“永樂模式”創新商業地產新玩法

劉曉艷

排名前20的大部分房企今年前五六月銷售業績再創新高，但是，樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此，積極拓展新的業務，成為很多房地產企業關注的焦點。

自從2010年限購令頒布后，包括萬科在內的眾多地產公司，便開始紛紛涉足商業地產開發領域。除萬科之外，此前從未涉足商業地產的中海地產，也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地產領域已有一些成績的地產企業，在最近幾年更是加大了投入。國家統計局的數據顯示，今年前4月商業營業用房的投資金額，已占到房地產總投資的13%以上。

與傳統的住宅開發業務相比，租賃持有的商業地產租金收入穩定，可以在銷售市場發生波動時，有效地補充房地產企業的收入，使公司順利度過調控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司凈資產相當大一部分。以首創置地為例，其自持的投資性房地產（主要是商業地產）賬面價值已經超過了凈資產五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業賬面價值，也接近公司凈資產四成。

但是，目前商業地產領域較低的租金回報水平，很快給地產公司的熱情潑了一盆冷水。大部分開發商的商業地產租金回報率，都要低于銀行同期的貸款利息。與此同時，商業地產的開發、持有，又占用了企業大量的投資資金。

當然，包括王健林的萬達、潘石屹的SOHO中國在內的許多企業仍然在商業地產的黃金發展時代取得了成功。而已被國美收購的永樂電器，其在深耕上海時期總結出來的商業地產“永樂模式”，也被許多發展商借鑒。這一模式的核心是通過聚集人氣從而獲得“租”的升值與金融杠桿的提升。

永樂電器創始人楊秋平在經營永樂電器和相關的商業物業時，他一套彩電進價2300元，可能會以2000元就賣出去，因為他認為彩電虧損可以通過集聚效應來彌補。利用人氣的集聚帶動財路暢通，財路暢通來提升商業地產的價值，從商業地產中所獲租金以及出售小產權的利潤，要比幾種商品虧損的金額大得多。另外，不動產可以抵押貸款，創造現金流，可以不斷地在地理上擴張和復制。

這種模式通過某些商品的低價促銷吸引消費人群，從而制造了消費的規模效應，而消費集聚帶動了整個商業地產的繁榮，提升了整個商業地產的租金以及投資價值。一旦這種項目運作成功，就能帶動整個周邊商鋪的繁榮以及差異化商業的分布形成，從而帶動某個區域的經濟增長。在資金為王的時代，保持現金流動性，是整個商業經濟運行的關鍵所在。不動產抵押貸款的杠桿效應，又為項目的遍地開花式擴張，提供了充足的動力。

當然，這種模式若要獲得極大成功，關鍵在于空間集聚效應是否能夠有效提高規模經濟，從而提升商業地產的租值和價值。

然而，這種模式的運行過程也充滿巨大的風險。風險的根源在于，當企業盈利能力下降、信貸風險增加時，在集聚效應影響下，諸多負面效應會被放大，爛尾現象也會出現。一些大型商業地產會以其超級消費力拉動當地經濟增長，也有一些大型商業地產項目的失敗帶來債務糾紛和各種嚴重后果。

粗放式的商業地產發展模式已經死亡。“永樂模式”提供了商業地產的新玩法，但是仍在轉型摸索之中。未來具有全球化特色、開放式經營和整合戰略的才會有更大生存的機率，否則商業地產將會面臨大量的產能過剩而倒閉的現象。endprint