城市住房區位優勢度的空間評價

王洋+吳康敏+張虹鷗+陳偉蓮

摘要：基于住宅優勢度理論，從日常生活便利性、公共服務便利性、周邊景觀水平、周邊環境質量4個方面構建城市內部住房區位優勢度的總體評價體系，并提出區位優勢度的“四邊形”計算方法。對廣州的實證研究表明，住房區位優勢度總體呈現中心高、外圍低的圈層式分異格局。隨著與CBD距離的增大，住房區位優勢度呈指數型下降，但二者又不完全對應，顯示出該評價模型具有的獨特應用價值。

關鍵詞：區位優勢度，住房區位，住宅優勢度理論，廣州

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）09-0009-15 收稿日期：2017-04-19

1 引言

對城市內部住房的區位研究是城市經濟學和城市地理學的經典議題。住房建設依賴其所在的土地，而區位又是城市土地最重要的特征。理解城市住房綜合條件、住房價格、住房租金、居住空間結構、住房選擇等一系列議題都離不開區位問題。尤其在特大城市，區位對住房的決定作用更加顯著。因此，對城市住房的區位優勢度評價成為分析上述議題的重要基礎性研究，但城市內部區位的決定因素又極其復雜。區位有兩層涵義，一是地理位置，這是區位的直接涵義，相關理論包括地租理論、地價理論、區位論、特征價格理論等；二是周邊公共服務設施的便利性，這是區位的延伸涵義，以公共產品組合理論為代表（王洋等，2015）。兩種涵義相互作用，一般來說，優越地理位置的住房擁有更高的公共服務便利性，而高便利性地段，其地理位置也往往較好。住房研究領域的一些經典城市經濟學模型（如各類競租曲線、住宅價格曲線等）都將區位作為其理論研究的基礎，并假設距離市中心（或就業中心）越近，區位條件越好，成為對區位第一層涵義（地理位置）的詮釋（O'Sullivan，2012）。這種單一指標（與CBD距離）固然簡便易行，但住房區位的優劣不僅僅依賴其距市中心的距離，更依賴周邊的交通條件、生活便利性、社會服務水平、環境質量、景觀特征等多種因素。基于此，一些學者從區位的延伸涵義出發，構建了區位優勢度的多指標評價體系，并開展實證研究。上述一系列因素也是研究居民住房區位選擇問題時所要考慮的問題（Karsten，2007），這些因素復雜而交錯，理論出發點各有不同。最新的住宅優勢度理論表明，住宅優勢度決定住宅價格，住宅價格是住宅優勢度的貨幣體現（王洋，2016）。可見，以是否對住宅價格產生明顯影響作為遴選區位優勢度評價指標的基本依據成為一種新的可行思路。

鑒于此，本文基于廣義的區位優勢度概念，以住宅優勢度理論為依托，以房價影響因素為導向，提出更為全面、綜合、可行的區位優勢度評價指標體系和評價方法。將該評價思路應用于廣州的案例研究，分析其住房區位優勢度及其子系統的空間特征和空間結構，并將其與傳統的地理位置（距CBD距離）進行比較。本文提出的研究方法也可為中國其他城市類似研究提供參考，對廣州的實證研究可為進一步認清我國特大城市內部住房區位優勢度空間結構提供新的案例支撐，具有重要的學術意義和現實意義。另外，與現有研究相比，本文基于社區尺度的研究可得出更為精細的結果。

2 城市住房區位優勢度的評價指標體系與計算方法

2.1 構建住房區位優勢度評價體系

住房區位優勢度評價指標選取的標準為，某指標對該住房的價格是否有影響（廣義區位的角度），實際上也是依據對居住者居住在該地點（或該住房）區位體驗（例如便利性或舒適性）影響如何。基于住宅優勢度理論，區位優勢度本質上是住宅外部作用優勢度的集合（王洋，2016）。

借鑒該理論，可將住房區位優勢度歸納為日常生活便利性、公共服務便利性、周邊景觀水平、周邊環境質量4個評價子系統。其中，日常生活便利性可包括公共交通、商業服務和辦公3個方面；公共服務便利性可由基礎教育、醫療服務、文體活動共同評價；周邊景觀水平包括住房周邊的綠化、濱水、地標景觀特征；周邊環境質量主要由住房周邊厭惡型設施（對居住環境有負面影響的各類設施）情況決定，包括市政與交通設施（例如火車站、長途汽車站、高速公路和高架路、鐵路、加油站、殯儀館、變電站、污水處理廠、垃圾處理場）、工廠、物流中心與專業批發市場的影響程度（Wang，et al，2015），并根據評價指標，對該評價特征由低到高賦予相應的分值（1-9分），如表1所示。

2.2 住房區位優勢度的計算方法

基于上述評價指標，計算區位優勢度子系統得分。以日常生活便利性得分（SD1）為例，其綜合得分可表示為：

式中，xi是某一研究單元（例如社區、小區、住房等）中第i個評價指標賦予的分值，賦分方式可參考表1；f（xi）為第i個評價指標的權重；n為評價指標數。

將表1中的住房區位優勢度評價子系統得分值置于平面直角坐標系中，如圖1所示。其得分分別對應線段OA、OB、OC、OD，圖中四邊形ABCD構成的面積即為該評價單元住房區位優勢度（LHS）的得分，表示為：

式中，SD1、SD2、SD3、SD4分別對應日常生活便利性、公共服務便利性、周邊景觀水平、周邊環境質量的得分。住房區位優勢度（LHS）的得分值在2-162之間，數值越大，表明該評價單元的住房區位優勢度越高。

3 案例研究：廣州市住房區位優勢度的空間評價

3.1 研究區域與數據來源

以廣州市的城市功能地域為研究區，該區域由廣州市界-廣州繞城高速公路-廣明高速公路構成（以下簡稱廣州市），總面積為1409km2，包括1364個社區居委會或村民委員會（以下簡稱社區）。根據廣州市城市建設與發展的現實情況，將該區域由中心向外圍方向劃分為舊城、核心區、中心城區、近郊區4個地域功能類別。分社區的地理信息數據根據《廣州市城市管理社區網絡責任分區地圖冊》繪制；各類評價指標的空間點數據來源于百度地圖的POI數據；面狀或線狀地理信息數據根據百度地圖繪制而成。endprint

3.2 廣州市住房區位優勢度的空間分異特征

計算各社區的住房優勢度得分，并通過GIS將其進行空間化展示，結果表明，住房優勢度得分在70分以上（高和較高）的社區明顯集聚在舊城和核心區范圍內。其中，舊城區位優勢度平均得分為67.1661，核心區為63.3504。而中心城區和近郊區住房的區位優勢度普遍較低，兩個區域的平均得分分別為35.3261和23.3435。在中心城區，只有與核心區臨近的北部扇面和東部扇面有部分住房優勢度較高的點式集聚區，而近郊區的住房區位優勢度普遍較低。總體上，城市由中心向外圍的區位優勢度呈現顯著的空間分異。值得注意的是，舊城中心地區的住房區位優勢度也較差，這是由于其周邊景觀水平和環境質量較差所致。

珠江新城是廣州市的CBD，其中，珠江新城西塔又是其代表性的建筑地標。本文通過分析所有社區住房區位優勢度與其珠江新城西塔直線距離的對應關系，來進一步比較和驗證廣義區位優勢度（通過本文的綜合指標評價）與狹義的區位條件（距CBD距離）的相互關系，如圖2所示。以距CBD距離作為自變量，以區位優勢度得分為因變量，分別采用線性模型、對數模型、冪函數模型、指數模型分析其對應的分布關系，如表2所示。結果表明，4個模型中，指數模型的R2為0.4777，F值1246.5991，優于其他3個模型，因此，本文選擇指數模型分析二者的對應關系，如圖4所示。但值得注意的是，盡管指數模型是4個模型中的最優形式，能夠體現二者的指數型負相關關系，但其R2的值也并不高。這說明，住房的區位優勢度與距CBD距離之間的這種對應關系并不完全一致，也顯示出本文基于多指標的區位優勢度評價體系的必要性。

3.3 住房區位優勢度子系統的空間評價與空間格局

進一步分別分析各社區的4個住房區位優勢度子系統得分，并進行空間化展示，如圖3所示，結果表明，4類子系統的空間格局各有不同：日常生活便利性方面，舊城得分最高，近郊區最低，顯現出明顯的由中心向外圍遞減特征；公共服務便利性方面，核心區和舊城得分都較高，呈現出“馬賽克式”分布；周邊景觀水平方面，呈現“軸帶式”分異格局，珠江兩岸、廣州新中軸線、越秀公園周邊區域得分最高；周邊環境質量方面，大多數社區未明顯受到厭惡型設施的影響，環境質量較好，但也有部分區域的環境質量較差，包括舊城南部、廣州火車站-三元里區域、白云區機場高速公路沿線、海珠區西南部（工業大道沿線）、白云山東部（沙太路沿線）等區域。

分別計算4個圈層區域的4類區位優勢度子系統平均分可知，如表3所示，不同圈層的區位優勢度子系統分布趨勢各有差異，如圖4所示。其中，日常生活便利性和周邊景觀水平呈現為舊城→核心區→中心城區→近郊區逐漸降低的趨勢，日常生活便利性降低的幅度更為明顯。公共服務便利性方面，核心區最高，舊城稍低，近郊區最低。周邊環境質量的分布則由中心到外圍呈現低高交錯的“～”式分布。近郊區除了周邊環境質量較好外，其余3個子系統的得分都是最低的。

4 結論與討論

可基于住宅優勢度理論，從房價影響因素的角度出發，以日常生活便利性、公共服務便利性、周邊景觀水平、周邊環境質量4個方面構建城市內部住房區位優勢度的總體評價體系，并可采用“四邊形”計算方法得出住房區位優勢度的得分。該研究思路可較為全面地評價某一社區住房區位優勢度高低。將這一思路應用于廣州的實證研究表明：廣州市住房區位優勢度總體呈現中心高、外圍低的圈層式分異格局。舊城和核心區的住房區位優勢度較高，近郊區最低。隨著與CBD距離的增大，住房區位優勢度呈現指數型下降，但二者又不是完全對應，顯示出多指標評價住房區位優勢度的重要性。不同住房區位優勢度評價子系統的空間格局差異較大。日常生活便利性表現為由中心向外圍“圈層式”遞減分布，公共服務便利性呈現舊城和核心區較高的“馬賽克式”分布，周邊景觀水平表現為沿主要景觀軸線較高的“軸帶式”分異特征，周邊環境質量較差的區域則呈現“多核心式”分布。

本文構建的住房區位優勢度評價思路具有明確的住房價格導向和房地產市場導向，對居民購房與租房選擇、政府住房建設規劃、居住用地供應布局、保障性住房建設等具有較強的現實指導意義。并且，每個區位優勢度子系統也可單獨作為房地產市場各主體的行為決策參考。未來其他城市可根據其自身發展階段和發展特征，在上述研究框架的基礎上進行局部調整修正，以更符合該城市的實際情況，發揮應用價值。

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The Spatial Evaluation of Housing Location Dominance

Wang Yang，Wu Kangmin，Zhang Hongou，Chen Weilian

Abstract：Base on the theory of the housing dominance，we established a comprehensive system of evaluating housing dominance composed of convenience of daily life，convenience of public service，surrounding landscape level，and the quality of surrounding environment.Then we propose a computing method on the quadrangle areas for the location dominance.The results of the empirical study of Guangzhou are shown as follows：the housing dominance shows a‘ring-layerspatial differentiation structure.The degree of housing dominance is relatively high in the city center while it is relatively low in periphery.Along with the increase of the distance from CBD，the degree of housing dominance decrease in an exponential type.But they are not correspondence completely.The result shows that the evaluation model has better application value.

Keywords：Location dominance，Housing location，The theory of the housing dominance，Guanghzouendprint