財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃研究

王建英

【摘 要】為了能夠在激烈的市場競爭中獲得有利地位，很多企業也在積極尋找開源節流的發展途徑，房地產作為我國重要的支柱產業與重稅產業，想要實現企業經營最優化、經濟最大化的戰略目標，則需要制定有效的納稅籌劃，以便更好地適應我國經濟環境以及稅務政策。論文以房地產企業財務活動為主線，講述籌資活動環節、投資活動環節、經營活動環節以及利益活動環節的納稅籌劃方案，以為房地產納稅籌劃提供有力的參考與借鑒。

【Abstract】 In order to gain a favorable position in the fierce market competition， many enterprises are actively looking for ways to develop revenue and reduce expenditure. Real estate is an important pillar industry and heavy tax industry in China. In order to realize the strategic goal of optimizing the operation and maximizing the economy， effective tax planning should be formulated to better adapt to China's economic environment and tax policy. The paper takes the financial activities of the real estate enterprises as the main line， and tells the tax planning plan of financing activities， investment activities， business activities and interest activities， to provide a strong reference.

【關鍵詞】財務管理；房地產企業；納稅籌劃

【Keywords】 financial management； real estate enterprise； tax planning

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0047-02

1 引言

改革開放以來我國房地產行業得到了迅猛的發展，與之相對應的是房地產行業滋生了大量的偷稅、漏稅以及逃稅的行為，因此國家不斷加強了對房地產企業的稽查力度，將房地產企業作為稅務重點征管對象，以實現宏觀經濟調控的效果。作為企業成本支出的必要組成部分，企業只有在遵守稅收法律的基礎上，合理籌劃納稅，才能有效提升企業的競爭力，降低企業經營成本，實現企業經濟價值最優化。

2 籌資活動的納稅籌劃

房地產企業投資數額巨大以及建設周期長的特征導致房地產企業對資金有著極高的需求量，因此籌資活動在房地產經營中占據了至關重要的作用，成為房地產企業納稅籌劃的先決條件。

2.1 籌資方式的納稅籌劃

由債務融資形成的債券利息、借款利息可以在當期費用中計入在稅前列支，可以降低房地產企業納稅所得額，減少房地產企業所得稅，實現節稅的效果；權益融資形成的紅利與應付股息支列在稅后利潤當中，不能起到稅收擋板的作用。因此縣教育債務融資方式，權益融資會繳納更多的企業所得稅[1]。但是稅負降低與企業凈資產增加之間沒有直接的關系，當每股盈余低于負債利率時，權益資本報酬會因為債務比例增加而降低，此時將負債比例抬高，反而會削弱企業獲利能力，因此企業進行納稅籌劃時還需要考量資本結構對預期稅負以及收益到來的影響。

2.2 籌資結構的納稅籌劃

資本結構指代企業資本組成構造以及比例關系。資本范疇包含債務資本以及權益資本。債務融資方式具有資本成本低、節稅以及提高凈資產收益率的作用，但是由于債務融資方式需要房地產承擔償債風險，只有房地產將負債比例合理控制在某一范圍之內，才能抵消負債比重過大帶來的資本成本增加風險因素。

3 投資活動的納稅籌劃

3.1 企業組織形式的納稅籌劃

企業有兩個層次的組織形式選擇，第一層次中包含企業首創時合伙企業、獨資企業以及公司制企業單重選擇形式；第二層次中包含企業擴建時成立子公司抑或分公司的選擇。其中公司制企業、合伙企業以及個人獨資企業是房地產企業三種主要組織形式，在進行納稅決策時需要考量以下幾個要素：公司制企業需要同時征收個人所得稅以及企業所得稅，合伙企業與個人獨資企業不需要征收企業所得稅，只對個人所得稅進行征收；不具備法人資格的合伙企業不能享受國家部分稅收優惠[2]。由于房地產企業通常具有較大的投資規模與投資額，所以很多房地產企業都選擇成立了公司制的組織形式，為了更好地適應市場的發展，很多企業紛紛成立了分公司以及子公司的方式擴大經營活動，其中分公司與子公司之間存在的差異主要表現為：分公司不具備獨立法人資格，但子公司具有；分公司可以享受與總公司相同的優惠稅收政策，子公司可享受地方政府提供的優惠稅收政策；子公司的設立有利于集團控制成本費用，總之房地產企業需要根據原公司與新建立公司所在地政府、日常費用特征依舊預期盈利狀況等選擇適宜企業組織形式的納稅籌劃方案。

3.2 企業投資方式的納稅籌劃

《企業所得稅法》中明確規定，直接投資人可以享受授權減免、免稅收入以及免檢所得等類型的稅收優惠政策，相較于直接投資，間接投資納稅籌劃空間較小，只涉及到股息利息所得以及印花稅等內容，房地產企業在制定投資方式時，需要兼顧投入資產、投資風險以及資產變現能力等因素。

4 經營活動的納稅籌劃

4.1 開發建設階段的納稅籌劃

房地產企業大部分成本沒有確切的成本對象，不同成本分攤方式會為每一個對象的所得稅支出額以及成本高低帶來較大的影響，但是不存在有效固定的分攤方式，房地產企業需要結合實際情況選擇適宜的分攤方法；房地產企業的建筑房產并非自行施工建設的，而是通過委托施工單位以及簽訂建造施工合同的方式進行建造。我國稅法中指出如果建筑公司不提供裝修勞務，而僅提供建筑業勞務，建筑公司的營業額則不包含房地產企業自發購買的設備款項，通常來說建筑工程中施工的供暖設施以及冷卻塔等往往具有較高的價值，如果房地產企業自發購置了這些設備，施工單位就可以將合同收入進繳納營業稅當中，避免將設備外購產生的費用轉嫁給房地產企業。

4.2 銷售階段的納稅籌劃

銷售環節在房地產企業稅收籌劃環節中占據了重要的地位，也是涉及涉水最多的環節之一。銷售包含預售未完工產品以及銷售已完工產品兩個階段，其中房地產在預售期間會產生房款、首付款、誠意金、押金以及保證金等預收賬款，根據稅法相關規定，房地產企業需要及時繳納銷售階段產生的相關稅費。房地產企業有自營以及銷售兩種經營方式，如果預期收益較高企業則會選擇自營，以避免增加土地增值稅，反之房地產企業會選擇銷售方式。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定到納稅人出售的自行建造的普通住宅，如果增值稅低于扣除項目金額20%時，可以免除土地增值稅，如果增值額超出20%，就需要根據增值額的比重計算稅率，因此房地產企業在制定住宅銷售價格的時候，需要綜合衡量稅負與收益的關系，不得一味追求高昂的銷售價格。

4.3 保有階段的納稅籌劃

房地產企業的業務范圍不斷從房產銷售擴大到寫字樓、賣場以及餐飲會所的經營上來，根據有關條例規定，自動房地產采用1.2%的稅率，稅基是房產原值減掉10%-30%之后的余額。納稅人出租的房產采用12%的稅率，租金收入為稅基，投資聯營的房產，房地產企業可以制定適宜的投資方案來拓寬投資空間。

5 利潤分配活動利潤籌劃

5.1 利潤總額納稅籌劃

企業利潤分配基數為利潤總額減去所得稅之后的利潤，房地產企業可通過應納稅的抵減額來企業的所得稅支出，另外據稅法規定，企業在納稅年度中出現虧損，可以向以后的年度轉結，但是最長轉結年限不能超過5年。

5.2 股東分配納稅籌劃

個人投資者房地產企業中獲得的資本利得及現金股利需要按個人所得稅規定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個稅，但是根據財政部規定，個人不征收資本利得稅，所以企業在確保科學合理的基礎上，可以通過發放股票的方式代替資本以達到減輕稅負的效果。

企業投資者無需就股票股利納稅，但需要繳納股權轉讓的相關收益，據稅法規定，投資企業在轉讓被轉讓投資企業股權之前收獲的股利不用繳納企稅，只需股權轉讓收益承擔納稅義務。所以在轉讓被投資企業股權之前可以先得到其股票應收股利以達到節稅目的。

6 結語

納稅籌劃是房地產企業提升核心競爭力，實現經濟效益最優化的重要途徑。為了確保實現高效優質的納稅籌劃，房地產企業需要注重籌資環節、投資環節、經營環節以及利潤分配等多環節的納稅籌劃工作，以便房地產企業能夠提高自身的納稅意識，有序、合理、規范的進行依法納稅，實現納稅籌劃以及財務管理的目標。

【參考文獻】

【1】甘琪.營改增背景下房地產企業增值稅納稅籌劃[J].統計與管理，2016，11（12）：65-67.

【2】季桂芳.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國集體經濟，2017，1（14）：77-79.