企業固定資產價格影響因素淺析

摘 要：當前企業固定資產價格居高不下，過高的固定資產價格帶來了“商品房地產泡沫”等諸多的“固定資產價格問題”引起了學者廣泛關注。本文在分析國內固定資產價格的歷史走勢的基礎上，從供需的角度來分析影響我國固定資產價格未來走勢的因素，以期為解釋固定資產價格問題提供依據，為政府調控固定資產價格提供一定的參考。

關鍵詞：固定資產價格運行趨勢；需求因素；供給因素

一、引言

自1978年以來，我國經濟的迅速發展以及中國城鎮化的加速，商品房地產行業也迎來了蓬勃發展的機遇，逐步成為我國大型支柱產業之一。我國固定資產價格高居不下的非正常現象引起了諸多學者的關注。固定資產價格的穩定對我國經濟社會有重要意義。首先，由于固定資產子在中國人心中獨特意義，固定資產價格穩定關系到社會的穩定；其次，商品房地產行業具有較高的產業關聯性，固定資產價格影響經濟市場的穩健運行；最后，在企業固定資產投資占固定資產總投資的四分之一，固定資產價格影響金融市場的穩定與發展。企業固定資產價格過高問題最為人們所詬病，解決這一問題刻不容緩。

李晨（2010）、徐春娥（2013）、張弛等（2016）分別采用用因子分析、數學建模以及實證檢驗等方法探討影響我國固定資產價格的主要因素。他們發現地價、人均GDP、地方政府財政收入等對固定資產價格有重要影響。基于前人的研究，吳國杰（2011）補充人均可支配收入、人口密度、商品房屋造價、土地購置費等因素也對固定資產價格有一定影響。另外，易千（2013）、葉夢芊（2017）則從住商品房市場供需的角度分析固定資產價格的變化趨勢以及M2對固定資產價格的顯著影響。我國商品房地產是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其價格不僅受到市場供需的影響，也受消費者預期及政府調控的影響（孫蘭芳2015）。況偉大（2012）則在此基礎上研究了固定資產稅、地價與固定資產價格之間的邏輯關系。本文“站在巨人的肩膀上”展開相應論述。

二、企業內固定資產價格歷史走勢

本文通過分析國內固定資產價格宏觀走勢以及“固定資產價格收入比”的變化趨勢來闡述企業固定資產價格歷史走勢，并從中尋找影響固定資產價格變化的關鍵性因素。

1.以北京、上海、天津為代表的國內企業固定資產價格歷史走勢

根據統計年鑒的數據來比較全國平均固定資產價格以及北京、上海、天津的商品固定資產平均價過去十五年的走勢，我們可以總結一下發現：首先全國以及三個城市的平均固定資產價格均呈逐步上漲的趨勢，在2005年之后經歷大幅上漲后的迅速發展帶動了商品房地產及關聯行業的繁榮。其次，盡管在2010年之后固定資產價格上漲幅度相對在逐步降低，上漲動力不足，但仍保持上漲趨勢，固定資產價格依然處于高點，仍有上漲空間。其三：固定資產價格波動周期來臨的時間與城市的發展繁榮情況以及政府政策息息相關。

2.固定資產價格收入比變化趨勢分析

上述只能宏觀說明目前國內的固定資產價格歷史走勢，不能具體體現人們的購商品房壓力的變化，因此本文引入“固定資產價格收入比”的概念。簡單說，固定資產價格收入比實際上就是一個家庭把所有的收入都積攢起來能買到標準商品房屋的年數，它體現居民的購商品房能力。通過2013年國內30個省固定資產價格收入比排名可以看出，固定資產價格收入比排名前7名的都是東南部沿海城市；城市間固定資產價格收入比相差幅度較大，一線城市的固定資產價格收入比明顯高于經濟相對欠發達的二線城市，北京最高達到14.5。另外，30個大中城市固定資產價格收入比的均值為7.36，遠超6-7的合理區間。對比近十年全國固定資產價格收入比的變化趨勢發現，其值逐步接近合理區間，固定資產價格也逐步實現“軟著陸”。

三、企業供需因素對固定資產價格的影響

近年來，諸多學者對影響國內固定資產價格的因素進行了研究。有人認為，國內固定資產價格受“丈母娘”的影響，是“剛需”帶動固定資產價格，是土地財政抬高了固定資產價格，是城鎮化進程拉動了固定資產價格，還有人認為貨幣發行量影響固定資產價格等等。總的來說固定資產價格無外乎受經濟市場價格形成機制--供求關系的影響。因此本文詳細分析商品房地產市場上影響固定資產價格因素的供需因素。

1.影響住商品房需求因素

本文總結影響企業需求因素主要包括自主性需求、投資性需求、投機性需求以及M2供給量四大方面。

（1）自主性需求即為剛性需求。它包括城鎮化帶來的新市民的大量涌入以及新家庭的產生帶來的固定資產的需求兩大方面。人口結構變化尤其是老齡化的不斷加重使住商品房購買的主力軍規模減小，企業的需求結構發生重大變化，甚至出現了結構性的購買力不足。其次，隨著城鎮化水平的提高以及農民工入城，不斷上漲城鎮住商品房需求拉升了固定資產價格。總的來說，未來我國的固定資產價格短期內會保持穩中有升的態勢，長期可能會有所下降。

（2）投資性需求。投資性需求是指人們購商品房的目的不是為了生產和消費，而是為了保值和增值。近十多年固定資產價格一直保持上漲的趨勢，是廣大投資者對商品房地產投資產生的嚴重的誤導。持續穩定上漲的固定資產價格以及人們盲目樂觀的心理使商品房地產投資需求不斷增大。過多的資產投資涌入了商品房地產市場，改變了原本單純的供求關系。固定資產成了投資品，這反過來又提高固定資產價格，這又吸引更多的資金流向商業地產行業，最終形成了螺旋上升惡性循環。

（3）投機性需求。近年來我國經濟的持續快速增長、人民幣不斷增值以及固定資產價格的持續增長吸引了大批“熱錢”通過多種渠道流向中國商業地產市場。這短期內極大地擴大了住商品房的投機性需求，但極可能也會引發固定資產泡沫以及經濟虛假繁榮。國際熱錢的流入極大推進固定資產價格非理性上漲。投機性需求是推動我國固定資產價格非理性上漲的主要因素。

（4）M2供給量。M2主要通過人們可支配收入和通貨膨脹來影響住商品房需求者，進而影響住商品房的價格。克萊夫？格蘭杰經過實際研究證明得到M2可直接影響固定資產價格高低的結論。商品房地產行業最為資產密集型的行業，無論住商品房的供給者商品房地產開發商還是住商品房的需求方消費者，都需要大量的資金支持。商品房地產行業的發展需要金融業大量的資金支持，固定資產價格的上漲需要貨幣供給量的增長這一拉動力。隨著M2的增加，市場需求增加。endprint

另外，國家相關政策也是影響固定資產價格的又一重要因素。如新型城鎮化的提出、限購政策的取消、限貸松綁以及2014年的公積金新政都或多或少的增加了住商品房需求。

2.影響固定資產價格供給因素

商品房屋供給量主要取決于土地供應量、商品房屋建筑能力以及建筑材料供給量。首先，土地資源的稀缺性使土地成本成為固定資產價格剛性成本，是影響住商品房供給的重要指標。一方面土地新政策后的執行在一定程度上加劇了土地供需的不平衡，推動了地價上漲。另一方面“賣地”收入一直以來都是政府財政收入的主要來源，土地價格難以下降，這必然會引起固定資產價格的上漲。

其次，建安成本和稅收對固定資產價格也有重要影響。建安成本主要包括建筑工人工資、建筑材料費用、機械費用等。近幾年，建材成本以及建筑工人工資的上漲拉動固定資產價格的上漲。而商品房地產稅收成本是影響住商品房供給的另一項重要因素，據統計商業地產稅收成本約占固定資產總成本的四分之一。加之商業地產稅是地方稅的重要財源，商業地產稅收成本很難下降。過高的建安成本和商業地產稅給商品房地產商帶來過重還貸的負擔等一系列問題。

研究固定資產影響商業資產供給的幾方面因素需要注意：一是土地價格是固定資產的剛性成本，它是影響商業地產供給的最重要的因素。二是，建筑土地成本的增加引起住商品房供給的下降。三是，商業地產稅收成本變化幅度較小，對住商品房供給影響也較小。綜合分析各因素，目前我國商品房地產市場仍處于“供不應求”的狀況，短期供需難以達到平衡，固定資產價格也難以回歸合理水平。除此之外，M2、降息、商品房企再融資解凍等政策也是影響商品房地產供給量的重要因素。

四、小結

上文已經給出了當前國內固定資產價格的歷史走勢以及影響固定資產價格的需求因素和供給因素及其對未來固定資產價格走勢的影響，為研究我國固定資產價格未來變化趨勢提供可行性依據。國家逐步意識到過去十年固定資產價格固定資產價格過高、漲速過快帶來眾多的“固定資產價格問題”并積極采取有效措施，經過近幾年的調整固定資產價格漲速趨于合理水平，但還存在一些問題亟待解決。“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”。

參考文獻：

[1]葉夢芊.M2影響商品房地產價格的傳導機制初探[J].開發性金融研究，2017，11（01）：48-58.

[2]張弛，吳佳楷，申雪艷.中國一二三線城市固定資產價格影響因素分析[J].現代商業，2016，（05）：173-176.

[3]孫蘭芳.商品房地產政策對商品房地產價格的影響[J].經濟研究導刊，2015，（06）：162-164.

[4]易千.從市場供求角度看固定資產價格走勢[J].住宅產業，2013，（Z1）：79-81.

[5]徐春娥.中國固定資產價格影響因素分析[J].合作經濟與科技，2013，（04）：6-7.

[6]況偉大.商品房產稅、地價與固定資產價格[J].中國軟科學，2012，（04）：25-37.

[7]吳國杰.固定資產價格影響因素分析[J].現代商業，2011，（12）：46.

[8]李晨.基于因子分析法的中國固定資產價格影響因素分析[J].經濟研究導刊，2010，（16）：158-159.

作者簡介：張賽賽（1992- ），女，漢族，河南周口市人，碩士研究生，金融學碩士，單位：陜西師范大學國際商學院金融學專業，研究方向：金融發展與監管endprint