佛羅里達州軍隊住房的房地產稅豁免爭議

夏雷++汪友結++肖良生

佛羅里達州（State of Florida）是美國最南端的一個州（哈瓦伊除外），亦屬于墨西哥灣沿岸地區，是美國人口第四大州，為著名的避寒圣地。州府位于塔拉赫西，最大的城市為杰克森維爾，最大的都會區為邁阿密都會區。

自上世紀50年代開始，美國就在佛羅里達州布里瓦德郡大西洋沿岸的一條狹長的陸地上逐漸向北大西洋再到南大西洋建設了一系列空軍基地。這些基地用來對從佛羅里達發射的導彈彈道進行觀測和計算。

1942年，美國陸軍工兵部隊在阿森松島修建了懷德威克空軍基地，作為美洲至南非之間的運輸中繼站及物資儲備地。從1963年起，阿森松島具備了發射氣象探空火箭的能力。1967年，NASA在懷德威克基地建立了導彈及航天跟蹤站，這里同時也是GPS系統的地面衛星監控站之一。再到后來，以肯尼迪空軍基地和肯尼迪航天發射中心為基礎，卡納維拉爾角就逐漸擴張為世界上規模最大的導彈與火箭發射中心。肯尼迪航天中心（Kennedy Space Center）建于佛羅里達州東部的梅里特島，占地近600平方公里，是NASA執行航天任務的飛行發射基地，承擔著航天器測試、總裝、發射和返回的重要任務。

除了航天基地，佛羅里達還擁有著名的海軍基地——佛羅里達州杰克遜維爾海軍航空站。作為海軍基地，擁有大量的房地產，既用于辦公、研發，也用于駐軍和訓練。

一般來說，無論是軍用航空房地產還是海軍基地的房地產，軍隊的房地產稅是可以豁免的。但也有一些比較特殊的情況，有些軍隊為了管理的方便，將所有權和使用權分離開來，將軍隊的房產租賃或委托給他人管理，使情況變得更為復雜，從而產生房地產稅是否可以豁免的爭議。本案例就屬于將軍隊房地產委托給經營性公司管理，從而導致房地產稅是否豁免的爭議。

一、案情簡介

基韋斯特（Key West）海軍航空站將軍隊私有住房全面委托給東南住房公司（Southeast Housing LLC.）經營管理，軍隊再以政府購買的方式，根據需要從東南住房公司租賃住房。東南住房公司為了提供更為優質的服務，于2007年發行了5.2670億美元的軍隊住房應稅收入債券，以翻新位于佛羅里達州、佐治亞州、密西西比州和德克薩斯州的軍隊住房。因為翻新規模大，投入大，所以短期內出現一定的資金流困境。涉及到多個州的軍隊房產由于高空置率，使東南住房公司的經營陷入困境。

雪上加霜的是，2012年佛羅里達州門羅縣房產評估師開始向基韋斯特的890套軍隊住房單位計收基于稅務留置權的欠繳稅款。而該房產已經由東南住房公司經營管理，如果這筆稅費確實要交的話，顯然將由它將成為實際的納稅人。為此，身陷債務重組并急于兜售高空置率房產的東南住房公司向門羅縣巡回法院提起訴訟，反對門羅縣房產評估師的決定，認為自己應該享受房地產稅豁免。

屋漏偏逢連綿雨，穆迪投資者服務公司于2013年7月將東南住房公司發行的債券的評級從Ba1下調到Ba3，并維持“負面展望”，因為其中一些軍隊住房的空置率居高不下且門羅縣房產稅訴訟結果存在不確定性。

經過幾番法庭辯論，最終門羅縣巡回法院裁定，位于基韋斯特海軍航空站的私有軍隊住房免征房產稅。門羅縣房產評估師不服判決，上訴至佛羅里達州第三區上訴法院。

佛羅里達州第三區上訴法院于2014年3月11日宣布維持門羅縣巡回法院對基韋斯特海軍航空站的私有軍隊住房免征房產稅的判決，因為該住房雖為東南住房有限公司經營并維護，但佛羅里達州海軍仍保有該房產的所有權。

最終，佛羅里達州第三區上訴法院裁定，位于基韋斯特（Key West）海軍航空站的私有軍隊住房免征房產稅。東南住房公司將無需向門羅縣房產評估師支付基于稅務留置權的約1130萬美元的欠繳稅款和每年200萬美元的房產稅。

東南住房公司因為官司的勝利，并且，因為東南住房公司將基韋斯特市和杰克遜維爾市的房產售出，用所得收入償還了3500萬美元的負債，提高了住房入住率。2014年8月，穆迪公司將對該筆價值4.1640億美元的未清償債券的評級從“負面展望”修改為“穩定展望”，但Ba3評級維持不變。東南住房公司的財務危機終于過去了，但留下的關于軍隊產權房地產稅豁免的經驗卻值得沉思。

二、爭議焦點

1.海軍基地所在的基韋斯特軍隊住房是否應該征收房地產稅

該房產實際管理者為東南住房公司，該公司為贏利性商業機構。但是，該房產的是實際所有者是海軍。海軍是維護國家權力的暴力機構，屬于公益性質的組織。這就是爭議的核心問題，房地產稅是根據實際管理者來繳納還是根據實際所有者來繳納？門羅縣房產評估師從實際管理者角度出發，要求東南住房公司繳納房地產稅；而東南住房公司卻以佛羅里達州海軍是該房產的實際所有者為由，要求房地產稅豁免。法院依據根本事實，對該房產的產權屬性進行厘清，判決東南住房公司免繳房地產稅。

2.房地產權利的多樣性

房地產作為一種客觀存在的物質形態，是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產，可以有三種存在形態，即土地、建筑物、房地合一。法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

在本案中，爭議的焦點是房地產稅豁免的標準，到底是根據所有權來確定，還是根據使用權來確定。最終法院是根據所有權來確定房地產稅豁免的標準，這說明物權大于其他權利。

三、爭議啟示

1.厘清房地產的所有權

在本案例中，表面上看是東南住房公司持有基韋斯特的住房，但事實上，產權所有者是佛羅里達的駐地海軍。這就是為什么無論在門羅縣巡回法院還是佛羅里達州第三區上訴法院，都堅定判決東南住房公司享有房地產稅豁免權。透過現象看本質，只有厘清房產的真正持有人，才能找準法律的準繩。我國現在進行全面的不動產統一登記，就是為了厘清真正的房地產權所有人，為未來開征房地產稅作好技術儲備。

2.軍隊房地產實行房地產稅豁免

在美國，用于作戰部隊的軍隊房地產實行房地產稅豁免。在我國，目前也擁有大量的軍隊房地產。部隊住用限額以內的、劃為軍事禁區和安全保密要求高的單位使用的房地產，不列入不動產登記范圍，征收房地產稅更無從談起。而在軍隊后勤部門管理的軍隊房地產，目前仍然僅限于軍隊后勤部門進行統一登記，沒有并入不動產統一登記的序列中。根據1992年10月30日中國人民解放軍總后勤部發布《軍隊房地產開發管理暫行規定》，軍隊房地產開發活動由總后勤部基建營房部歸口管理。其主要職責：制定軍隊房地產開發有關法規、規章，組織編審房地產開發規劃與計劃，負責開發企業和開發項目的審報、監督、指導、協調開發經營業務，掌管總部房地產基金及其使用分配等。經軍隊后勤部門開發的軍產房如何進行征稅，是實行全面豁免還是部分豁免，目前仍然是一個未解決的課題。

李求軍/責任編輯endprint