老舊生活區多層住宅增加外掛電梯的探討

施 娟

北京航天神坤建筑規劃設計院有限責任公司

老舊生活區多層住宅增加外掛電梯的探討

施 娟

北京航天神坤建筑規劃設計院有限責任公司

老齡社會已經成為不可忽視的社會現實，解決老人后顧之憂，為老舊住宅增加外掛電梯，成為多數居民百姓關注的民生重點。外掛電梯設計要綜合考慮房屋結構安全、場地環境、管線設施遷移、消防等諸多方面因素。

老舊住宅；外掛電梯；貼跨建設計；管線分析；物業管理

1 引言

隨著中國社會發展，老年人逐年增加，老齡社會已經成為不可忽視的社會現實，據統計2014年60歲以上人口達2.1億，占總人口15.5%，到2050年將會發展到40%以上，老齡化社會注定了人們居住活動空間使用者以老年人為主，人口結構慢慢步入老齡化，人們對于無障礙設施的需求日益凸顯，老年人的生活空間應該安全、舒適、易于通達、便于交流，從中他們能享受自然，身心得以健康發展，居住環境考慮這一群體的需求，也是和諧社會之需。

北京市老舊小區大部分多層居住建筑都沒有設置電梯。居民要求增加電梯的意愿強烈。國管局于2013年先后下發兩份關于老舊小區整治工作的通知。2014年國管局與中國建筑科學研究院共同發布《中央國家機關老舊小區綜合整治技術導則》，可見國家對于老舊小區改造的重視程度。而電梯做為老舊小區無障礙設施最重要的一環，可以解決行動不便人群的上、下樓問題，增加房屋的使用效率，提升房屋的居住品質，為老舊住宅增加外掛電梯，成為多數居民百姓關注的民生重點，符合當今社會的發展。

2 電梯建筑設計方案

以航天院地區生活區為例，多層住宅占大多數，多建設于80、90年代，多為6層砌體結構房屋，受限于當時的經濟基礎及技術條件，房屋設計時并未考慮無障礙設施。

通過對已實施外掛電梯改造的生活區進行實地考察，多方了解，現場分析，綜合考慮，外掛電梯改造這兩種方式比較實用，貼建式和跨建式。

(1)貼建式：一般在北側樓梯間入口處與原建筑樓體貼建，這種方法是目前采用最廣泛的外掛電梯形式。但占用人行步道，改變原單元門入口方向，適用于樓前空間較為充裕、樓體外墻較平整的情況。優點：對于樓體外觀影響較小，對樓與樓之間的空間環境影響較小，不會占用太多停車位或者綠化用地，且從電梯到用戶門的流線較短，使用方便。

缺點：原單元門改變方向后對于大件家具的搬運有一定影響。且電梯井道與樓體較近，需避開原建筑基礎，對一樓用戶有一定的影響，對樓前地下管線有影響，需拆移。

貼建式電梯

跨接式電梯

(2)跨接式：跨過北側門前路，在綠化帶或者停車位處修建電梯，通過架空連廊與原建筑樓梯平臺相連，此種形式需占用停車位或者綠化帶。

優點：不改變原單元門，對于原單元入口不受影響。

缺點：占用停車位或綠化面積，每個單元樓前停車位需減少2～3個，如遇綠化帶，則需移栽樹木。若跨接連廊跨在消防通道之上，還需考慮消防車通行寬度和高度，對火災撲救產生的不利因素。電梯到戶門需要通過一個長廊，距離較長，對于使用方便性不如貼建方案。住宅樓間距均按日照間距1：1.7設計，樓與樓之間距離較小，跨街式外掛電梯方案由于突出樓體距離較大，會對北側住宅產生視線遮擋。對樓體外觀影響較大。

(3)貼建式與跨接式兩種形式均利用北側樓梯休息平臺公共區域進入建筑內部，受限于已有建筑形式，每層電梯出口至戶門仍需走一跑樓梯，電梯無法直通戶門。

(4)對于井道和轎廂壁要采用透明材料，且電動機設備不放在頂部，建筑間距需滿足“兩建筑長邊相對的不小于18m、一建筑的長邊與另一建筑的端邊相對的不小于12m、兩建筑的端邊相對的不小于10m”要求。滿足消防和規劃要求。

3 結構設計

由于加裝外掛電梯要在既有建筑上進行，而本市現有的六層高樓房大多建設后使用時間在10年以上，因此，必須對建筑本身現有條件了解透徹，并在滿足一定的條件下，才能進行加裝，嚴格把關施工質量。主體結構采用鋼結構框架體系，框架柱為H型鋼，基礎采用筏板基礎，筏板埋深視實際而定，落在管道下，盡量不拆移管線。若貼建影響原建筑外墻，可做樁基躲開原基礎。

4 外管線分析

住宅樓前管線錯宗復雜，有天燃氣管線、強弱電管線、給排水、消防及供暖管線等等，解決好管線是增加外掛電梯的根本，不拆移管線能減少施工工序，縮短施工周期、節約資金，所以管線拆移方案很關鍵，設計外掛電梯前首先摸清管線現狀，每棟樓每個單元不一樣，根據個體，定方案，結合小區住宅樓分布情況和樓前管線情況，最大可能躲避管線，處理好相互之間關系。

5 造價分析

待改造建筑建成年代久遠，期間多次改造，存在圖紙與現場不符的問題，特別是樓前地下燃氣管線、強弱電管線、給排水及供暖管線的埋設，各樓座不同，管線做法不同，導致工程不可預見因素較多，工程造價要視開挖后具體情況方可確定，故造價控制有一定難度。

6 物業管理分析

住宅增設外加電梯直接涉及低層住戶等利害關系，人的權益，采光、通風、視線干擾，同時包括房屋安全加固、小區場地環境改造、管線設施遷移、消防等諸多方面。當經用地權屬單位同意后，由本樓業主根據《中華人民共和國物權法》的規定共同決定。同時，應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意。市住建局對全市72個多層小區的調研發現，住戶在加裝電梯問題上贊成的占48%，不贊成的占34%，無所謂的占18%。4層以上的住戶，尤其是家中有老人、小孩的家庭對加裝電梯普遍持支持態度；3層及以下的住戶多認為沒有必要加裝，不愿意分攤電梯安裝和運維費用，擔心電梯的運行噪音干擾、擠占小區空間和安裝帶來的房屋安全隱患等問題。

北京市今年將積極推動老舊住宅樓房無障礙設施改造，結合老舊小區綜合整治開展既有多層住宅增設電梯試點工作，城六區先行試點，市財政按照加裝電梯購置及安裝費用的40%，且最高不超過24萬元/臺予以補貼。優惠政策出臺，居民意見一致、房屋條件許可、資金可以解決、條件具備的既有住宅方可開展外掛電梯增設工作。

7 手續探討

據前期調查，目前規劃局、消防局等主管部門對于此類改造沒有明確答復，項目建設依據為前文所提到的《關于開展中央和國家機關老舊小區綜合整治工作的通知》，法律法規層面無政策支撐，涉及到新增面積無產權，改變原建筑消防疏散且無法報消防局備案，無法辦理項目開工證。設計由具有相關資質的設計單位出具通過技術審查的圖紙。外線改造燃氣外線修改需報北京燃氣公司進行改造，其他外線修改由住房所屬單位組織施工。設備部分選用合格電梯產品，安裝完畢后報質量監督局特種設備備案，并驗收通過，設備可在《采購招標網》進行招標。后期維護，物業管理、電梯安裝公司正常運營維保工作，以上所述問題等等，有待于大家探討，逐步完善解決。北京可加裝電梯的老舊及新建多層住宅樓約1.2億平方米，約3萬棟，這么大需求量，更需要政策支撐。

8 總結

外掛電梯建筑是一種特定的建筑形式，它源于老齡社會化的需求，是社會發展的需要，是彌補老舊住宅建筑缺陷的一種手段，該建筑的特殊性決定了建筑師在設計過程中要充分考慮周邊場地、環境、安全、消防、管線等等問題，以及后期運營維修。政策層面不完善情況下，更要滿足結構、規劃、消防等規范要求。加裝外掛電梯試行階段，有待于更進一步研究探討完善。

[1]關于印發中央國家機關老舊小區綜合整治工作實施方案的通知國管房地》〔2013〕396號.

[2]GB 50016—2014.建筑設計防火規范[S].

[3]GB 50352—2005.民用建筑設計通則[S].