房產稅改革對房地產市場的影響及對策研究

劉楠+楊策

[摘要]闡述了房產稅改革的定義及其演變過程。以上海和重慶兩個房地產稅試點作為研究對象，對兩地的房產稅政策作對比分析，闡述了房產稅改革對房地產市場的影響，分析了房產稅試點改革在調節收入、維護民眾利益、提供保障性住房資金、改善稅制不平衡等方面的意義。提出目前試點存在征稅范圍較窄、缺乏全盤考慮和必要的應對預案等問題，并提出要尊重房產稅改革的歷史必然性、以房產稅改革促進房地產稅改革、做好房地產登記、建立起動態的房地產價格評估系統和做好配套風險管理措施等對策。

[關鍵詞]房產稅改革；房地產市場；改革試點

[中圖分類號]F81042

[文獻標識碼]A

[文章編號]2095-3283（2017）09-0154-03

一、房產稅改革的基本問題

（一）房產稅的定義

房產稅是以房屋為征稅對象，以房產的計稅價值或租金收入為計稅依據，向國家繳納的一種財產稅[1]。房產稅是在房產保有環節設置的重要稅種，是地方稅收體系的重要組成部分，是地方政府收入的主要來源。

（二）房產稅演變過程

我國自1950年征收房產稅以來，根據實行情況對房產稅制進行了多次調整， 1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》正式確立了房產稅的征收辦法，明確規定“對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產每年征收房產稅”，并規定對個人所有的非營業用房產（即個人自住住房）免稅，對生產經營性房產征稅。2011年1月27日，上海和重慶分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，上海和重慶成為房產稅試點城市，對個人住房征收房產稅。

二、房產稅試點政策對比分析

對比上海和重慶兩市的試點辦法，在征收范圍、稅率等方面差別較大，而在計稅依據和稅收用途上卻非常相似。總體來看，征收范圍方面，重慶側重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅，既包含存量房又包含增量房，而上海僅針對增量房，不涉及存量房。可見重慶市個人房產稅調控面窄、上海調控面廣。稅率方面，上海為04%或06%，重慶為05%—12%，重慶稅率較高、上海稅率較低。免稅面積標準方面，重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。相同點在于，兩市在計稅依據上都選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設。

三、房產稅改革對房地產市場的影響

（一）對房地產市場的影響

上海、重慶兩地差別在于政府出發點不同，重慶調控房價的動機更強一些。兩個城市房價的敏感程度不同。上海是我國經濟中心，是房價風向標，更是房價高度敏感城市，因此改革要更加謹慎一些，重慶則屬于一般敏感城市。房產稅試點實行六年多，從2017年一季度的統計結果看，上海市房地產開發投資86962億元，增長86%；全市居民消費價格中居住上漲39%。重慶市房地產開發投資74066億元，下降08%，全市住宅新開工面積68245萬平方米，增長167%。住宅施工面積1415417萬平方米，下降88%；住宅竣工面積66158萬平方米，增長108%；住宅銷售面積133405萬平方米，增長206%，住宅銷售額76774億元，增長419%。住房相關消費增長穩定，增長135%。居民消費方面，居住價格上漲10%。

由于實施時間短、力度弱及在試行過程中存在很多問題，導致目前房產稅實施效果并不顯著。據上海市財政局數據顯示，2015年，上海市房產稅預算數為28億元，決算數為369億元，為預算的1318%。2016年，房產稅預算數為39億元，執行數為426億元，完成預算的1092%。高于預算主要是由于上海市經濟平穩增長，生產經營用房保有量增加，帶動房產稅增長高于年初預期。2017年房產稅預算數為448億元，增長52%。根據重慶市財政局的統計數據，2015年，重慶市房產稅預算數為20億元，決算數為230393億元，增長318%。2016年，房產稅預算數為265億元，較上年增長15%，執行數為226756億元，完成預算的8557%。2017年房產稅預算數為244億元，增長76%。

（二）房產稅試點改革的意義

1.調節收入。近年來全國房價大幅提升，促使房產成為個人財產的重要組成部分，也使其成為部分人積累財富的重要方式，由此帶來的居民收入差距的擴大會產生越來越大的影響。房產稅具有明顯的調節社會財富積累的作用，具有較強的可操作性。通過按照一定的標準征收房產稅，可以調節收入和財富分配，進而實現縮小貧富差距的目的。

2.維護民眾利益。從社會關心層面看，征收房產稅的關聯性很強，涉及多方利益。住房需求是民眾的基本需求，房產稅的出臺牽動著千家萬戶的利益。房產稅與房價的關系一直是社會各界關注的重點。當前中國城市房價，尤其是一線城市的房價收入比值已經高到令人瞠目的地步。中國房價快速上漲，并不是單純依賴杠桿，中國居民房地產投資的杠桿率并不高，中國普通居民的收入快速增長，加之投資渠道單一、房地產價格快速上漲形成的財富效應，引發儲蓄資金大規模流入。過熱的房地產導致政府熱衷賣地，不重視長期稅源的培養，民眾利益受損。

3.提供保障性住房資金。從目前上海、重慶兩地公布的細則看，房產稅的用途十分明顯，主要用于建設經濟適用房、廉租房和公共租賃住房等保障性住房，目的在于解決民生問題。雖然目前上海、重慶試點房產稅收入規模有限，但每年從預算數到執行數都有所增長。隨著房產稅擴圍，房產稅收入將成為更為可觀的地方財政來源。

4.改善稅制不平衡的現狀。從制度建構層面看，房產稅除涉及全局的一些重大關系的調整，房產稅可以改善稅制結構的不平衡。首先，有利于改善直接稅與間接稅結構的不平衡。其次，有利于改善中央與地方稅收結構的不平衡。第三，有利于改善稅負在行業方面存在的結構不平衡問題。第四，有助于改善稅種結構不平衡問題。“營改增”后，增值稅“一稅獨大”，稅種結構的不平衡現象突出，這本身孕育了一定的財政風險。

（三）房產稅試點改革存在的問題

1.征稅范圍較窄。從征稅對象上看，上海試點只對增量房征稅，對存量房不征稅，重慶試點雖然涉及存量房和增量房，但都僅限于別墅與高檔公寓。從近幾年的房產稅收入看，重慶的稅收絕對數遠少于上海，缺乏說服力。

2.缺乏全盤考慮的思維。兩個試點方案都缺乏通盤考慮的思維。如果我們認為中國總稅收負擔偏低，純粹增收房產稅并借以增加總稅收負擔就是合理的[2]。征收房產稅應該首選考慮稅收結構是否合理問題。只有從結構方面入手，才能實現經濟協調健康發展的目的。

3.缺少必要的應對預案。通過兩個試點的運行，各級地方政府要從征收范圍、稅率和免征條件等方面做好房地產試點擴圍的預案。同時，還要預防征收房產稅帶來短期購房潮進而引起房價上漲的一系列問題。

四、改革試點對房產稅改革的啟示

（一）尊重房產稅改革的歷史必然性

1.明確改革目的。征收房產稅的根本目的是完善我國房地產稅收體系。為了確保目標的實現，務必將征收房產稅當成一項有機的系統工程。從宏觀環境和微觀環境、內部環境和外部環境、體制和機制等方面不斷有序完善。房產稅改革遵循的路徑應該是：先理順開征房產稅的目的，加緊完善外部制度環境，調整房地產稅稅收體系，從高收入人群的房屋進行試點擴圍，在確保不增加普通百姓負擔的情況下，逐步向普通房產開征房產稅[3]。

2.減小改革阻力。通過房產稅改革提高持有成本盤活存量，對高漲房價進行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今，我國住房銷售價格一直保持上漲態勢，但是房地產持有環節的賦稅沒有壓力，造成大量城市住房空置率偏高。通過征收房產稅，會起到抑制需求、限制房價的作用。這種依靠房產稅降房價的可能性較低，所以，以降房價來推進房產稅，更多地是凝聚社會共識、減小推進阻力的口號。

（二）以房產稅改革促進房地產稅改革

從2011年1月將上海與重慶列為房產稅試點，到2013年黨的十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法”，這意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。從國際經驗來看，房地產稅是地方稅種，地方可以擁有自主權。針對我國的情況，不同的地方發展情況差距大，房價差別也很大，地方試點的方式可能比中央的一刀切效果更好。從擴充財力方面衡量，房地產稅的征收范圍將會大一些，但這帶來很多問題，比如評估房價，個人擁有房產數量的清查，處置拒不納稅個人等。征收房地產稅應該寬稅基、低稅率，擴大征收范圍；此外，考慮到稅收的轉嫁因素，房地產稅不要有太多選擇性的政策和豁免條款。總之，要構建地產市場的基礎性制度和長效機制，基礎性制度里應該包括稅收制度，把基礎性制度搭建好，以房產稅改革促進房地產稅改革。

（三）做好房地產登記

房屋登記是我國房地產管理法律制度的核心部分，是依法確認房屋所有權的法定形式之一。適時的辦理房屋登記能夠使所有人從法律上有效支配登記房屋，減少各種有關房屋權限的糾紛問題影響自身權利的行使。

（四）建立動態的房地產價格評估系統

房產稅實施的最大難點是房產價值評估問題。目前來看，房屋所在區位不同，房產價值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊，隨著城市擴張位于城中，價值得以提升。按照市價不可能及時監控房產價格。而房產稅的征收只有建立起一個功能龐大的評估系統，對市場數據進行及時監控，準確評估，才能合理、公正地實施好房產稅的征收[4]。

（五）政府必須做好配套風險管理措施

房產稅一旦開始征收，必須要有相關法律法規的跟進以降低風險。一方面，要避免房屋所有人轉移稅負壓力給租戶的做法，這會增加中低收入者的負擔。另一方面，我國目前的CPI 計入租金但不計入新房房價，如果租金大幅上漲，在短期內CPI就會沖高，加大物價上漲壓力[4]。

[參考文獻]

[1] 李承益.我國房產稅改革研究[J].宏觀經濟研究，2015（1）：103-108.

[2] 石曉潔.基于滬渝房產稅試點對擴大房產稅改革的探討[J].經濟論壇，2014（1）：116-118.

[3] 劉梅.我國房產稅稅制改革的路徑研究——兼論滬渝房產稅改革試點效應[J].經濟體制改革，2012（9）：119-122.

[4] 徐穎.滬渝兩地房產稅試點方案比較及對今后房產稅改革的啟示[J].特區經濟，2011（8）：118-119.

（責任編輯：喬虹梁宏偉）