地王對周邊房價拉動效應的實證研究

(上海師范大學 上海 200234)

地王對周邊房價拉動效應的實證研究

徐露婷

(上海師范大學上海200234)

本文基于漲幅比,通過對21個省的地價與房價之間的關系進行面板數據模型分析,得出結論：地價的確會對房價有一定程度的拉動效應。另外再通過分析高檔住宅均價漲幅,特別驗證了地價與高房價之間的關系,并鑒于此結論基礎,具體分析了2016年上海地王對周邊房價的影響,最終驗證了地王對周邊房價拉動效應存在影響的假設

地價；房價；地王

自98年房改以來，房地產市場被激活，房地產的發展帶動了經濟的發展，房地產行業不僅成為了拉動經濟成長的“火車頭”，也成為了最具暴力氣質的產業。作為房價主要成本之一的地價，也成為了人們關注的焦點。近年來，地王頻頻出現，在“誰是雞，誰是蛋？蛋生雞，還是雞生蛋？”的討論中，地價對房價的影響已經成為眾相熱議的話題。研究地價對房價的影響，合理調控房地產市場，對中國房地產市場發展以及經濟的發展都有重要意義。

一、文獻綜述

高房價效應在全世界都普遍存在，且影響多年，國內外學者早做出了關于房地產市場的研究。李勵等人(2016)站在需求和供給的角度，借用系統動力學分析方法，繪制了房地產價格形成機制的因果關系圖，得出與房地產價格相互影響的因素有：土地出讓價格、材料設備價格、環境節能要求、GDP、稅收、開發商利潤、政府政策等。陳世鵬等人(2016)基于隨機森林模型對房價進行模擬預測，根據襄陽2012年的房貸數據，考慮影響房價的各種特征變量，嘗試建立隨機森林模型，并用ARMA模型及經典的多元線性回歸模型綜合預測房價，和實際房價對比后，發現取得了較好的效果。羅玉波(2011)利用空間數據分析方法，建立空間自回歸模型，定量分析了地王現象對周邊房價的影響效應，得出結論：由空間效應引起的房價變化確實存在，地王現象帶動房價上漲的短期效應趨向于回歸到正常的空間效應水平。

可見，有關房地產市場的研究，已經比較成熟，但因為市場環境日益變化，許多在房地產市場新生的問題，以及遲遲未被解決的問題，依舊存在，所以房地產市場的研究缺口仍然未被填滿。本文從地價影響房價的角度上，對地價漲幅與房價漲幅進行分析，進而衍生到地王對周邊房價拉動影響效應研究，并在得出的地王與周邊房價關系結論基礎上，對房改政策提出一些個人建議。

二、房價的影響因素分析

房價的影響因素眾多，本文從以下幾方面進行具體分析：

(一)經濟形勢的影響

宏觀經濟形勢對房價產生重要的影響，宏觀經濟形勢好，居民的各種收入增長速度就會加快，并且對未來收入有較為樂觀的預期，這會增加對于住宅的需求，進而推動價格上漲。

(二)政策實施的影響

這里的政策主要包括兩個方面，一方面是指銀行對住房貸款的信貸政策，房貸利率的高低會直接影響到房地產市場需求(這歸因于房貸利率已成為購房成本的一個重要的組成部分)。另外對于投資者來說，偏好選擇在房貸利率下調時，投資房地產，炒熱房價。除了銀行房貸政策外，還有一個影響買房決策的重要政策，即稅收政策。政府在房地產發展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，會對房地產市場產生重要的引導、調控作用，進而影響房價。

(三)微觀因素的影響

從微觀層面來看，影響房價的因素還有開發商、住宅類型、租賃房市場形勢等。一般來說，對于有品牌的開發商，它擁有品牌效應，人們對其建造的房子質量和服務水準，信任度較高，愿意出高價購買。住宅類型有是否為學期房的區分，現如今房屋價格與教育掛鉤，處于好學校的學期房，往往比同地段非學期房的價格高出許多，很多家庭把其作為教育投資的一大部分。另外，房屋租賃市場對房屋買賣市場也形成了一定的影響。部分家庭因考慮實際經濟情況，會推遲買房計劃，選擇租房。若租房成本上升，甚至超過買房還貸壓力的話，有些家庭會改變想法，借錢買房，這樣一來，購房需求上升，供給量短期固定，房價上升。

(四)地價的影響

土地價格是房價的重要組成部分之一，隨著土地價格的不斷攀升，它在住宅建造總成本中占比也越來越大，這也是為什么現在一出現地王，人們第一個想到的就是房價是否要漲的原因。長期以內，地價對房價的影響是體現在建造成本中的。短期內，地價的變動一個是通過人們對未來房價預期的改變(這部分預期的改變，當然少不了售樓方對市場形勢的起哄成分，大勢渲染，搞熱購房氣氛，造成市民恐慌，改變購房計劃，最終使“謊言”成真)，地價的變動另一方面是開發商通過推延開盤速度，影響市場住宅的供給量，從而影響房價。

影響房價的因素眾多，本文選取其中的地價因素進行具體分析，下文從地價和房價兩方面分別抽取兩個具體，帶有特殊性質的成分：地王和地王周邊房價，進行分析研究，并且主要研究地王對其周邊房價的拉動效應，關于周邊房價對地王形成的影響暫且不分析。

三、“地王”對周邊房價影響的實證分析

據有關統計分析，06年以前我國出讓的地塊價格相對較低，但已逐漸開發成相應房地產銷售完畢，而后出讓的高價地塊已成為市場主流。也就是說，現如今用來開發房地產的土地都是在當年買賣時提前預付了未來的價格，普遍存在一定程度的溢價率。按照這種“預付習慣”，未來房價必定還是上漲趨勢。然而，從具體分析來看，這些高價地將對市場產生何種影響呢？實證分析如下：

(一)變量選取

由于本文目的在于分析地王與房價之間的關系，而這里的房價本文限定為居民住宅，不包括商務用樓等，所以選取的原始變量為：Kt房地產開發企業土地成交價款(億元)、Mt住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)、Nt別墅、高檔公寓平均銷售價格(元/平方米),數據來源于國家統計局和各統計年鑒。同時為了方便分析比較，這里將原始變量進行處理加工為：土地成交價年漲幅比(L)、住宅商品房均價年漲幅比(P0)、高檔住宅均價年漲幅比(P1)。具體處理情況如下：

L=(Kt/Kt-1-1)*100%

P0=(Mt/Mt-1-1)*100%

P1=(Nt/Nt-1-1)*100%

這里之所以要特別拎出高檔住宅相關變量，是因為考慮到地王將來普遍會向高檔住宅打造，并且現新建住宅的建造模式整體趨向于高檔住宅發展，它的發展趨勢也會成為房價新方向標。

(二)模型構建及實證分析

1、根據以上理論情況論述，構建以下模型：其中Z表示影響房價的其他因素。

2、實證分析：為檢驗數據的平穩性，避免偽回歸，確保估計的有效性，分別對變量(L、P、P1)進行單位根檢驗，通過觀察時序圖的趨勢，確定單位根檢驗的檢驗模式為：有截距和有趨勢項,檢驗顯示各變量都符合要求(即：p值顯著，拒絕單位根的原假設)通過單位根檢驗，序列是平穩的。

由單位根檢驗可知，L和P、P1在單位根檢驗時為同階單整。所以，接著對模型的變量之間是否存在長期穩定的關系進行協整檢驗。檢驗結果顯示，GROUP1(L和P0)、GROUP2(P1、L、P0)的p值小于相應顯著性水平，組合中的變量存在協整關系。

經過單位根檢驗和協整檢驗后，再分別對面板數據進行回歸，根據隨機效應回歸模型下的Husman檢驗結果得出：該面板數據應該采用固定效應回歸模型，擬合結果顯著，其中計算得到的F統計量的p值小于給定顯著性水平下的相應臨界值，各參數系數均顯著，把系數代入模型中可得：

MODEL1:P0=10.49+0.03L

MODEL2:P1=3.3+0.02L+0.83P0

由以上分析結果可知，地價對房價有正向的拉動作用，地價、房均價對高檔住房價格也有正向的拉動作用。在此結論的前提下，再來具體分析本地地王對周邊住房價格的影響。

以下選取的是2016年且截至到8月24日上海地王相關數據(這里采用總價地王)，具體信息如下：

排序競得方地王位置成交總價(億)樓面價(元/平米)成交時間溢價率1融信靜安中興社區110.11002182016/8/17139%2金地浦東祝橋88415722016/7/27286%3中糧建發寶山顧村67.9537272016/8/17165.16%4信達寶山顧村58.05363832016/6/1303%5保利浦東周浦鎮54.5436072016/5/18297.80%6合景泰富松江方松街道47.35390732016/7/456%7路勁地產松江小昆山鎮42.5209342016/8/24158%8新城虹口涼城37674092016/7/1477.39%

接下來，根據地王所處的位置對其周邊房價進行具體分析，以下表格是根據相關統計數據，對以上八個地王所在區域的平均房價進行處理，算出其(月)環比增幅情況：

時間2016年8月2016年7月2016年6月2016年5月2016年4月上海4.96%0.36%0.36%-0.23%2.32%西藏北路(靜安中興社區)1.84%-6.75%2.91%2.52%-0.92%祝橋(浦東祝橋)4.37%22.37%0.13%1.09%0.09%顧村(寶山顧村)3.89%2.74%1.52%2.17%7.17%周浦(浦東周浦鎮)4.36%40.53%-1.37%0.73%-0.48%松江大學城(松江方松街道)4.74%4.31%2.38%4.52%5.26%松江新城(松江小昆山鎮)7.56%1.13%1.53%2.22%2.97%涼城(虹口涼城)4.96%-2.12%2.67%3.53%7.04%

說明：粗體標記的是每塊區域地王賣出月份的漲幅情況。

由以上數據可以看出，地王賣出當月，周邊房價相比前期漲幅，大部分都有明顯上升趨勢(即當月漲幅大于上一月漲幅)，所以從實際情況分析也可得出，地王對周邊房價的確有拉動作用，而且可以看到，有些拉動作用雖然在當月不太明顯，但在一兩個月后便出現大漲幅(當然這不排除有其他原因造成)。

四、總結與建議

通過以上的分析可以得出結論:地王對周邊房價存在一定的拉動效應.所以，降低“地王”出現的頻率對于打壓房地產市場會有一定的輔助作用。鑒于此，本文提出以下幾條建議：

1.提高首付款比例，限制場外配資。提升土地出讓金首付比例,可以抬高競拍資格門檻,但這樣做還不夠.因為現在幾乎所有房企拿地付的錢,大部分是來自金融機構貸款支持.這種通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地,是制造“地王”的關鍵因素之一，所以控制源頭，限制場外配資能起到事半功倍的效果。

2.政府政策調整，推出新發展方向。中國的市場，是政府導向型市場。政府調整新的經濟支持，也能轉移部分在房地產市場的投資資金。房地產被炒得過熱，也是太多投資資金在此運轉所致。只要有新的好的投資方向，資金也會自動從該市場流出，尋求更好的利益回報點。

3.引導市場理性思考，遏制不合理的謠言。中國許多泡沫，很多都是市場謠言運作促成的。比方說，一地塊被賣出高價，周圍的房產中介等就會相應的制造非理性的預測，誤導群眾，最終導致哄抬高價。

4.把不合理變合理，從拉動到改善。提出“地王”對周邊房價的拉動效應，絕大部分是站在非合理提高房價的角度思考的。有時候，若不能遏制趨勢，何不順其道而行之，把不合理拔高的房價變成合理定價。而具體做法就是改變周邊環境設施，提升周邊住宅居住環境，真正從不合理變為合理改善。當然，這部分改善投資，必須有機會，有責任方，有關方監督工程的順利完成。

[1]李勵，張爽，呂振興.濟南市商品住宅銷售價格形成機制研究——基于系統動力[J].中國商論，2016(19):117-118.

[2]陳世鵬，金升平.基于隨機森林模型的房價預測[J].科技創新與應用，2016(4)：52.

[3]羅玉波.地王價格對周邊房價影響的實證研究——對地王由頻出到褪色的思考[J].價格理論與實踐，2011(6)：26-27.

徐露婷(1989-)，女，漢族，江西宜春人，研究生在讀，2015級產業經濟學碩士，上海師范大學，研究方向產業結構與產業政策。