房地產經紀收費的本質問題是服務質量

廖俊平

本期專欄繼續關注2016年4月開始的這一輪房地產中介行業專項整治工作。隨著專項整治工作的持續深入進行，房地產經紀服務收費問題再次成了焦點，但筆者的觀點是：關注收費不如關注服務質量。

自從2010年開設本專欄之初，在將近7年的時間里，多次討論過房地產經紀傭金問題，也多次討論過房地產經紀服務的內容和質量問題，每次都是從不同角度，而且在7年的時間里房地產經紀的行業生態和整個社會經濟法律環境都發生了很大變化——

2010年10月本專欄發表《限制收費還是規范服務》一文時，房地產經紀傭金的標準還是嚴格遵守《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知（計價格[1995]971號）》規定，即：“房屋買賣代理收費，按成交價格的0.5%-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。”

而在2014年6月13日，國家發展改革委、住房城鄉建設部發布了《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（發改價格〔2014〕1289號），通知規定：放開房地產咨詢服務收費、房地產經紀服務收費，實行市場調節價。

從房地產經紀行業內的情況來看，2014年正是行業劇變的一年，以互聯網資本為代表，傳統房地產經紀行業之外的資本大舉進入房地產經紀行業，首先受到沖擊的就是經紀傭金，曾經有公司號稱收取0.5%的傭金，大幅低于當時的行業平均傭金水平，但這樣的狀況并沒有持續很長時間。

對房地產經紀傭金水平的質疑之聲也一直存在，特別是在近年來房地產市場價格持續高漲的情況下，據說政府部門也在擬議重拾傭金價格管制措施。

但在現階段，房地產經紀行業的確已經是一個充分競爭的行業，甚至完全可以認為是競爭過度的行業，競爭過度的一個體現是大量并不具有足夠專業知識技能和職業道德的人員進入這個行業賺快錢。在過度競爭的市場環境下，他們的殺手锏就是低價。而房地產經紀行業原本就有信息不透明的固有問題，向下拉低傭金價格的過度競爭使得不良從業人員更有了利用信息不透明賺取額外不合理乃至非法收入的動機。在房價趨高的背景下，房地產經紀人的傭金問題也就自然成了社會各界攻擊的對象。

問題在于：如果房地產經紀行業從業人員的道德水平和專業能力不能提高到一個合適的水平，強制規定降低其傭金水平并不能滿足消費者的真實需要——傭金降了，消費者需要的服務得到了嗎？

另一方面，也可以說正是不良從業人員的劣質服務造成了社會對房地產經紀傭金的質疑——不能物有所值，當然讓人無法接受。

因此，筆者仍然持一貫堅持的觀點：應該管制的不是傭金，而是房地產經紀的服務質量。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯endprint