傳統物業服務企業綠色化轉型路徑研究

王建廷+申慧娟+程響

摘要：加強供給側改革，是保持我國經濟穩定持續增長的重大舉措。以物業管理行業為研究對象，針對傳統物業管理存在的現實問題，基于供給側改革的理論與方法，明確了傳統物業管理向綠色物業管理轉型的目標，研究了物業服務企業向綠色物業管理轉型的發展路徑，提出了加快傳統物業管理向綠色物業管理轉型的對策建議。

關鍵詞：供給側改革，物業服務企業，綠色物業管理，轉型

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）09-0074-80 收稿日期：2017-06-06

1 物業管理行業供給側改革的特殊性分析

1.1 物業管理行業的服務業屬性

行業屬性的不同決定供給側改革的重點不同。物業管理屬于生活性服務業范疇，服務業提供的是多功能、全方位的有償服務。服務業作為第三產業與其他產業相比具有無形性、不可儲存性、生產與消費同時性等特點。物業行業除具有服務業的共同特點外，還具有以下自身屬性：（1）服務的公共性，物業管理的重點是物業的公共部位和共用設施設備，而物業的公共部位和共用設施設備不為單一業主所有，而是物業管理區域內全體業主或部分業主共同所有；（2）受益主體的廣泛性，物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性，物業服務合同中服務內容、服務期限、雙方權利義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意；（3）服務的長期性，物業服務提供的是一個持續的不間斷的過程，物業服務合同的期限較長，這就要求物業服務企業必須一直滿足業主與時俱進的物業服務需求，同時在長時間內接受業主的監督。《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》明確提出，針對生活性服務業發展仍然相對滯后、有效供給不足、質量水平不高等問題，要增加服務有效供給，擴大服務消費需求，提升服務質量水平。

1.2 物業管理行業供給側改革的重點方向

供給側改革的目標是優化調整結構，提升供給質量，其主要內容是“六去”和“六培育”，即“去產能、去庫存、去超建、去僵尸、去成本、去風險”“培育新技術、新產業、新業態、新區域、新品牌、新模式”。不同行業由于供給內容、服務對象、發展階段等差異，供給側改革的方向和任務將各有特點，不盡相同。首先，從“六去”的要求來看，加快出清過剩產能主要是重化工業的任務，去庫存主要針對房地產業，去超建主要針對基礎設施建設，“去僵尸、去成本、去風險”則是各個行業面臨的共同任務；其次，從“六培育”的要求來看，創新是各行各業發展的原動力，從創新入手培育新產物，提供更優質的供給。

目前，物業管理行業整體處于較低水平的服務狀態，盈利空間相對狹窄，服務質量和內容未能達到廣大消費者的預期要求。從總量上來看，物業服務不存在過剩產能，但存在低端供給能力相對過剩、中高端供給嚴重不足的結構性失衡，需通過改革淘汰僵尸企業或重組負債企業。傳統物業管理要素投入比例不合理，能源、勞動力、資金等一般要素比重偏高，人才、技術、信息等高級要素比重偏低。

因此，物業管理行業的供給側改革應從引進新技術、新模式、新方法，提高物業管理的品質入手，通過培育新技術，形成新業態，打造新的企業品牌，探索新發展模式來提升服務品質，重新整合資源配置以提高供給體系的質量和效率。實現從傳統物業管理向新型綠色化服務業的提升演變，其重點在于“培育”方面。

2 向綠色物業管理轉型是物業服務企業的必然選擇

2.1 綠色物業管理是物業行業未來發展的必然趨勢

“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念是一個具有內在聯系的有機整體，是指引我國各項事業發展的總體思路和理論依據。創新性提出綠色發展理念，表明國家政府對綠色發展的重視程度。綠色發展體現人與自然和諧共生的美好追求，注重解決環境污染問題，就物業管理行業而言踐行綠色發展理念的核心任務是推行綠色物業管理。

《住房城鄉建設事業“十三五”規劃綱要》中也指出，在建造環節要加大綠色施工技術和綠色建材推廣使用力度，在建筑運營環節推行綠色運營模式，發展綠色化物業管理，明確了物業管理行業的未來發展方向。

2.2 綠色物業管理是綠色建筑健康發展的需要

當前綠色建筑進入全面發展階段，《能源發展戰略行動計劃（2014-2020年）》著力實施綠色建筑行動計劃，指出“到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比例達到50%”。

另外，我國已有部分省市出臺強制政策要求新建建筑100%為綠色建筑。關注全壽命期是綠色建筑有別于傳統建筑的顯著特征，涉及規劃、設計、材料設備供應、施工、竣工驗收、運營、拆除等各個階段和環節，綠色建筑“四節一環保”目標是各階段共同作用的結果，綠色建筑節能、減排、環保的效用只有通過運營實踐才能獲得檢驗。因此，只有通過運行評價的綠色建筑才能真正稱之為“綠色建筑”。

由于當前建筑市場重設計、輕管理的問題嚴重，我國綠色建筑大多數取得的是設計標識，運行標識相對較少，表明綠色建筑的運行管理階段相對薄弱，嚴重影響了綠色建筑的健康發展。

2.3 綠色物業管理是既有建筑節能減排的保證

目前我國建筑能源消耗非常高，據《中國建筑能耗研究報告》發布，2014年建筑能耗占我國能源消費總量的19.12%。我國的既有建筑面積已經超過600億平方米，其中 95%的建筑屬于高能耗建筑，二氧化碳間接排放總量近20億噸，在運營階段的碳排放量占全生命期的80%-90%，既有建筑的高耗能和高排放給生態環境造成一定程度上的壓力。解決既有建筑高耗能的問題是可持續發展的一項重要任務。

截止到2015年底，全國實施物業管理的面積僅為180億平方米，且主要提供保潔、綠化、秩序安全維護、設施設備維修等基礎性服務。這一方面表明，物業管理市場發展的空間較大，另一方面表明通過實施綠色物業管理，實現既有建筑節能、減排的潛力巨大，綠色物業管理是既有建筑節能減排的保證。endprint

2.4 綠色物業管理是傳統物業服務企業解決發展瓶頸的關鍵

2016年上半年物業服務星級評價結果表明，先進企業物業服務價格有所增長，但是物業價格增速仍處于低水平，提價困難一直是物業服務企業面臨的重大難題。物業服務企業與業主缺乏有效溝通且矛盾糾紛不斷，物業服務企業運作不科學、技術水平較低、管理人員專業素養不高，行業整體的物業費收繳率不足80%，一些中小型物業服務企業由于收費問題面臨虧損甚至破產的局面。傳統物業管理面臨瓶頸，嚴重制約了物業管理行業的良性發展。

物業管理正處于轉型升級階段，《2015全國物業管理行業發展報告》提出，國家政策的疊加效應，幫助物業管理逐步實現“互聯網+”，充分利用網絡資源使其服務更加先進、便捷。孫寶連從企業實施主動綠色管理戰略動因視角分析綠色管理戰略為企業帶來的生存與發展價值，鄭德鳳等在研究綜述中總結綠色發展是基于人本自然觀的新理念，綠色轉型是適應居民消費模式的高效、可持續的轉變。綠色物業管理兼具以上優點，并與綠色發展理念相呼應。因此，向綠色物業管理轉型成為解決傳統物業服務企業發展瓶頸的關鍵。

3 物業服務企業向綠色物業管理轉型的路徑研究

3.1 綠色物業管理理論分析

3.1.1 綠色物業管理定義與內涵

綠色物業管理是指依據“可持續發展”的理念，在建筑或設施的運行過程中，采取先進、適用的管理手段和技術措施，實現最大限度的節能、減排、環保等各項管理活動的總稱。

可持續發展是綠色物業管理遵循的基本理念；以人為本是綠色物業管理的宗旨；實現“四節一環保”是綠色物業管理的主要任務和價值所在。

3.1.2 綠色物業管理的實現目標

綠色物業管理既包括對綠色建筑的物業管理，也包括對普通建筑的綠色化管理。

第一，對于綠色建筑，綠色物業管理的目標是確保綠色建筑“四節一環保”預期指標的實現。綠色建筑是指在全壽命期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑在設計和建設階段為運營階段的綠色物業奠定了基礎，物業服務企業充分利用已有先進設備設施和智能化信息系統，節約能源、提高水利用效率、合理安排利用土地、使用綠色可再生材料，為業主創造舒適、健康的生活空間。

第二，對于既有建筑，綠色物業管理的目標是使傳統建筑最大限度的節能、減排。通過綠色化管理制度和先進的技術手段最大化節約能源資源，減少碳排放，產生環境效益。綠色物業管理注重垃圾分類回收利用，采用節水灌溉方式，減少噪聲污染，選取適宜的清潔能源（太陽能、風能、地熱能等）加以利用，圍繞客戶需求延伸服務內容，相對傳統物業管理減少能源的消耗，凈化空氣質量，提高用戶生活品質。

第三，對于企業自身，綠色物業管理的目標是提高服務供給質量，增加自身收益，保證企業的可持續發展。物業服務企業通過制定綠色物業管理發展戰略，樹立以人為本的服務理念，調整人力資源結構，學習先進技術，從而提高企業服務供給質量，增強市場競爭力，創造更多價值，實現提升自身服務品質和供給側改革的雙重目的。

3.1.3 綠色物業管理與傳統物業管理的比較

綠色物業管理是傳統物業管理的轉型升級。綠色物業管理與傳統物業管理既相互聯系，又有所區別，正確認識和處理兩者的區別與聯系，以確保物業服務企業轉型過程中行動、方法的適宜性與科學性。

3.2 物業服務企業綠色化轉型路徑研究

3.2.1 定位企業戰略發展方向

明確企業戰略定位是物業服務企業轉型升級的首要任務。思想決定行動，企業發展方向決定企業的物業管理活動。由上文分析可知，向綠色物業管理轉型是現代物業管理的必由之路。綠色物業管理具備綠色、創新、以人為本、可持續發展的特點，實行綠色物業管理的可以拓寬企業經營范圍，提升企業社會認知度和品牌綠色度，形成可持續發展模式，保證公司持久穩定運營，同時為社會創造價值，實現經濟效益、社會效益、環境效益的最大化。物業服務企業要結合自身實際情況和面臨外部環境，明確企業綠色化戰略發展方向，制定企業轉型行動計劃，向著專業化、品牌化方向發展。

3.2.2 明確綠色物業管理工作

綠色物業管理的管理目標、管理觀念、管理方式、管理內容和管理時期與傳統物業管理有所不同。管理目標上，綠色物業管理不僅要做到保值增值，即保證設備設施的正常運轉和及時維護從而延長使用壽命，還需要創造價值，主要是創造社會價值和環境價值；管理觀念上，糾正傳統物業管理的錯誤觀念，物業服務企業定位是服務者，融入以人為本的理念；管理方式上，通過調整企業要素結構，提高人才、技術、信息等高級要素所占比例，變勞務密集型為智力密集型企業；管理內容上，綠色物業管理需要在傳統的基本服務上加入“四節一環保”的內容，根據用戶需求延伸個性化服務；管理時期上，綠色物業管理需要參與到全壽命期的各個階段中，前期介入可以為后期綠色物業管理奠定基礎，物業服務企業重點在運營時期發揮管理職能。

3.2.3 物業服務企業轉型的方法手段

3.2.3.1 學習借鑒國內外先進經驗

學習國內外綠色物業管理的先進管理方法和實踐經驗是企業轉型升級的一個捷徑。國外物業管理的一個普遍特點是市場化程度高，大多物業服務企業或者機構都是自主經營、自負盈虧的經濟實體，競爭激烈。根據市場的需求表現最突出特點是專業化管理公司盛行，即業主根據自己需求，自由選擇某種專業物業管理公司為其服務。國內部分大型物業服務企業已經進行了綠色物業管理的探索實踐，深圳、北京等地也積極引導綠色物業管理。通過企業交流、參觀學習、博覽會、論壇等方式帶動綠色物業管理的交流促進，吸收借鑒先進經驗。企業之間還可通過兼并、重組、加盟等合作方式整合市場資源，達到優勢互補，利用先進技術和科學管理手段推進綠色物業管理的發展。endprint

3.2.3.2 培育企業核心競爭力

與傳統物業管理相比，綠色物業管理對物業服務企業的專業性技術提出了更高的要求，“技術+管理”是綠色物業管理的顯著特征。要達到綠色物業管理的標準，必須培育綠色技術形成核心競爭力。一方面，企業可以通過學習、培訓等方式，了解綠色物業管理過程中所需的“四節一環保”技術，使各領域技術員工掌握節能、節水、垃圾回收利用、植物灌溉、中水回用、新能源利用等專業技術技能；另一方面，企業應加強技術隊伍和創新能力的培養，通過企業自身科技研發、產學研合作、相關科技企業之間合作等方式，結合不同性質管理對象的特點，進行技術創新，開發綠色物業管理相關管理平臺或產品，培育企業的技術核心競爭力。

3.2.3.3 試點先行，以點帶面

物業服務企業轉型初期不適宜大規模直接轉變為綠色物業管理模式，可以采取試點先行、以點帶面、穩步前進的有效工作方式，在管理過程中探索完善，吸收經驗，逐步成長為專業化綠色物業管理團隊。根據業主要求或在自身承包業務范圍內選擇合適的項目優先開展綠色物業管理，通過實驗項目，為公司創造綠色物業管理經驗，獲取綠色物業管理業績。從試點項目到示范項目再到全面實行，逐漸形成可復制的管理模式和管理制度。

3.2.3.4 加強綠色物業管理的宣傳引導

建立綠色物業教育宣傳機制，積極引導用戶參與。企業鼓勵業主參與到物業管理活動中，便于及時了解業主需求和對管理服務效果的評價，不斷改進工作質量和服務水平，提高業主滿意度。物業服務企業可以與業主委員會通過有效溝通達成合作，充分利用業主委員會的作用引導用戶支持和聘用綠色物業管理團隊。綠色物業教育宣傳機制包括制定綠色物業管理宣傳計劃，傳播綠色物業管理知識、編制發放綠色設施使用手冊、開展綠色生活方式教育、進行綠色管理成果展示等，使業主理解配合物業服務企業的工作，引導用戶行為節能、行為節水和保護環境，激發業主積極參與的主觀能動性，例如提倡建議用戶在維修更換設備器材時使用環保材料、節能電器、節水器具等。

3.2.4 物業服務企業轉型的重點任務

3.2.4.1 制定綠色管理制度

根據綠色物業管理的要求制定企業綠色物業管理制度，利用內部工作標準規范和引導員工綠色物業管理活動，提高服務質量和管理能力。內部工作標準可以按技術標準和管理標準分類設置，也可針對不同項目在公用制度基礎上加入各項目專有制度。工作標準應對共有部分設立統一的管理要求，對特殊建筑區域或設施設備設立特殊條款，便于區分管理。

3.2.4.2 創新管理模式

對原有經營模式進行創新改善，探索適合綠色物業管理的管理模式。一種是對于有實力的大中規模企業，全面發展綠色物業管理所需的專業技術，依靠自身力量可以對整個項目進行綠色化管理，建立企業綠色物業的新管理模式；另一種是對于發展中企業，自身不能達到具備綠色物業管理各方面專業技能水平，可以采取合同能源管理模式或外聘專業公司的方式彌補自己專業技術弱項，而物業服務企業則負責整個項目的統一管理工作。

3.2.4.3 獲取綠色物業管理相關資質

資質與認證是物業服務企業進行綠色物業管理的基礎和保證。與綠色物業管理相關的認證包括ISO14001環境管理體系認證、ISO9001質量管理體系認證、GB/T23331能源管理體系認證、OHSAS18001職業健康安全管理體系認證等。綠色物業管理是現代物業發展的新方向，深圳市綠色物業管理項目評價辦法中包含了對企業資質的評分，全國性綠色物業管理評價與評級制度的編制也將提上日程，并且企業資質會成為其中一項評價內容。企業應把獲取企業資質等級作為一項重點任務，同時獲取星級物業服務，證明自己的綜合實力，依法運行，使經營活動更為標準化、法律化。

3.2.4.4 培養綠色技術專業人才

人才是企業的支柱，綠色物業管理需要引進或培養兼具理論和專業技術的全方位人才。傳統物業服務企業員工學歷層次較低，人員流動性大，正式工、合同工、臨時工并存。企業必須變革人力資源結構，增加高級專業知識型人才，減少普通勞務人員，增加經營管理人員的數量，減少一線操作人員的數量。

建立綠色運營管理培訓制度，培養綠色運營管理人才。針對新入職的員工，對綠色物業管理理念、綠色物業相關標準等進行崗前培訓；針對在職員工，對綠色建筑運營管理制度和專業技能等進行崗中培訓；針對專業技術人員，對“四節一環保”關鍵技術和智能化設施設備使用等進行專業培訓，使綠色物業管理工作更加高效率、科學化和專業化。

3.2.4.5 建立有效激勵機制

激勵的方法多種多樣，物業服務企業要從現實經營狀況出發，建立一套具有自身特色的激勵機制。企業激勵機制主要是針對員工的激勵，包括物質激勵、行為激勵和目標激勵等。根據物業服務內容可以建立能源資源管理激勵機制，提高員工節能環保行為的積極性。另外，建立績效考核制度，管理業績與節約能源資源的經濟效益掛鉤，注重節能、減排和環保的效果。

4 物業服務企業向綠色物業管理轉型的對策建議

實現綠色物業管理轉型，除了要求物業服務企業具有高度社會責任感，還需要政府積極培育和扶持，創造有利于綠色物業管理健康發展的體制機制和環境條件。

4.1 加快制定綠色物業管理標準導則

綠色物業管理評價標準或導則既可以為綠色物業管理的實施建立市場準入條件和技術指標體系，又可以引導物業服務企業的轉型升級方向。目前全國性的綠色建筑標準體系已初步形成，但綠色物業管理相關標準規范缺位，地方綠色物業管理導則甚少。相關部門應加快制定綠色物業管理相關標準規范，各地編制地方性綠色物業管理導則，為企業實施綠色物業管理提供理論依據和實踐操作上的指導。

4.2 合理調整綠色物業管理收費標準

為調動綠色物業服務企業的積極性，依據價值規律和市場準則，按“收費與服務水平相適應”的原則適當提高綠色物業管理收費標準。充分考慮實施綠色物業管理的人工費增加、新增設備購置費、管理成本上升等增量成本因素，靈活采用酬金制或者其他收費形式，合理確定綠色物業管理的收費標準、酬金數額、交費時間和結算方式等。另外綜合考量用戶和物業服務企業的雙邊利益，結合物業費的收繳情況，建立動態補償機制，對用戶和物業服務企業進行補償，既能夠保證物業服務企業持續運營，也可以激勵用戶積極繳費。endprint

4.3 出臺激勵政策支持綠色物業管理

住建部應制定綠色物業管理轉型實施計劃，建立綠色物業管理準入機制，開展綠色物業管理評價工作。各地政府應加強對綠色物業管理的領導和重視，出臺綠色物業管理的激勵政策。針對綠色物業服務企業減免稅收，免費提供培訓等激勵方式，調動其向綠色物業管理轉型的積極性；針對用戶，鼓勵支持其雇傭綠色物業服務企業，并設置一定獎勵金或物業費補貼。

4.4 廣泛宣傳引導，提高用戶參與度

加快物業服務企業綠色化轉型還需要其服務對象——消費者的理解和參與。政府相關部門應利用多類媒介加強城市宣傳工作，學校教育增加綠色物業環保內容，社區中定期宣傳綠色物業管理，加深人們的生態環保理念，廣泛普及綠色物業知識。業主委員會委員應加強學習綠色物業常識，了解相關法律法規，優先選取綠色物業服務企業管理物業。

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The Path Research of The Traditional Property

Enterprise Green Transition

Wang Jianting，Shen Huijuan，Cheng Xiang

Abstract：Strengthening the structural reform of the supply side，is a major measure to maintain steady and sustainable economic growth in China.In this paper，the property management industry as the object，in view of the practical problems of the traditional property management，based on the supply-side reforms theory and method，has been clear the goal of the traditional property management to green property management transformation，studied the path of property service enterprises transformation，and put forward some countermeasures and suggestions to speed up the transition from traditional property management to the green property management.

Keywords：Supply-side reform，Property service enterprise，Green property management，Transformationendprint