面積、樓房輪廓等信息，找準宗地位置及房屋位置，將樓盤選落至正確位置，完成房地關聯，樓盤表中所有房屋分別生成唯一的不動產單元號，落宗完成（圖二，圖示房屋中間顯示小圓點即已落宗）。

3、房地一體的土地分攤

3.1土地分攤起源及現狀

《土地管理法》實施以來，土地以宗地為單位，共有權利的存在引出了土地分攤的出現，但現實中并不多見，2002年國土資源部下發了《關于進一步加快城鎮住房土地登記工作的通知》（國土資發[2002]31號），決定在全國范圍內開展城鎮住房用地登記發證，自此，“土地分攤面積”被廣泛應用，雖然法律上并未給予具體定義，但在實際工作中一直存在，由于建筑物所有權人共同使用一宗土地，共有人之間享有的對應土地使用權面積務必要采用分攤的方式來解決。

多年以來，各地分攤土地面積的辦法不盡一致，國家層面也沒有一個統一的方法，在當下不動產統一登記工作中，房地一體的登記致使此類問題更是顯現。登記土地使用權是《不動產登記暫行條例》的具體要求，同時《不動產權籍調查技術方案》也將分攤土地面積作為調查內容之一，土地分攤儼然成了一個法律和技術問題。

3.2土地分攤實際意義

首先可以保護不動產權利人利益，《物權法》確立了不動產登記制度，如果對房地一體的不動產只做房產登記，而不做土地分攤登記，會造成權利的不完整，無法實現“產權明晰”，也起不到完全的保護權利作用。比如法院查封某幢樓部分不動產時，依《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十三條“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權及地上建筑物的所有權分屬被執行人及他人的除外”，明確了辦理了土地分攤登記的不動產可以受到保護，反之只辦房產登記而不做土地分攤登記的房屋也隨著被查封的土地而一并被查封。

其次土地不分攤，無法明確業主對小區內的土地使用權哪些是按份共有、哪些是共同（即建筑物區分所有權部分的公共道路、綠地、基礎設施、物業用房等占地），這將直接影響建筑物所有權人對建筑區劃內土地的權力、義務和管理方式。

再次可以有效解決土地分期開發，建筑物竣工時期不同而造成的預售預登記轉現登記問題。

3.3土地分攤面積的計算

建設用地使用權分為地表、地上、地下，這里研究的土地分攤主指地表建設用地使用權的分攤，與地表以上建筑物一體不可分割的地表以下建筑物、地表以上挑空的建筑物，產權明確的參與地表土地使用權分攤，其分攤形式有按份共有和共同共兩種。

3.3.1參與分攤土地的建筑物總面積及分戶建筑面積。

已建成的建筑物必須合法，具有工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案證書和規劃驗收核實意見；建筑總面積包括整幢樓地上地下有產權的所有不動產單元面積，并且建筑面積符合規劃設定條件，保證建筑區劃內的實際容積率與土地出讓合同中的約定一致。分戶分室（或分層）的建筑面積是房屋獨立使用空間面積加上其分攤的建筑面積之和，所有分戶分室（或分層）不動產單元面積之和為建筑物總面積。

地表以下如果是配套的基礎設施如人防工程等建筑物，不參與土地面積分攤，不再計算至總建筑面積中；對于計入住房建筑面積且住戶擁有產權的車庫、貯藏室、地下室等住房以外的建筑面積，應參與土地面積的分攤，計算至總建筑面積中。

3.3.2分攤土地的界線范圍

土地分攤可以采用先分割分棟再分攤的辦法進行，也可以分割后聯片分攤。對住宅區用地與辦公等其他用地混合茌同一宗地時，應先進行宗地分割，再分別辦理登記，之后進行分攤。

對于具有明顯權屬界線的住宅小區或住宅用地，可以直接設立共用宗進行土地面積分攤，共用宗面積為小區面積，此類辦法適合一般只有一棟樓的小型生活區。

對于大型生活區、沒有明確權屬界線的開放式住宅小區或住宅用地，可以按棟設立分攤土地界線，以樓房垂直投影輪廓最外邊點連線形成的圖形外延1.5米所形成的區域為分攤土地范圍；兩棟樓間距不足3米的，以間距的中間為界，劃分攤區域：距地界或道沿小于1.5米的按實際地界或以道路沿線確定分攤范圍。對于綜合性商服、辦公、住宅一體的以及底層為裙樓連體樓房，同樣采用此方法劃定分攤土地界線范圍。現實工作中，絕大部分地區的不動產登記采用這種分棟劃定分攤土地范圍的方法，這與整小區所有樓棟共同分攤小區土地面積相比，其特點在于靈活方便，可操作性強，避免了一幢樓中分攤錯誤而致使整小區出錯的尷尬，同時解決了開發商因分期開發土地而分期申請登記的現實問題，更符合《不動產登記暫行條例實施細則》中第三十六條關于建筑物區分所有權業主共有部分的描述。

對于樓房底層單獨小院，因情況復雜，不計入分攤，但購房人銷售合同中有明確約定產權歸購房人所有的，符合城市規劃要求及經物業管理部門書面同意的，可將院落占用的土地面積單獨計入住房產權人使用，該樓幢垂直投影輪廓最外邊點連線形成的圖形外延1.5米后，除去小院占地部分的剩余面積為該樓分攤土地范圍。

建筑區劃內其他未分攤部分為建筑物所有權業主共有部分，包括道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業管理用房占用土地，在申請登記時一并申請為業主共有。

3.3.3具體計算

分攤面積=（戶建筑面積÷總建筑面積）

分攤范圍內土地面積，其中戶建筑面積為每套住房的建筑面積或每個分割單元的建筑面積。

結語：

不動產統一登記工作任重道遠，其涉及的技術問題與法律法規要求密不可分，地方要在國家統一標準的基礎上開拓創新具有地方特色的解決方案，及時為不動產統一登記工作提供可操做性技術支撐，加速實現不動產統一登記制度的全面高效落實，體現不動產統一登記成果的社會價值。