《民法總則》新規對不動產登記的影響

陳亞菁

《民法總則》是我國民法典的重要組成部分，是《民法通則》的修訂版，是應社會發展需要而對民事主體、民事法律關系等作出的適時調整與完善，其中自然人、法人、非法人組織、民事權利、民事法律行為、代理等章節的規定均與不動產登記有著千絲萬縷的聯系，影響著不動產登記工作。由于不動產登記是基于民事主體的申請、對以不動產這一重大財產為標的而發生的民事行為結果進行的登記確認。因此，學習《民法總則》，深入理解其法理，無疑對做好不動產登記大有裨益。

一、不動產登記申請主體和權利主體之自然人

1.自然人主體證明材料

根據《民法總則》可知，成為自然人以出生證明為始點，自然人的消亡以死亡證明為準。不動產權利人與申請登記主體不同，自然人只要真實存在，無論有無民事行為能力都可以成為權利人，作為登記記載的重要要素——權利人主體，需要記載其姓名、身份證號等身份信息。而申請登記的主體則必須具有民事行為能力，申請登記的當事人則應當為具有民事行為能力的成年人。判斷其為合法申請主體的依據有兩點：一是提供身份證明（境內自然人為身份證，境外則分別是護照、臺灣居民來往大陸通行證、港澳來往內地通行證等），二是申請登記的行為正常，能配合登記人員完成查驗材料、詢問等程序。當權利人死亡，則發生繼承事實，繼承人申請繼承登記則要提供權利人的死亡證明，根據《民法總則》第十五條，死亡證明可以戶籍登記或者其他有效身份登記記載為準，實踐中可以有更多種表現形式，如醫院證明、派出所證明、民政局證明等。

2.非完全民事行為能力人之不動產的申請登記

非完全民事行為能力是指無或限制民事行為能力。一方面是非完全民事行為能力的認定問題。由上可知，不動產權利人可以是非完全民事行為能力人，從登記角度而言，申請主體為此類自然人取得不動產權利而申請的登記通常是維護此類群體的權利，因此，對于其取得不動產登記，登記機構可以不再詢問監護人的意思表示，而直接根據監護人提供的申請材料予以登記。而當處分此類自然人的不動產申請登記時，應當核實權利人是否仍為非完全民事行為能力人。根據《民法總則》，非完全民事行為能力成年人的認定應由法院作出，因此，從嚴格意義上說，民政部門、社居（村）委等基層組織出具的對非完成民事行為能力的認定書均不能在申請登記時采用。另一方面是認定了非完全民事行為能力后，還要確定監護人。未成年人的法定監護第一順序是父母，非完全民事行為能力成年人的法定監護第一順序是其配偶，現實中普通由以上兩個法定第一順序人承擔監護責任，因此申請登記可由以上兩類監護人執行，當不存在第一順序監護人時，則要按法定后順位有監護能力的人作監護人。此外，處分此類人員的不動產申請登記，是否要全體監護人共同申請的問題，對此《民法總則》沒有提及。《民法總則》只是規定了“監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”。在實際工作中還得具體問題具體分析，通常為非完全民事行為能力人取得不動產申請登記行為是為被監護人賦權的過程，只需其中之一的監護人申請登記即可，但如果處分非完全民事行為能力人的申請登記則不能一概而論。以未成年人來說，當為了未成年人的利益處分其不動產時，原則上應由父母共同申請登記，但如果其中一方監護人能夠拿出證據證明確實迫于緊急而且另一方不予配合的情況下也可由其獨自代理處分。

3.個體經營戶、農村承包經營戶申請登記

《民法總則》規定個體經營戶和農村承包經營戶，其既可以是單一自然人，也可由家庭成員共同組成。如父子共同成立個體經營戶，農村承包經營戶即集體組織成員，也可由家庭成員共同組成。不動產申請登記既可以字號為其主體名稱，也可以組成成員為共同主體申請登記。當以字號為主體的個體經營戶與個體之間進行主體轉換申請登記的，則可按變更登記申請，因為個體工商戶只是個字號，事實上承擔法律責任的是自然人。

二、法人與非法人組織的不動產登記中關注的問題

1.有些組織不需登記

并非所有的法人都需登記領取營業執照，現實中常見的軍隊、武警部隊等盡管是正規組織但并不需要到有關部門登記。證明其合法身份的材料通常是各類批準文件。根據《民法總則》第八十八條，依法不需要辦理法人登記的，從成立之日起，具有事業法人資格。所以法人登記證并非法人身份的必收件。村委會、居委會等民間自治組織并不需要登記領取登記證，只要成立即成為合法組織。例如，村委會作為申請人一般是為村集體成員的不動產申請登記，不動產的權利人是村集體成員，村委會作為村民的自治組織，可以代為申請村集體土地所有權、集體土地使用權及房屋所有權登記。

2.對外承擔責任的是法人而不是股東等個人

法人的不動產經法定代表人或委托代理人申請登記后，法人成為不動產權利人主體，由于對外承擔法律責任的是法人而不是法定代表人，同時法人處分不動產時應由法人作出意思表示，而代表法人意思的載體便是法人公章。當然，根據《公司法》，法定代表人代表公司的行為可以視作公司行為，由公司對外承擔責任。因此，申請處分法人不動產登記時，只要蓋有法人公章的申請書及有關材料即可認為法人對其不動產的處分對第三人產生效力，登記機構不需要收取法人內部處分不動產的一系列程序、決議。如果法人內部因違反章程而擅自處分不動產，則法人可向擅自處分的有關人員追究責任，第三人如為善意取得，則其與法人發生的處分行為仍是合法有效的，因此登記也是合法的。如果第三人并非善意取得，若法院判決撤銷處分合同，則登記機構憑生效判決書可以撤銷登記，登記機構不會承擔法律責任。當然，由于法定代表人根據《公司法》有權代表法人對外行使法人權利，因此，申請不動產登記時如僅有法定代表人簽字或蓋章而沒有法人公章的，也認為是其代表法人的行為，對外產生法律效力，因錯誤申請登記的責任仍由法人承擔，法人再根據《公司法》追究法定代表人責任。

三、不動產登記中對民事權利保護的情形

1.個人信息中的隱私權保護endprint