清至民國陜西地產價格研究

楊銀權

（寶雞文理學院 歷史文化與旅游系，陜西 寶雞 721013）

清至民國陜西地產價格研究

楊銀權

（寶雞文理學院 歷史文化與旅游系，陜西 寶雞 721013）

從清至民國陜西地產交易價格的走勢來看，畝均交易價格總體呈上漲趨勢。其間，無論是水田還是旱地，畝均交易價格在同治年間都驚人地出現下跌趨勢，究其原因，應該與同治年間的社會動蕩、災荒頻仍有關；其次，從地產類型來看，水田的畝均交易價格遠遠高于旱地，這是由水田較高的使用價值決定的；最后，從區域來看，漢中地區的旱地買賣價格要明顯高于關中地區，其原因主要是由關中買家的壟斷性導致的。

清至民國；土地買賣；價格

古代社會，隨著土地私有化的加劇，民間社會的土地買賣日益頻繁，在債務和災荒迫使下，土地交易不僅頻率高，而且價格變化也最為明顯。通過保存的地產文契，我們不僅可以探究一定歷史時期內土地買賣的原因、買賣雙方的關系狀況、土地交易的類型等，更為重要的是，可以非常具體地了解土地交易價格的變化情況。通過對清至民國陜西地產文契的分析，筆者發現，土地交易價格不僅與土地的類型、地理環境有關，而且與土地的額定賦稅高低等有關，更與土地買賣的時代背景密切相關，例如災荒年的土地成交價格就明顯低于平常年份。此外，相似的土地成交價格還與買賣雙方是否屬于親族有關。再有，同類型土地交易成交價格也呈現出明顯的區域差異。

一、漢中水田交易價格及特點

“中國舊時買賣或典當土地所訂立的契約，載明其面積、價格及坐落、四至、由當事人和見證人簽字蓋章，并向當地政府登記納稅后生效。”[1]可見，地產契約的詳細記載，正是我們研究土地交易價格變化的重要依據。

通過研究，筆者發現，不同類型的土地成交價格差異較大。在陜西，交易的土地主要有水田、旱地、莊基地、池田、塘田、沙地、園圃等等。因此，我們首先看水田的交易價格。由于陜西地方大致分為陜南、陜北和關中地區。而在這三大區域中，水田主要分布在陜南的漢中地區，所以，我們在此主要以漢中地區為例，來探究這一時期陜西水田的價格及變化狀況。為直觀揭示水田買賣的時間、雙方關系、交易面積、交易時間及價格，并在此基礎上分析水田價格及特點，我們以文契為例，制定漢中水田交易價格表（見下頁表1）。

參照上表所列水田交易面積和價格來看，從乾隆年間至宣統年間，漢中水田的交易價格總體呈上漲趨勢。其中，同治年間的水田價格呈現出較明顯的下降趨勢，但從光緒年間開始，水田價格又呈現出穩定而持續的增長態勢。在這些地契中，成交價格最低的是同治四年，李占春賣給胡居安的五分水田，交易價格僅為600文錢[2]，畝均成交價格1 200文。

為了更直觀揭示這一時期，漢中水田交易價格的總趨勢，我們對不同時期的畝均價格做了統計。結果表明，乾隆年間畝均成交價格15千文，嘉慶年間8串，道光年間25串，咸豐年間54串，同治年間13串，光緒年間39串，宣統年間55串。據此，我們繪制出下頁圖1。

從圖1可以看出，清朝陜西漢中地區的水田成交價格呈現出較大的變化，大致呈現出一個大寫的“N”字形。首先，畝均成交價最高是宣統年間，成交價最低是嘉慶年間；其次，同治時期的水田成交價與道光、咸豐時期相比，呈現出非常明顯的下跌趨勢；最后，從光緒以后，水田成交價格又出現明顯的上漲趨勢。

之所以出現如此態勢，應該與地價的變化有關，而影響地價變動的因素較多，它不僅與災荒的頻次及破壞力有關，也與時局動蕩與否有關。對此，有學者說：“秦中自去年立夏節后，數月不雨，秋苗顆粒無收。”[3]顯然，災荒導致了地價的下跌；同樣，同治時期水田交易價格的急劇下跌與太平天國運動、捻軍起義，以及始于陜西的回民起義影響息息相關。

二、漢中旱地交易價格及特點

陜西地產類型非常復雜，除了上文論述的水田外，還有沙田、池田、莊基地等，更有眾多的旱地交易。由于陜北的土地買賣單位大多是段、畦，所以很難確定其畝均價格，難以比較。因此，我們以漢中地區和關中地區為例，來揭示這一時期朝畝均25千文均換作串，即分別為15串、25串，以方便比較。陜西旱地的交易價格及特點。同樣，據文獻記載先繪制漢中旱地交易狀況（見下頁表2）。

表1 清朝漢中水田交易價格表

從表2可以看出，清至民國時期，漢中旱地交易價格呈現出以下幾個明顯特點：

第一，旱地交易畝均價格在15串上下浮動。其中，有6份文契顯示，旱地畝均交易價格為15串，分別是：嘉慶二十三年王福元賣與周永春的一畝八分[2]，道光二年肖鳳儀賣與周永春的四分旱地[2]，咸豐元年劉氏賣與楊成福的二畝旱地[2]，光緒三年田子喜賣與李恒隆的一畝一分旱地[2]，光緒十年楊林春賣與楊金春的一畝四分旱地[2]，光緒十七年楊何氏賣與楊金春的一畝三分旱地[2]。可見，跨越了不同時期的漢中旱地，交易價格雖然呈現出較大的起伏和變化，但是畝均15串的交易價格卻在不同節點出現，說明漢中旱地畝均價格大多在15串上下浮動。

第二，從其畝均價格走勢來看，與上文漢中水田交易價格走向非常相似，除了同治年間交易價格急劇下跌外，總體交易價格呈上漲趨勢。我們采用平均法進行了計算，結果表明，清至民國時期，漢中旱地畝均交易價格為：嘉慶年間8串，道光年間12串，咸豐年間23串，同治年間3串，光緒年間21串，宣統年間25串，民國前期78串。其畝均交易價格走勢（見下頁圖2）。

第三，土地交易價格的上漲或下跌，不僅與市場需求、社會環境，諸如災荒、戰爭等有關，還與購買者的購買意愿有關。例如，在宗族田產不外流思想的影響下，有些宗族內，尤其是家族內的土地交易價格明顯高于同時期外族間的土地交易，例如在咸豐九年，周尚文賣與其胞兄周郁文的一畝水田價格高達70串[2]，而張廣元賣與劉仕元的一畝四分五厘水田才54串150文，畝均交易價格才37串[2]；同樣，旱地交易價格也呈現出類似的特點，例如，同治七年李順章賣與其胞侄李炳的七分地，交易價格12串[2]，畝均交易價格17串，這明顯高于同治年間的畝均價格3串，以及其他四筆畝均交易價格。

表2 漢中地區旱地交易價格表

圖2 清至民國漢中旱地畝均交易價格走勢圖

三、關中地產交易價格及特點

作為八百里秦川，這一時期關中旱地交易價格與漢中相比，有什么樣的特點和不同呢？在此，我們同樣采用圖表法，首先直觀展示清至民國時期，關中地區的土地交易價格狀況（見下頁表3）。

表3 清至民國關中旱地買賣價格表

表3所列地產文契，不僅詳細揭示了關中地區旱地交易的面積、時間，而且詳細地記載了交易價格，這對我們了解關中地區的地價走勢提供了完備的資料，并可借此比較清至民國時期，漢中和關中地區旱地交易價格的特點及不同。

首先，這一時期關中土地交易價格呈現出非常穩定的特點。例如，從咸豐年間到道光年間，其畝均交易價格均在3千文至7千文之間，而平均價格為4千文；進入民國年間，畝均價格呈現出一定的上漲趨勢。

其次，關中旱地畝均交易價格遠遠低于同時期的漢中地區。上文已經統計過，漢中地區旱地畝均交易價格大約為，嘉慶年間8串，道光年間12串，咸豐年間23串，同治年間3串，光緒年間21串，宣統年間25串，民國前期78串，平均24串（約24千文）。而從表3可以看出，關中地價遠遠低于漢中地區。

那么，造成這一結果的原因是什么呢？

第一，關中地產買賣中，買主的相對固定和穩定性，造成了土地買賣價格的壟斷。對于土地買賣的多樣性，有學者說，“百年田地轉三家，這句話也許是比較可信的。”[4]可見，恰恰是關中地產買主多樣性的被破壞，造成了地價的長期走低。表3顯示，除了唐景溢出售的土地買主是唐景賢個人之外[2]，其他地產買主都屬于唐職思堂和唐習勤堂。若從宗族性角度來看，顯然是唐家壟斷了這一時期關中地區的土地買賣，這種狀況，勢必造成地價的壟斷。因為，從趨利避害的角度來看，作為買方，唐家必定會盡可能地壓低土地買入價格，從而造成了這一時期關中土地交易價格的長期走低。

第二，與漢中地區相比，關中地區土地交易價格的走低，從供需角度來看，也與關中地區土地相對充裕有關。從關中和漢中地區的地理環境來看，地處陜南山區的漢中，其可耕地面積要遠遠少于關中地區。因此，在探究同時期關中地區土地交易價格走低的原因時，也應該考慮到這一因素。

總之，從清至民國時期，陜西地產交易價格的走勢來看，各類型地產畝均價格總體上呈上漲趨勢。然而值得注意的是，無論是水田還是旱地，其畝均價格在同治年間都呈現出明顯地下跌趨勢。究其原因，應該與同治年間的社會動蕩、災荒頻仍有關。其次，從地產類型來看，水田的畝均價格要遠遠高于旱地，這是由水田的產量高、獲益大決定的。最后，區域來看，漢中地區的旱地價格要明顯高于關中，其主要是由關中地產買家的壟斷性導致的。

[1]夏征農.辭海[M].上海：上海辭書出版社，1999：1455.

[2]王本元，王素芬.陜西省清至民國文契[M].西安：三秦出版社，1991：4-117.

[3]李德民.論清代陜西的旱荒影響極其成因[J].西北大學學報，1994，(3)：67.

[4]章有義.明清徽州土地關系研究[M].北京：中國社會科學出版社，1984：81.

F321.1

A

1673-291X（2017）34-0107-04

2017-03-06

2016年度陜西省教育廳項目“清末民初陜西地產文契研究”階段性研究成果（16JK1030）

楊銀權（1977-），男，甘肅兩當人，副教授，碩士生導師，博士，從事明清史與西北史研究。

[責任編輯 吳明宇]