蚌埠市龍子湖旅游住宅地產的經濟學研究

王瑾

摘 要：通過實地調研總結龍子湖住宅地產發展現狀運用SWOT分析、文獻研究、定向分析等研究方法對其現狀進行研究分析，同時對蘇州太湖旅游住宅地產成功案例進行分析，結合龍子湖現實，借鑒其發展經驗，通過以上研究找出改善龍子湖住宅開發問題的對策。

關鍵詞：龍子湖；旅游住宅地產；SWOT分析

文章編號：1004-7026（2017）18-0038-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻標志碼：A

1 緒論

1.1 研究背景

21世紀以來，房地產業和旅游業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，但是住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，單純性房地產產業萎縮。隨著旅游業和房地產業結合，旅游房地產在我國呈現出快速發展的趨勢。旅游住宅地產作為旅游房地產的重要部分，近年來也得到了很大的開發。

1.2 研究目的

龍子湖位于蚌埠市，近年來隨著經濟的發展，其已由“城郊湖”變成了“城內湖”，是全國最大的城市內湖。擁有豐富的人文自然資源，便利的交通、廣闊的市場空間等優勢。但蚌埠市正處于城市發展的快速時期，龍子湖周邊旅游住宅地產開發迅猛，其開發過程中存在很多問題：只有住宅銷售，不見旅游開發；開發過程中生態環境遭到破壞；經濟效益低下等問題。但現在旅游住宅地產的合理開發得到了重視，基于這種情況我們期望通過研究分析提出改善龍子湖旅游住宅地產的對策。

1.3 研究意義

相對于傳統的房地產，旅游住宅地產提供了更高規格、更高品質的房地產，旅游住宅地產的蓬勃發展也帶動了蚌埠市旅游業和房地產行業的快速發展。旅游業和房地產這兩個行業在我國社會中的影響很大，旅游住宅地產的發展完善，能夠帶動其他行業，比如交通運輸業、銷售行業、建筑業等的發展。

2 國內旅游住宅的開發模式

2.1 對景點的自然資源進行旅游住宅開發

這種模式所指的自然資源是開發項目中的自然環境比如湖泊、特色文化建筑等。這些自然資源是房地產開發的重要部分。主要的景觀環境可以包括自然的景點環境或是人文文化。這種開發模式“因地制宜”，著重于開發當地的自然環境的優勢以及深厚人文、歷史文化的價值。開發過程中要注意保護當地的自然環境，不要盲目追求利益。

2.2 是基于人們精神與物質需求構造人為景觀

很多開發商為了達到更好的開發效果常在開發過程中設計和建設一些人工的景觀，如高爾夫別墅區、高級體育俱樂部、游樂園等滿足人們日益增長的精神與物質需求的開發。主要有三種：首先，基于城市建設中的公園、人工湖等景觀，開發獨具特色的小區。這種小區具備優美的環境，完善的基礎設施、便利的交通，其主要的客戶群是城市內購買力較強的客戶；其次基于城市內的文化中心建設一些必要的休閑和娛樂場所。這種開發模式主要滿足城市居民在的休閑和娛樂需求；還有是修建以休閑娛樂為主要內容的度假村比如高爾夫別墅區、海濱別墅等，這些開發模式面向的是具有高消費能力的旅游消費者。在這種開發模式下可以沒有自然環境優勢的項目開發成風景秀美的旅游房地產項目。這種模式通常需要投入大量的人力、物力，可以給當地帶來很多的投資，帶來大量工作崗位，極大推動當地的經濟發展。

3 龍子湖旅游住宅地產的SWOT分析

3.1 發展優勢

3.1.1 交通優勢。龍子湖區作為蚌埠市東大門，蚌埠火車站和長途汽車站坐落在本轄區。合徐、蚌寧高速公路經轄區周邊而過。轄區內有華東地區最大的鐵海聯運的集裝箱貨運站，可直接辦理貨物的出口運輸，汽運貨柜當天可抵達北京、上海、天津、南京、連云港、濟南、西安、武漢、南昌等城市；轄區距千里淮河第一大港——蚌埠港僅6公里，可借助港口通達海外。龍子湖又緊鄰京滬高鐵線上的蚌埠南站，使蚌埠融入長三角一小時經濟圈。

3.1.2 教育優勢。龍子湖轄區內有大學城，教育資源豐富。龍子湖區轄區內有安徽財經大學（東校區）、蚌埠醫學院（新校區）、蚌埠學院（新校區）、安徽電子信息職業技術學院（新校區）等4所高等院校，有中央研究機構2所，有各類專業技術人員萬余人。占地近400hm2的綜合性蚌埠大學園區坐落在風景秀美的龍子湖東岸。一大批各類專業科技人才和高級管理人才匯聚該區。

3.1.3 歷史文化優勢。龍子湖景區內有省、市級文物保護單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。風景區內的烈士陵園、湯和墓已成為愛國主義教育基地。1998年，龍子湖風景區被安徽省政府命名為省級風景名勝區。2002年，龍子湖風景名勝區被國家環保總局批準為國家級生態示范區。2010年，ULI亞太區卓越獎”獲獎項目名單，龍子湖橋頭公園即北公園位列其中。

3.2 危機

蚌埠市就全國而言，經濟發展雖然有很大增長，但是速度還是相對較慢，本地居民人均收入較低，2016年常住人口為333.1萬，在安徽省排名較低，龍子湖住宅地產對于本地居民市場相對較小。就目前來講，蚌埠市作為一個商貿或旅游城市在全國或海內外的知名度還比較低。

3.3 機遇

十八大以后，我國把發展旅游業和房地產業作為重要目標，發展旅游住宅地產符合這一潮流；隨著人們生活水平的提高，人們越來越追求更高質量的生活，旅游住宅地產相對與傳統房地產具有更高品質、更高標準，滿足了人們的需求。蚌埠市近年來隨著經濟的發展，其已由“城郊湖”變成了“城內湖”，是全國最大的城市內湖。擁有豐富的人文自然資源，便利的交通、廣闊的市場空間等優勢。

3.4 挑戰

龍子湖周圍傳統房地產項目開發過多，旅游住宅地產市場小。蚌埠市人均收入水平較低，市民對于旅游住宅地產還沒有更多的了解。

4 龍子湖旅游住宅發展現狀

龍子湖旅游住宅發展現狀：

（1）基礎設施不完善、陳舊不能滿足需要

（2）周圍有土地被單位或私人占有，存在一些已建或停建低質量建筑

（3）建筑功能過于單調，過多的建筑被開發為住宅，商業購物、休閑娛樂、體育運動等功能建筑缺失

（4）旅游目的地知名度低，認可度低，旅游品牌形象缺失

5 蘇州太湖旅游住宅的發展分析

5.1 蘇州太湖旅游發展現狀

蘇州太湖坐落在蘇州市區的西部，西枕太湖，東接東渚，南連光福，毗鄰鎮湖，地理條件優越，它是中國東部近海區域最大的湖泊，也是中國的第二大淡水湖，是中國著名的風景名勝區。燦爛的吳地文化發源于太湖，擁有3 000年悠久歷史的蘇州古城亦坐落于此，同時太湖不僅擁有優美的自然風光，而且具有蘇州特色的水鄉文化。蘇州太湖國家旅游度假區始建于1992年10月，在當地政府的支持下，目前已經成為5A級景區，成為蘇州的靚麗風景，給古城蘇州帶來現代化的氣息。

蘇州太湖國家旅游度假區的總體布局是根據太湖獨特地形打造“一體兩翼”的布局。“一體”是指以香山街道為主的度假區中心區，中心區主要突出“文化、游樂、運動”三大主題，借此打造度假區的特色。在當地政府的支持下，通過承辦太湖論壇、一些傳統節日慶典以及國際性會議活動，太湖旅游度假區提升了自己的文化影響。為了提升太湖休閑娛樂與觀光，太湖加強了水上航線的建設，打造了精致的水上觀光路線，同時太湖建設了主題度假酒店、美食街、商業購物中心、美食主題餐廳等功能建筑區，突出度假區休閑旅游的特色。而且太湖也在提升休閑娛樂功能同時，大力開發運動項目，太湖開開展了水上運動中心、成立游泳中心、夜間暴走團等項目，帶給人們更多的運動體驗。“兩翼”主要指光福和西山兩個旅游區，光福旅游區主要發展“梅花、漁港、宗教、雕刻”，光福建有太湖第一大漁港、圣恩寺、工藝品體驗中心等，使得“魚文化、宗教文化、工藝文化”深入人心。同時，光福的部分地區開發為中檔次的休閑度假區和景觀住宅開發區。西山旅游區擁有優美的自然風光、良好的生態環境，主要打造太湖“山水、民宿、療養”品牌，開發了游覽觀光、鄉村體驗、露宿基地等項目。由此可以看出蘇州太湖是結合借助自然資源以及人共構造建筑兩種模式對太湖進行開發。政府對于太湖旅游區開發起到了主導作用，具體在政策的利好，支持旅游區舉辦大型活動；充分保障旅游區土地的使用；同時在各個場合對太湖旅游開發區進行廣泛的宣傳。

6 龍子湖的旅游住宅地產發展的策略

6.1 塑造龍子湖畔濱水空間的整體場所感

龍子湖濱水空間每個部分應該有自己的個性與功能劃分，又從屬并融合濱水空間的整體連續性，營造龍子湖畔的整體水岸形象。

6.2 配套休閑消費，支持公園經濟與城市經濟健康發展

（1）尊重本地生態環境、自然山水格局、歷史文化和人文景觀的基礎上，可以引入一些新的特色內容

（2）提供各種年齡、目的人群以有趣、舒適、豐富的活動，并配置商業零售、餐飲、停駐等建筑功能區，開發休閑娛樂區、商業購物、度假理療等項目

6.3 加強基礎設施建設

對于停車場、洗手間、咨詢服務中心等基礎設施要分布合理，安排專業的工作人員進行管理

6.4 整理目前公園用地現狀

對不符合旅游住宅性質的建筑予以置換，對已批租地塊，對其土地使用進行指導，使其符合旅游住宅的性質。

參考文獻：

[1]康靜儀.旅游住宅地產開發模式研究[D].華南理工大學，2014：5-8.

[2]沈愛華.新時期旅游度假區發展思路的探析——以蘇州太湖國家旅游度假區為例[J].蘇州市規劃設計研究院有限責任公司，2012.