淺析未成年人不動產的處分

劉翎艷

未成年人在法律上屬于無民事行為能力人（10周歲以下），或者限制民事行為能力人（10周歲以上）。限制民事行為能力人能夠從事與其年齡、智力相符的民事活動，或純獲益性的民事活動。無民事行為能力人只能從事純獲益的民事活動。法律對未成年人的人身、財產進行了立法上的特殊保護。《民法通則》第十八條規定：“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”《未成年人保護法》第五條規定：“國家保障未成年人的人身、財產和其他合法權益不受侵犯。”法律明確規定了保護未成年人的財產權利，未成年人的不動產是否可以處分，如何處分，是不動產登記機構面臨的現實問題。

一、未成年人的不動產是否可以處分

按《民法通則》第十八條的規定，立法目的是為了保護未成年人的利益。從不動產登記的角度理解，如果監護人代為申請未成年人名下不動產的轉移登記、抵押登記，除非是為了未成年人的利益，否則不動產登記機構是不予登記的。《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。監護人因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。按照該項規定，監護人處分未成年人不動產的，通過提供書面保證的方式，承諾保證未成年人的利益。通過書面保證，確保維護不動產登記過程中未成年人的利益。實務中，對于書面保證內容的審核有不同的觀點，一種觀點認為監護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人不動產，是民事法律關系問題，登記機構無須、也無法判斷。所以，辦理監護人處分未成年人不動產時，只要監護人提供書面保證，聲明“保證維護未成年人利益”即可，監護人實際上是否維護未成年人利益，登記機構不進行實質審查。另一種觀點認為，書面保證的內容不僅應當聲明保證未成年人利益，還應當提供相應的財產保證，比如為未成年人另購一套房屋，或在未成年人名下存一筆錢。持此種觀點的人操作上也有不同，有的要求監護人在書面保證中寫明情況即可，有的還要求監護人提供相應的權屬證書或是存折。事實上，書面保證的內容決定了對未成年人利益的保障程度。如果只是寫“保證未成年人利益”這幾個字約束力較小，有可能成為空頭支票。雖然按照法律規定，監護人給未成年人造成財產損失的，應當賠償損失，但這也是事后的救濟措施，不能防患于未然，未成年人的利益得不到有效保障。如果書面保證的內容包括了財產保證或是違約金的保證，就能夠在很大程度上保障未成年人的利益。筆者認為，按照《民法通則》的規定，不動產登記機構對書面保證的內容還是應當審慎對待，同時也應當考慮可操作性，標準應當合情合理，不能過于嚴苛。

值得注意的是，不動產登記部門在收件時，還應注意收件材料的一致性。比如監護人代為申請不動產抵押登記時，抵押合同、借款合同往往會寫明貸款用途。如果貸款用途寫的是為了未成年人“出國留學”“看病就醫”，沒有問題，如果寫的是“用于生產經營”就不符合規定了。未成年人不具有完全民事行為能力，不可能從事生產經營，貸款用途肯定是為了他人的生產經營，這顯然與書面保證的內容是不一致的。這樣的不動產抵押登記申請，不動產登記機構是不應當予以登記的。有反對意見認為，出具書面保證后，可以辦理未成年人不動產的轉移登記，為什么不可以辦理抵押登記？抵押未成年人的不動產，不動產尚且登記在未成年人名下，轉移登記辦結后，不動產已經不在未成年人名下了。《不動產登記暫行條例》第十八條第二項和第三項規定，不動產登記機構應當查驗有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致，登記申請是否違背法律、行政法規規定。這是《不動產登記暫行條例》規定的不動產登記機構的審核職責。一旦發生糾紛，不動產登記機構必定要承擔相應的法律責任。因此，不動產抵押登記若出現矛盾的申請材料，特別是申請材料違背相關法律規定的，不動產登記機構應當不予登記。

二、未成年人的房地產如何進行處分

父母是未成年人的監護人，由其代理未成年人進行不動產登記。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，按照《民法通則》第十六條確定未成年人的監護人。父母之外的監護人處分未成年人不動產的，按照《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，需提供人民法院指定監護的法律文書或經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

父母在購買不動產時寫未成年子女名字，或祖父母為未成年人購買不動產，實質是一種贈與，這種純粹獲益性的民事行為，未成年人是有民事主體資格的。父母可以作為法定代理人代為申請不動產登記。實務中，不動產登記機構常常糾結于是否要求父母共同提出登記申請。從登記風險角度分析，將不動產登記至未成年人名下沒有太多登記風險，由父母一方代為申請是可以的。但在處分未成年人的不動產時，發生爭議的可能性較大，應當由父母共同提出登記申請。實務中遇到父母離異的，可否由父母一方代為申請？最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第二十一條規定，“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權。但是未與該子女共同生活的一方，對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的，人民法院認為可以取消的除外”。可見，夫妻離婚并不必然導致其中一方對子女撫養權的喪失。處分未成年子女的不動產屬于監護權的一部分，所以應當由父母雙方共同提出登記申請。

三、父母作為監護人可否與未成年子女進行不動產買賣

實務中經常遇到這樣的情況，父母在購房時寫了未成年子女的名字，后來因為無法辦理經營性貸款或是其他方面原因，想要把未成年子女名下的房產轉移到自己名下。他們認為，購房款本來就是自己出的，只是寫了孩子的名字，現在要換成自己的名字，寫孩子的名字和寫自己的名字差不多，都是家庭財產。這種認識是不正確的，雖然都是家庭成員，但在法律上，父母和子女是獨立的民事主體。不動產登記在未成年子女名下后，就是未成年子女的財產，父母只能作為監護人代為管理。

父母如果把未成年子女的不動產通過買賣的方式轉移到自己名下，則父母作為法定代理人簽訂買賣合同，賣方是未成年子女，代理人是父母，買方是父母，這類似于《民法》中的自己代理。由于自己代理不符合代理權的基本原則，所以很多國家的法律予以禁止。我國法律沒有明確禁止，一般認為自己代理的合同效力待定。因為未成年人屬于特殊群體，不具備完全民事行為能力，所以這種合同的效力不能被認可。所以，從法理上說，父母不能把未成年子女名下的不動產轉移到自己名下。那么，父母能否把自己名下的不動產轉移到未成年子女名下呢？有人認為可以，因為未成年子女在民事活動中是獲益者，買賣很有可能只是形式，實質是贈與，純獲益性的民事行為應當是符合規定的。筆者認為，如果是不動產贈與，就應當提供贈與合同，而不是買賣合同，父母可以通過贈與的方式將自己名下的不動產轉移至未成年子女名下。

未成年人是特殊群體，法律對其有特別的規定。對不動產登記機構而言，一方面，在為未成年人辦理不動產登記時，應特別注意保護未成年人利益，盡到合理審慎的審查責任；另一方面，登記機構也應加大宣傳，讓辦事群眾了解相關的法律規定，以便其購置不動產及辦理不動產登記時作出更加適合家庭發展、符合未成年人利益的決定。

陳品祿/責任編輯endprint