關于銀川市城鎮低收入者住房保障制度建設的探索

韓文艷

摘要：隨著國民經濟的發展，國家對貧困家庭的扶持力度加大，為收入低的家庭提供保障性住房、廉租房，文章對銀川市城鎮低收入者住房保障制度做進一步探討。

關鍵詞：保障性住房；銀川；城鎮

一、銀川市住房保障工作的現狀

2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房苦難的若干意見》頒布，旨在解決城市當中的低收入家庭的住房困難，并逐步建立健全我國的廉租房制度，標志我國保障性住房政策體系已經逐步走向了完善。目前，我國的住房保障體系面向低收入人群，建立了較為完善的廉租房制度和面向中低收入階層的經濟適用房制度，還有面向中等偏低收入階層的限價房、面向夾心階層的公共租賃住房，以及棚戶區改造等多種形式的城鎮保障性住房制度。

銀川市委、市人民政府高度重視住房保障工作，著力解決住房保障民生問題。優先確保保障性住房土地供應，自2007年起，按照“集中規劃、分年實施”的原則，通過集中新建、開發企業配建及企事業單位參與建設等途徑，多方籌建公共租賃住房3萬套、152萬平方米，先后投入資金40億元。在大力實施保障房建設的同時，銀川市深化制度改革，完善政策體系，加強機構建設。2008年以來，先后出臺了《關于構建銀川市住房保障制度體系的指導意見》、《銀川市新建住宅小區配套建設廉租住房規定》、《銀川市城市住房保障管理辦法》、《銀川市公共租賃住房管理辦法》、《銀川市經濟適用住房和限價商品住房取得完全產權審核細則》等規章制度，不斷完善住房保障政策法規、健全管理機制、加強監督管理、規范住房保障行為，合理界定了不同層次的住房保障對象，確立了分類保障的原則，逐步構建了以公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房為主的梯度住房保障體系，分類解決中低收入住房困難家庭的住房問題，為住房保障規范化管理構建了完善的政策框架。

二、現有城鎮低收入者住房保障管理工作中存在的問題

銀川市在保障住房工作方面雖然取得了可喜的成績，但是和全國許多地方一樣，也出現一些問題：

（一）保障房項目建設資金籌措困難

2012年以來中央財政加大力度支持保障性安居工程建設，地方各級財政積極落實資金來源渠道，特別是要按規定將土地出讓收益和住房公積金增值收益用于保障性安居工程建設，實施相關稅費減免優惠政策，切實降低保障性安居工程建設成本，著力支持發展公共租賃住房，加快推進棚戶區和農村危房改造。當前，保障房建設中最大困難仍然在于資金不足。2016年為解決項目資金問題，銀川市將公租房建設納入政府購買服務，通過國開行等金融機構融資10.66億元，有效解決項目資金難的問題，但部分保障房建設項目因資金問題仍有不能按期交工的問題。

（二）保障性住房運營維護成本高

1. 保障性住房受交付時間及建安造價指標的限制，導致項目建設工期緊，任務重，過程管理不精細。保障性住房交付后，群眾對房屋質量、小區居住環境滿意度不高。因此后期維護成本加大。隨著銀川市規模以上的保障房小區陸續已過保修期，前期開發建設造成的質量問題在保修期內一直沒有得到妥善解決，小區整體環境和配套設施逐年老化，僅屋面防水層更新、路面整治維修、單元門更換、雨水井新砌等專項維修和日常維修工程，銀川市財政近年每年投入的保障房小區的維修費用700萬元以上，財政負擔較重。

2. 保障房小區物業費實行政府指導價標準偏低，收繳率也低，物業管理企業虧損嚴重，對其進行物業費補貼是提高改善全市低收入群眾居住環境、緩解社會矛盾的必要保障。按照《銀川市城市住房保障管理辦法》第三十四條規定：廉租住房的物業服務費，由承租人按照該小區《物業服務合同》中約定的物業服務費標準減半交納，市人民政府從廉租住房租金中補貼一半。有效地降低城鎮中低收入者的居住成本，提高了他們的居住品質。2017年共有實物配租的廉租保障戶共計19000多戶，面積90.6萬平方米，涉及30多個小區，共計需補貼500萬元左右。

3. 部分保障房小區因規劃建設原因，地處偏遠。保障房周邊學校、道路、綜合市場等配套設施建設及交通網絡的覆蓋不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置。空置產生的物業費、采暖費等也是政府財政的負擔之一。

（三）保障房進退機制的不健全導致社會公平性受損

保障房管理在審批、核準、公示、管理等各個環節存在一些問題，致使保障性住房的實施效果與預期之間存在較大差異，使得政府兜底保障的理念得不到真正實施。究其原因是個人收入和信用制度不健全，且就業、收入等情況更難適時、準確地進行復核、清退。

三、銀川市保障房建設管理制度建設的積極探索

（一）構建市場運行、政府主導契約化管理的建設模式

要充分發揮政府和社會雙重力量，政府作為保障房建設的責任主體，掌控財政、規劃、土地等核心資源，把控保障性住房的需求和規模，要加快建立健全融資機制，吸引包括房地產開發企業在內的各方面資金投入。雙方采用合約就項目達成契約，以項目代建制為基礎，結合產權回購發揮兩者的優勢。動員社會資本建設和運營保障性住房，有助于減輕政府財政負擔。也可能避免自行投資建設中經常的腐敗、效率低下的問題。回購模式對于增強政府對保障性住房的控制方面也有積極意義。

（二）公開保障房分配過程，構建公正、公開、透明的分配機制

為建立風清氣正高效的分配流程，銀川市從2014年起，對保障房分配實行實物配租打分輪候制，采取公開搖號的方式進行實物配租。制定了公共租賃住房實物配租輪候評分細則，對擬實物配租家庭根據申請年限、年齡、收入、身體狀況等困難情況進行打分，所有輪候評分均由保障對象與工作人員同時打分，由保障對象確認分值后錄入電腦進行輪候。在公租房分配前充分征集家庭意愿，對于老年人、殘疾等困難家庭設定低樓層配租，公開搖號過程中，由公證、物價、監察、媒體、群眾代表全程監督，配租后在報紙、媒體及住建局網站上進行公示，廣泛接受群眾監督，全面做到公開、公平、公正、透明，讓保障家庭參與分配，避免人為因素。endprint

（三）強化配租后保障家庭的資格審核及監督管理，加強違規查處

為做好公租房的配后管理，銀川市制定了《銀川市住房保障監督舉報制度》、《住房保障動態巡查抽檢制度》，不斷加強配后管理，完善監督管理體系，采取三級排查方式，進行動態和定期年度審核，做到每年對納入保障的家庭的收入、住房等情況進行重新審核，對于不再符合保障條件的家庭及時退出保障。公開辦事流程，認真核實群眾監督舉報，嚴肅查處違規行為。高度重視審計查出違規家庭的整改工作，對保障房的轉租、轉借、空置等違規使用行為進行全面清查，對違規家庭記入不良信息，5年內不得申請住房保障。

（四）加快完善住房保障管理信息化建設，建立住房、民政、公安、稅務、金融、公積金等多部門聯動信息平臺，實現信息共享和跨部門監管

建立推廣個人誠信體系建設，依法公開申請人的核查信息，加大對失信人的懲戒力度，對弄虛作假行為進行嚴厲查處。

（五）建立困難家庭租金減免、物業補貼制度

針對經濟條件特別困難的家庭，為減輕此類保障家庭的生活壓力，銀川市出臺《關于實行公共租賃住房分檔租金的通知》規定對于納入實物配租的家庭，凡有重大疾病、殘疾的家庭均可申請減免租金，同時對于廉租保障家庭物業費減半收取，市財政補貼一半，盡可能降低困難家庭的生活成本。

（六）多措并舉釋放改革紅利讓利于民

放寬住房保障準入條件，拓寬覆蓋面。吸引更多外來務工人員來銀務工、創業，推動銀川市經濟社會發展，自2009年起共7次對住房保障條件進行了調整，逐步放寬準入條件，將經適房、公租房保障收入標準調整至上年度城鎮人均可支配收入1.3倍，限價商品住房調整至1.5倍，廉租保障家庭調整至60%，使更多中低收入家庭享受住房保障政策。截止2016年銀川市將住房保障人均收入標準放寬至廉租住房1410元/月；公租房、經適房3060元/月；限價房3530元/月，并規定對于申請公共租賃住房和經適房、限價房的家庭可以有12萬元以下的車輛，極大的降低準入門檻，做到中低收入家庭只要住房困難均能通過保障性住房解決居住問題。

近年來按照國家、自治區相關政策，為進一步解決鄉村教師、環衛職工、城管等特殊住房困難群體，還市制定出臺了《銀川市解決一線環衛職工住房困難暫行辦法》、《銀川市鄉村教師購買保障性住房暫行辦法》、《銀川市解決城管系統職工住房困難暫行辦法》為解決此部分家庭住房困難建立了長效機制。

參考文獻：

張化翔.淺析城鎮中低收入群體住房保障問題[J].經貿實踐，2015（08）.

（作者單位：寧夏銀川市住房保障中心）endprint