城市棚戶區改造土地增值收益分配機理研究
——基于吉林省松原市的改造案例

魏子博，顏玉萍，石曉平，孫 潔

（南京農業大學中國土地問題研究中心，江蘇 南京 210095）

城市棚戶區改造土地增值收益分配機理研究
——基于吉林省松原市的改造案例

魏子博，顏玉萍，石曉平，孫 潔

（南京農業大學中國土地問題研究中心，江蘇 南京 210095）

研究目的：基于城市棚戶區改造土地增值的形成機理，試圖構建土地增值收益分配的理論分析框架，探討土地增值收益形成與分配的實現過程，為構建合理的土地增值收益分配機制提供依據。研究方法：規范分析法和案例分析法。研究結果：（1）根據不同的土地增值形成機理，土地增值收益需要實行差別化的分配機制；（2）現實中土地增值收益分配存在忽略了部分主體的貢獻和應該“返還社會”的土地增值實際上被少數人壟斷的問題；（3）現實中土地增值收益分配的主要爭議是初次分配“漲價歸公”的土地增值如何實現“返還社會”，和再次分配新產生的土地增值如何實現“返還社會”。研究結論：需要構建一個多方博弈平臺，引入合理的談判機制，通過協商談判和討價還價達成各方相對滿意的土地增值收益分配方案。

土地經濟；城市棚戶區改造；土地增值收益分配；案例分析；多方博弈平臺

1 引言

2004年，遼寧省率先開啟了全省范圍的棚戶區①棚戶區的概念來源于2013年7月4日國務院印發的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》，棚戶區是指建筑密度大、結構簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施不配套的住房較為集中的區域。我國的棚戶區有城市、國有工礦、林區、墾區和中央下放地方煤礦5大類。改造，2005年國家啟動了對中央下放東北三省煤礦棚戶區的改造，2008年棚戶區改造在全國范圍內普遍展開。棚戶區近些年來逐漸成為城市化品質提升的重點，2013年國務院印發了《關于加快棚戶區改造工作的意見》，強調棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，使棚戶區改造工作成為了經濟轉型階段，促進地方經濟發展和轉型，改善民生和城市環境的重要工程。

棚戶區改造本身面臨著很多難題，如征地拆遷、拆遷和建設資金、棚戶區貧困、居民安置等問題。因此棚戶區改造并非如房地產開發活動一樣是單純的開發問題，而是綜合發展的概念[1]。在城市房地產市場蓬勃發展的背景下，棚戶區改造中騰出大量的建設用地，成為助推棚戶區改造的重要抓手和棚戶區改造依賴的重要資源。棚戶區改造騰出的大量土地由于棚戶區事實已經處于城市的優良地段而產生大量土地增值，土地增值收益成為棚戶區改造中各方利益主體博弈的焦點，利益主體在權益模糊體制下對既得權益和潛在權益進行爭取[2]。棚戶區改造過程如何實現土地增值收益的合理分配，不僅關乎社會公平和發展方式轉變[3]，更重要的是關乎城市可持續發展和棚戶區改造政策是否可以成功。

棚戶區改造中如何實現各方利益的均衡是一個異常復雜和困難的問題，因為巨大的土地增值的產生來源復雜，而且收益分配涉及眾多利益主體。收益分配不僅涉及土地、房屋、基礎設施等財產權利收益劃分，而且涉及政府規劃管制、交通規劃、城市建設管理、公共綠色空間建設等公共決策目標實現和公共利益保護。目前學術界對于棚戶區改造的研究主要還停留在改造政策本身優化的策略分析層面，主要涉及改造模式[4]、融資模式[5]、城市政府定位[6]以及改造策略研究[7]等方面，而以棚戶區改造中土地增值收益分配問題為切入點，無疑是抓住了棚戶區改造問題的關鍵。

現有關于土地增值收益的研究，為本文的分析提供了很多值得借鑒的思路。現有研究從征地制度改革[8]、出讓制度改革[9]、租稅費制度改革[10]、產權制度創新[11]等多個角度，分析了土地增值收益可能產生的來源以及分配的機制，但由于土地產權與市場化改革、城市發展中政府功能定位等在中國都是一個漸進變化和改革的過程，因此目前對于土地增值的來源和增值分配機制的討論還沒有形成清晰的主線。

本文將從土地增值形成機理出發，以棚戶區改造為案例，試圖構建土地增值收益分配的理論分析框架，然后結合吉林省松原市城市棚戶區改造項目，探討在特定案例中土地增值收益形成與分配的實現過程，最終嘗試構建一個多方博弈平臺解決棚戶區改造土地增值收益分配現存的問題，試圖為構建合理的土地增值收益分配機制提供更多的思考，且為相關研究提供理論借鑒和實證支持，也為棚戶區改造政策制定提供依據。

2 基于城市棚戶區改造的土地增值形成及分配的理論分析

2.1 土地增值的定義與形成特點

城市棚戶區改造土地增值是指改造中②改造中包括土地征收和房屋拆遷環節、配套設施建設和土地出讓環節與房地產開發和銷售環節，土地征收和房屋拆遷環節土地增值表現為經濟補償價格與土地或房屋原值的差價，配套設施建設和土地出讓環節土地增值表現為土地出讓價格與經濟補償價格的差價，房地產開發和銷售環節土地增值表現為房地產價格與土地出讓價格的差價。和改造后③改造后，雖然房屋表現出價格上漲（房屋比原來更新和新的土地使用者裝修等投資是導致房屋價格上漲的原因，然而隨著時間發展，房屋其實是存在折舊而貶值的），但是實際上更主要是土地價格的上漲，此部分的土地增值也是本文討論的部分。由于政府、土地使用者或經營者等公共行為或私人行為引起的土地價值的增加，實質內涵是地租增值和土地資本增加，外在表現是土地價格的增長。

棚戶區改造中的土地增值形成特點是土地增值數量巨大和土地增值集中釋放。棚戶區事實上已經處于城市較好的地段，交通與經濟區位條件優良，該區位土地潛在需求巨大，供需矛盾緊張，改造中騰出的土地進入市場之時，地價直接比肩甚至超越城市高位地價，土地增值數量之大可想而知。改造中土地潛在價值得到提升，尤其是改造之前的集體土地，由于種種法律限制，原棚戶區土地無法以合法途徑進入市場，土地潛在價值難以顯化，經過改造，原棚戶區土地由集體所有轉變為國家所有，解除了土地價值釋放的種種約束，土地價值得到顯化，原棚戶區土地潛在的土地價值得到釋放，并且往往是短時間內集中釋放。

2.2 土地增值的產生來源

土地增值分為人工增殖和自然增值。其中人工增殖是由于土地使用者或經營者對土地進行連續追加投資，提高土地生產力而產生的土地增值；而自然增值是由于政府或公共行為引起的土地增值，實際上是一種正的外部性，如基礎設施改善和社會條件改善引起的外部輻射性的土地增值、減少土地使用限制而帶來的產權變更的土地增值、土地用途變更或利用效率提高引起的效益性的土地增值、由市場調節引起的供求性的土地增值和社會經濟發展水平提高引起的社會普遍性的土地增值[12]。

人工增值的產生：棚戶區改造中，房地產開發商通過生產要素投入，帶來直接投資性的土地增值。

自然增值的產生：第一，基礎設施和社會條件改善均會引起外部輻射性的土地增值。改造中基礎設施（如道路、醫院等）建設顯著提升了棚戶區土地使用的便利程度，產生了“溢出效應”，帶來了外部輻射性的土地增值。印度維沙卡帕特南貧民窟改造中，居民的生活條件得到改善，貧民窟以及鄰近社區地價和房價上升[13]，基礎設施水平的提高帶來了貧民窟整體物業價值的增加[14]。改造中社會條件（消防、治安等）的改善顯著提升了棚戶區居住條件和環境質量，同樣產生了“溢出效應”，帶來外部輻射性的土地增值。由于治安和衛生條件較差，貧民窟的土地價值往往低于其他地區[15-16]，反向驗證了社會條件改善可以引起外部輻射性的土地增值。第二，產權變更會帶來土地增值。改造前的集體土地，城市規劃調整后，經過土地征收轉變為國有土地，破除了法律規定的種種限制，提高土地使用者的增值預期，帶來了土地增值。第三，用途變更和利用效率提高均會引起效益性的土地增值。改造前，有些棚戶區土地只是住宅用地，城市規劃調整后，變更為商服和住宅綜合用地，土地利用效益得以提升，產生了效益性的土地增值。改造前，棚戶區容積率低，土地利用強度與利用效率較低，土地整體價值較低，城市規劃變更后，容積率提高，土地利用強度與利用效率得到提升，產生了效益性的土地增值。第四，市場調節會引起供求性的土地增值。改造中，騰出了大量的建設用地，由于處于較好的地段，潛在需求較高，與其有限的供給相比，短期內棚戶區土地供不應求，經過市場競爭調節，產生了供求性的土地增值。第五，區位條件變化和城市經濟發展均會引起社會普遍性的土地增值。改造前，棚戶區區位條件不斷改善，由城市邊緣區逐漸進入中心區域，土地的潛在價值也“水漲船高”，產生了社會普遍性的土地增值。改造中和改造后，隨著社會經濟的發展，尤其是城市人口增加、產業集聚等，相對無限的土地需求與相對有限的土地供給的矛盾日益尖銳，長期的城市地價呈現上升態勢，產生了社會普遍性的土地增值。此外，棚戶區政策制定和城市規劃變更在一定程度上為自然增值產生創造了重要條件。

通過梳理城市棚戶區改造土地增值的不同來源，構建了城市棚戶區土地增值形成機理的框架（表1）。

2.3 土地增值的收益分配

（1）基于產生來源的土地增值收益分配。人工增值的分配：由于房地產開發商投入大量的資本、人力等生產要素，凝聚在土地上的價值量增加，按照生產要素投入理論和貢獻原則，這部分土地增值歸房地產開發商所有，通過房地產銷售利潤實現人工增值的分享。

自然增值的分配：第一，外部輻射性的土地增值的分配。由于地方政府進行基礎設施建設和社會條件改善，帶來了外部輻射性的土地增值，按照生產要素投入理論、公共物品供給理論以及貢獻原則，通過土地出讓金實現這部分土地增值由地方政府分享。第二，產權變更的土地增值的分配。土地征收過程中，原棚戶區居民喪失了部分或全部土地，為土地增值提供了重要的物質基礎——土地要素，根據土地產權理論和貢獻原則，通過土地征收和房屋拆遷補償實現這部分土地增值由原棚戶區居民分享，然而城市規劃調整是土地產權變更的前提，為產權變更的土地增值產生創造了條件，按照貢獻原則，這部分土地增值少部分應由地方政府分享。第三，效益性的土地增值的分配。城市規劃調整是土地用途變更或利用效率提高的前提，為效益性的土地增值的產生創造了重要條件，并且土地用途變更或利用效率提高的實現，很大程度上是靠房地產開發商來完成的，除此之外，效益性的土地增值可以視為是社會全民的貢獻，正是社會需要（比如增加服務供給、增加居住空間等）推動了這部分土地增值的產生，因此，根據貢獻原則，效益性的土地增值大部分應該“漲價歸公”①亨利·喬治在《進步與貧困》中寫到“土地價值不表示生產的報酬……它表示壟斷的交換價值。它在任何情況下都不是占有土地者個人創造的，而是由社會發展創造的。因此，社會可以完全把它全部拿過來……”，“我提議的不是收購私有土地，也不是充公私有土地。前者是不公正的；后者是不必要的。……沒有必要充公土地，只有必要充公地租”，闡述了“漲價歸公”的觀點，并且討論“如何把地租化作國家的稅收”。我國孫中山先生也持有相似的觀點，“地價高漲，是由于社會改良和工商進步。這種進步和改良的功勞，還是由眾人的力量經營而來的；所以由這種改良和進步之后，所漲高的地價，應該歸之大眾，不應該歸之私人所有”。因此，“漲價歸公”實際上是遵循貢獻原則分配土地增值。本文中“漲價歸公”的含義與亨利喬治和孫中山先生的觀點相似，是根據貢獻原則土地增值歸社會全民所有，也可以表述為土地增值“返還社會”，并非是土地增值歸政府所有，即并非“漲價歸政府”。或者“返還社會”，少部分由地方政府和房地產開發商分享。第四，供求性的土地增值的分配。供求性的土地增值（尤其在土地出讓環節和房地產銷售環節），主要是短期內社會對于城市優良地段土地的需求超過其供給導致的，可以視為社會全民的貢獻，根據貢獻原則，應該“返還社會”。第五，社會普遍性的土地增值的分配。這部分土地增值是長期城市土地相對無限的需求與其相對有限的供給矛盾導致的，實際上是社會全民的貢獻，根據貢獻原則，應該“返還社會”。然而棚戶區改造后，社會普遍性的土地增值由新的土地使用者分享，這部分土地增值應該“返還社會”，因此，新的土地使用者理應具有參與土地增值收益分配協商和談判的資格。此外，棚戶區政策制定推進了棚戶區改造進程，也可以認為是地方政府在土地增值產生過程中的部分貢獻。

“返還社會”的土地增值，既然屬于社會全民所有，其他社會成員②本文中其他社會成員包括城市棚戶區改造直接影響的外來人口和城市其他非棚戶區改造人口（分為城市其他人口和城市其他外來人口）。理應具有分享權，因此，其他社會成員具有參與棚戶區改造土地增值分配的資格。中央政府作為社會全民的代理人，應該代表社會全民分享“返還社會”的土地增值，因此，中央政府同樣具有參與棚戶區改造土地增值分配的資格。

表2 城市棚戶區改造土地增值收益的分配情況Tab.2 The land incremental revenue distribution in the transformation of urban shanty towns

（2）土地增值收益分配的多方博弈平臺構建。棚戶區改造中和改造后，土地增值收益分配存在產權界定模糊（產權“模糊域”①本文中“模糊域”代表由于法律上沒有明確界定、技術上難以準確測度、利益分配上存在爭議等原因造成土地增值收益分配尚未或難以確定（即存在不確定性）的所有情況。）、準確測度難題（技術“模糊域”）、利益訴求沖突（利益“模糊域”）等癥結，這些癥結引發了土地增值收益分配的爭議，增加了不確定性，提升了棚戶區改造的運行成本。具體闡述如下：

首先，棚戶區改造前，如果土地屬于集體所有，那么，誰是集體土地所有者？鄉鎮集體、村集體還是村民小組，往往情況復雜；如何確定集體成員權？外嫁女等是否屬于集體成員，常常存在爭議，集體所有權和成員權界定模糊，引發了土地增值收益分配的摩擦；改造中，大都采取“房地合一”的補償原則，然而存在土地征收時，土地屬于集體所有，房屋屬于原棚戶區居民所有，一概而論，造成土地和房屋補償界限模糊。此外，改造中和改造后，“漲價歸公”的土地增值是否應該由社會全民共享，現行法律體系并未明確界定，依然存在爭論。因此，產權界定模糊，產生了產權“模糊域”，增加了不確定性，提升了土地增值收益分配的復雜性。

其次，雖然理論上可以分為人工增值和自然增值，但是兩種土地增值的具體份額難以準確測度，土地增值往往按照產生環節[17]進行測度，容易忽視社會全民在土地增值形成中的貢獻，難以確定“返還社會”的土地增值，再加上自然增值，產生來源多樣，難以實現技術分割。因此，準確測度難題，導致了技術“模糊域”，增加了不確定性，土地增值收益按照理論歸屬進行分配存在技術層面的障礙。

再次，改造中，土地增值數量巨大和集中釋放，在尚未形成土地增值收益分配共識的情況下，相關利益主體不斷通過博弈爭奪更多的土地增值收益，并且利益訴求表達途徑缺乏。因此，利益訴求沖突，引發了利益“模糊域”，增加了不確定性，造成變更土地增值收益分配現有格局成為牽一發而動全身的難題。

總之，解決土地增值收益分配難題，減少不確定性是關鍵一環，構建土地增值收益分配的多方博弈平臺是一種應對舉措。同時利益博弈平臺還可以起到以下作用：首先，將集體與集體以外利益主體土地增值收益分配方案明晰，在一定程度上減小了土地增值收益分配的復雜性，為進一步地解決產權界定模糊問題創造了條件；其次，確定出難以實現技術分割的土地增值收益部分，將無爭議的與有爭議的土地增值收益部分分開，為解決準確測度難題提供了可能；最后，實現利益主體明晰表達利益訴求，通過協商和談判達成相對更優的利益分配格局，在一定程度上為解決利益訴求沖突提供了可能。因此，構建土地增值收益分配的多方博弈平臺，減少不確定性，降低棚戶區改造的運行成本，不僅具有現實的必要性，而且是解決土地增值收益分配難題的一種變通方案。

3 松原市HP小區綜合樓改造土地增值收益的分配過程與結果評析

本文選取吉林省松原市作為研究區域，東北地區資源型城市及其他老工業基地城市由于新中國建立初期“先生產后生活”的建設模式、城市產業衰退以及普遍失業，形成了矛盾高度集中的城市棚戶區[18]，棚戶區問題在東北地區表現最為突出。作為棚戶區改造的發源地，東北地區積累了大量的可供研究的改造案例。

HP小區綜合樓項目起止時間為2013—2015年，采用政府主導、開發商參與模式，由政府負責房屋拆遷、補償及過渡期費用的支付，配套基礎設施的建設，采用凈地出讓的方式。改造前為居住用地，改造后為商住結合用地。

3.1 土地增值收益的分配過程

按照棚戶區改造運行流程和利益主體參與環節，具體過程如下：（1）土地征收和房屋拆遷環節。該項目不涉及農村集體土地，不存在對農民的補償。共征收居民房屋戶數73戶，其中選擇貨幣補償和產權調換分別是9戶和64戶。貨幣補償金額669.44萬元，產權調換補償折成貨幣4144萬元，過渡期獲得租房費用和越冬采暖費168萬元。土地征收和房屋拆遷環節的土地增值收益4981.44萬元，完全歸原棚戶區居民所有。（2）配套設施建設和土地出讓環節。地方政府基礎設施投入成本1740萬元，獲得土地出讓金1500萬元，各項稅費收入1562.18萬元，支付棚戶區居民的拆遷補償費用和過渡期費用837.44萬元。配套設施建設和土地出讓環節的土地增值收益484.74萬元，完全由地方政府分享，沒有供應保障性住宅用地。（3）房地產開發和銷售環節。房地產開發商獲得銷售收入16000萬元，建安成本8640萬元，土地契稅及印花稅75.75萬元，營業稅、城市維護建設稅和教育費附加稅880萬元，回遷樓和商品房總繳納費用275.52萬元，購買土地價款1500萬元，社會平均利潤2501.68萬元。房地產開發和銷售環節的土地增值收益為2127.05萬元，完全由房地產開發商分享，并未建設和提供保障性住房。

3.2 土地增值收益分配的結果分析

一方面，部分實現了理論分配結果。原棚戶區居民獲得了房屋拆遷補償，基本上是公平補償；地方政府獲得了土地出讓金，分享了外部輻射性的土地增值；房地產開發商獲得了房地產銷售利潤，分享了土地的人工增值。其他社會成員缺乏分享土地增值的途徑，尤其是城市棚戶區改造直接影響的外來人口不但未能分享土地增值，反而增加了生活成本，甚至有些外來人口被迫遷移到城市郊區。中央政府并未參與土地增值分配，新的土地使用者基本上分享社會普遍性的土地增值。

另一方面，尚且還存在一些問題。（1）忽略了部分主體的貢獻。城市規劃變更對產生效益性的土地增值的作用以及改造政策對于棚戶區改造進程的推動作用容易被忽視，由此帶來的土地增值應該部分由地方政府分享。另外，其他社會成員（尤其是城市外來人口）集聚引起社會普遍性的土地增值的貢獻在分配過程中被忽視。因此，現有土地增值收益分配在一定程度上忽略了地方政府和其他社會成員的貢獻。此外，房地產開發商在棚戶區改造中，建造了符合市場需求的住宅或物業產品，在一定程度上保證了房地產銷售環節土地增值的實現，這部分房地產開發商的貢獻也容易被忽略。（2）應該“返還社會”的土地增值實際上被少數人壟斷。改造后社會普遍性的土地增值由新的土地使用者分享。另外，在土地出讓環節，供求性的土地增值歸地方政府所有。在房地產銷售環節，供求性的土地增值歸房地產開發商所有。因此，應該“返還社會”的土地增值實際上被地方政府、房地產開發商以及新的土地使用者所享有。

4 城市棚戶區改造土地增值收益分配的多方博弈平臺構建

構建城市棚戶區改造土地增值收益分配的多方博弈平臺，需要考慮以下幾個問題。

（1）應該包括哪些利益主體？案例中，只有地方政府、房地產開發商、原棚戶區居民和新的土地使用者參與土地增值分配，其他社會成員缺乏參與土地增值分配的途徑。為了實現其他社會成員分享土地增值，需要把中央政府和其他社會成員納入土地增值收益分配過程。

（2）土地增值收益分配的爭議何在？爭議一，棚戶區改造過程中（即初次分配）“漲價歸公”的土地增值如何實現“返還社會”；爭議二，棚戶區改造完成后（即再次分配）新產生的土地增值如何實現“返還社會”。問題的主要癥結在于難以將應該“返還社會”的土地增值準確測算出來。同時需要考慮通過何種方式實現“漲價歸公”的土地增值“返還社會”，美國、英國以及臺灣地區的“增值溢價捕獲”、“區段征收”和“市地重劃”提供了有益的實現形式。

（3）土地增值收益較為可行的分配方案如何設計？初次分配中，將土地征收與房屋拆遷環節到房地產銷售環節整個過程的土地增值測算出來，扣除歸屬地方政府基礎設施改善和社會條件改善的投資額、歸屬房地產開發商的生產要素投入額和相關稅費以及原棚戶區居民獲得的土地征收和房屋拆遷的補償，剩余部分的土地增值收益在中央政府、地方政府、房地產開發商、原棚戶區居民之間進行分配，“返還社會”的土地增值主要歸中央政府所有，然后通過轉移支付等手段為其他社會成員提供公共服務等，實現其他社會成員分享“返還社會”的土地增值；地方政府獲得外部輻射性的土地增值；房地產開發商獲得土地的人工增值；原棚戶區居民獲得產權變更的土地增值，如果不存在產權變更情況，至少需要獲得公平補償。再次分配中，中央政府、地方政府和新的土地使用者就社會普遍性的土地增值部分進行分配，通過征收土地增值稅或不動產稅等形式，獲得的稅收實行中央政府和地方政府共享，中央政府獲得的稅收通過轉移支付等手段為其他社會成員提供公共服務，地方政府獲得的稅收用于以后的基礎設施建設和社會條件改善。

（4）土地增值收益分配的多方博弈平臺如何構建？關鍵是引入合理的談判機制，初次分配中賦予原棚戶區居民分配參與權，再次分配中賦予新的土地使用者協商參與權，通過協商談判和討價還價達成各方相對滿意的土地增值收益分配方案。保障原棚戶區居民土地增值收益分享的份額，同時適當考慮地方政府和房地產開發商在土地增值實現過程中的貢獻，避免大幅度增加新的土地使用者的稅負，保證其他社會成員分享“返還社會”的土地增值。引入談判機制依然存在難以達成土地增值收益分配方案共識的風險，可能存在“釘子戶”問題，造成少數人侵犯多數人合法權益的狀況，可以借鑒香港地區的經驗，設定達成補償和安置方案共識最低人口占比（比如90%），超過該比例，可以由法院強制推動棚戶區改造開發。

5 結論與討論

通過研究城市棚戶區改造土地增值收益理論分配機理和案例分配實踐，發現土地增值的形成機理不同，土地增值收益分配機制需要實行差別化。按照貢獻原則，土地的自然增值（除外部輻射性的土地增值和產權變更的土地增值外）主要歸社會全民所有，應該“返還社會”，由中央政府代表社會全民分享，通過稅收形式實現；按照生產要素投入理論、公共物品供給理論和貢獻原則，地方政府獲得外部輻射性的土地增值，房地產開發商獲得土地的人工增值，分別通過土地出讓金和房地產銷售利潤形式實現；按照土地產權理論和貢獻原則，產權變更的土地增值歸原棚戶區居民所有，通過公平補償實現。另外，現實中土地增值收益分配一方面一定程度上忽略了部分主體的貢獻，另一方面也存在應該“返還社會”的土地增值實際上被少數人壟斷的問題。此外，現實中土地增值收益分配不僅初次分配“漲價歸公”的土地增值如何實現“返還社會”存在爭議，而且再次分配新產生的土地增值如何實現“返還社會”同樣存在爭議。因此，土地增值收益初次分配和再次分配的順利實現，需要構建土地增值收益分配的多方博弈平臺，引入合理的談判機制，通過協商談判和討價還價達成各方相對滿意的土地增值收益分配方案。

既然城市棚戶區改造土地增值利益實現共享，那么，運行成本和相應義務是否也應該共同擔負？“返還社會”的土地增值是否必須通過中央政府的分享來實現“漲價歸公”，還是中央政府明確地方政府這部分土地增值收益的具體用途。另外，為其他社會成員提供公共服務，是否就是實現了“返還社會”的土地增值由社會全民共享，是否會產生新的少數地區（或少數人）享有了本應該歸屬更大范圍地區（或更多人）共享的土地增值收益。這些是需要研究和探討的問題。

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Research on the Land Revenue Distribution in the Transformation of Urban Shanty Towns: A Case of Songyuan in Jilin Province

WEI Zi-bo, YAN Yu-ping, SHI Xiao-ping, SUN Jie
（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China）

The purpose of this paper is to build a theoretical framework of land revenue distribution based on the analysis of land incremental revenue formation in shanty towns’ transformation. The main research methods are normative analysis and case study. The results indicate that: 1）the distribution system of land incremental revenue should be implemented differently according to the various land incremental revenue formation processes. 2）The current incremental revenue distribution system probably ignores the issues related to the share contributed by certain subjects and consequently the “the part of incremental revenue that should be returned to the society” is monopolized by a few people actually.3）The major debate lies in the strategy on the realization of “the part of incremental revenue that should be returned to the society” in both the processes of primary distribution and redistribution regarding land incremental revenue. In conclusion, a relatively satisfied land incremental revenue strategy should be proposed through the construction of a multi-bargain platform and the introduction of a reasonable negotiation institution.

land economy; urban shanty towns transformation; land incremental revenue; case study; multi-bargain platform

F301.3

A

1001-8158（2017）08-0024-08

10.11994/zgtdkx.20170825.101621

2016-09-05；

2017-05-25

教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目（13JZD014）。

魏子博（1987-），男，河北邢臺人，博士研究生。主要研究方向為土地經濟與政策，E-mail: 2015209019@njau.edu.cn

石曉平（1973-），男，新疆和靜人，教授，博士生導師。主要研究方向為土地經濟與政策。E-mail: serena2@njau.edu.cn

（本文責編：陳美景）