建設用地資產核算技術方法探究
——以株洲市中心城區為例

張大林，崔 宇，狄春雷

（湖南萬源評估咨詢有限公司，湖南…410011）

2013年11月，十八屆三中全會在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中首次提出了對領導干部實行自然資源資產離任審計，建立生態環境損害責任終身追究制的要求。2015年11月，國務院辦公廳印發了《編制自然資源資產負債表試點方案》，要求通過探索編制自然資源資產負債表，推動建立健全科學規范的自然資源統計調查制度。自然資源資產核算是編制自然資源資產負債表的首要工作，是國民經濟核算的重要組成部分[1]。近年來，國內學者積極探討SEEA[2]等國際主流核算體系，結合我國生態文明建設要求形成了一系列研究成果[3,4]。土地資產核算是自然資源資產負債表編制的重要工作之一，但目前我國進行的自然資源核算試點只探討了自然功能為主要價值來源的土地利用類型，即耕地、林地、園地、草地和水域[5]。受制于估價方法的局限[6]，上述五種地類的核算僅限于實物量統計，并未采用貨幣計量的方式進行價值量的測算。與之形成鮮明對比的是：我國國有建設用地具有健全的土地市場及良好的估價基礎，但暫未納入自然資源資產核算的范疇之中。目前國有建設用地資產核算的相關研究主要集中于微觀的企業會計領域[7]，與自然資源資產核算的要求相去甚遠，不能滿足國家層面土地資源管理的需要。為此，2016年4月發布的《國土資源部辦公廳關于部署開展2016年度城鄉地價調查與監測工作的通知》中明確提出：“按照健全國家自然資源資產管理體系、完善自然資源監管體制改革要求，在上海、西安、株洲三個城市開展全口徑建設用地資產核算試點工作。”本文基于株洲市土地資產核算試點實踐，結合相關理論研究，針對城鎮建設用地資產量核算的技術方法進行探索，一方面為建立健全自然資源資產核算體系進行技術儲備，滿足國土資源管理需要，另一方面為土地資產核算的全國推廣以及技術規程的編制提供參考。

1 基礎理論

1.1 概念內涵

土地資產是由土地資源派生出來的一個經濟學術語，不同學者對其概念有不同的解釋，但都強調了土地資產在權利上的財產屬性，以及在經濟上的收益特征[8～10]。所以說，土地資產是投入經濟運營中的，能夠為人類提供生存、發展和享受的資源性財產。而土地資產核算則是對土地資源在經濟運營中的收益能力即土地的價值和數量進行量化和統計的過程，反映土地資產的質量、結構等重要信息，通常以貨幣的形式表達，是對目前自然資源資產核算工作的重要補充。土地價值的貨幣化是土地資產核算的核心，從效用價值論的角度分析，土地價值主要包括直接經濟價值、生態價值以及社會價值。土地的直接經濟價值是土地作為商品或生產資料其使用價值在經濟活動中的體現，以地租形式表現；而土地的生態和社會價值，則是指土地通過其生態和社會服務功能為人類福祉做出的貢獻，可透過降低生產成本、提高生產效率等間接渠道對社會經濟運營產生影響，為人類帶來經濟收益。我國自1990年實行城鎮土地有償使用制度改革以來，國有建設用地使用權市場逐步形成，土地得到合理開發的同時也為國家帶來了豐厚的經濟收入，經濟價值儼然成為國有建設用地最主要的價值構成。相對而言，國有建設用地的生態價值和社會價值比重較小，且價值的內涵、量化方法等仍處于百家爭鳴的探討階段，不具有實踐的基礎[5]。本研究主要針對城市國有建設用地直接經濟價值的核算方法展開探討。

1.2 核算方法

1.2.1 基本公式

朱道林、趙松等[11]對國有建設用地資產核算方法進行了建設性的探索，證明基于基準地價、監測地價、交易地價，以土地價格乘以面積得出的資產核算結果較為合理。本研究認為，土地資產核算首先應將核算區域劃分為若干大小的基本單元即核算單元，然后分別采用各核算單元的面積乘以其區域平均地價得到該單元的土地資產量，最后加總各單元計算結果得到整個核算區域土地資產量，公式如下：

式中：A為某一區域的土地資產量；Si為第i個核算單元的土地面積；為第i個核算單元的區域平均地價。因此土地資產核算的關鍵在于“核算單元面積”與“土地價格”兩大核心要素的確定。

1.2.2 核算單元面積

核算單元面積大小關系土地資產核算的空間尺度與地價測算。理論上直接采用宗地作為核算單元進行微觀尺度的核算具有最高的準確性，能夠準確反映各個層次土地資產的規律特征，但對基礎數據要求較高，在市域范圍內開展工作量極大。而采用基準地價級別范圍或監測地價區段等具有一定規模的片區作為核算單元，能夠大大降低工作量，但不能準確反映城市內部土地資產量的客觀狀況，僅適用于國家或省級層面的宏觀尺度核算。相對而言，以街區地塊等中觀尺度的區域作為核算單元開展核算具有更好的適用性，平衡了核算精度與工作量之間的矛盾，可用于城市內部土地資產的監管、行政調控或較精確的宏觀統計。

1.2.3 土地價格

土地價格是土地資產核算的決定因素，不同地價內涵條件下土地資產量的大小、性質迥異。我國城市土地歸國家所有，實行有償使用制度。土地價格即土地使用權的取得價格，通常設定為最高年期使用權出讓價格。目前非經營性建設用地通常采用無償劃撥的方式供給，但仍具有作為經營性用地的潛在價值，同時為了順應我國擴大建設用地有償使用范圍的改革趨勢，對于非經營性建設用地的資產核算應參照其他地類評估其出讓價格。用地類型、土地開發程度、容積率等土地的利用條件是土地估價的基礎，一般選擇某一估價期日評估該時間節點現狀條件下的土地價格，進行土地資產量的計算。

2 實證分析

2.1 區域概況

株洲位于湖南省東部、湘江中下游，市轄天元區、蘆淞區、荷塘區、石峰區4區，株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣4縣，代管縣級醴陵市，總面積11262km2，總人口401.6萬人。2016年株洲市完成地區生產總值2512.5億元，是我國新興工業城市的典型代表，是亞洲最大的有色金屬冶煉基地、硬質合金研制基地、電動汽車研制基地。此次實踐以株洲市中心城區建設用地為核算對象，包括株洲市土地利用總體規劃邊界內的所有現狀建設用地，總面積123.66km2。根據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），具體包括商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地等，水域及水利設施用地暫未列入其中。

2.2 工作流程

2.2.1 資料收集與處理

收集資料主要包括株洲市土地利用變更調查數據庫（2014年）、株洲市中心城區地籍數據庫、株洲市土地利用總體規劃（2006～2020）數據庫、株洲市城區基準地價評估成果、株洲市城區監測地價資料，以及《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）中涉及的其他估價資料。有關數據庫和圖件資料統一在ArcGIS平臺下進行標準化和矢量化處理，并對地類圖斑圖和地籍圖做圖層拓撲處理。以中心城區地籍數據庫為基礎，結合土地利用變更調查數據進行圖標融合，疊加土地利用總體規劃空間范圍，刪除邊界外區域，剔除邊界內非核算地類的圖斑，形成土地資產核算的基礎底圖。

2.2.2 土地資產核算單元劃分

株洲市中心城區具有詳盡完整的基準地價均質地域以及城市地價動態監測地價區段的劃分成果，土地資產核算單元劃分采用疊置法。首先疊置不同地類的土地級別、均質地域、地價區段等針對土地價格劃分的屬性相對一致的空間區劃圖，劃定相交的最小空間封閉區域，形成圖斑。然后結合相關地價水平、地價樣點、土地利用狀況資料，以及交通道路與行政界限，對圖版進行進一步的調整得到核算單元。

2.2.3 土地資產量測算

根據株洲市中心城區土地利用變更調查數據，分地類進行土地資產核算，公式如下：

式中：A為株洲市中心城區建設用地土地資產量；Sij為第i個核算單元的第j種地類的土地面積；為第i個核算單元第j種地類的的區域平均樣點地價。價格內涵設定如下：估價期日為2015年12月31日；土地使用權類型確定為出讓國有建設用地使用權（地上）；土地開發程度為五通一平；土地使用年期為法定最高年限；容積率采用區域現狀平均容積率。地價測算方法參照《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）進行，對于非經營性建設用地的地價測算由土地估價師根據當地估價慣例，參照同一核算單元內“商、住、工”價格進行地類修正得出。

2.3 核算結果

株洲市中心城區建設用共地劃分為515個核算單元（圖1a），全區土地平均價格為1577元/m2，地價水平整體呈現由內向外逐漸遞減的規律（圖1b）。從不同地類來看，地價由高到底依次為商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、工礦倉儲用地以及交通運輸用地。土地資產量計算結果如表1所示，株洲市中心城區建設用地資產總量約為1950.51億元，相當于2015年全市財政總收入的3.95倍。按土地利用現狀一級類進行劃分，住宅用地資產量最高，達到1147.36億元，占資產總量的58.02%；其次為公共管理與公共服務用地，價值量為269.19億元，占總量的13.80%；特殊用地價值量最小，僅為9.83億元。

圖1 株洲市中心城區土地資產核算結果

3 結果驗證說明

采用分層采樣的方式，隨機在515個核算單元內選取15個樣本作為驗證單元。根據株洲市城鎮基準地價成果確定的宗地地價修正體系，對各驗證單元內的所有宗地的價格進行逐一測算，然后分別乘以各宗地的面積，加總得到各驗證單元土地資產量A驗證。以此作為標準值對原計算結果A核算進行驗證，根據公式（3）計算核算的準確率ρ。

各驗證單元的基本信息及計算結果如表2所示，核算準確率均在90%以上，說明在市域范圍內采用中觀尺度劃分核算單元并分地類進行核算的方法具有較高的可信度，同時相對于逐宗地進行核算極大地減小了工作量，是一種值得推廣的方法。

對驗證單元核算準確率、單元面積、單元內宗地數量，以及單元內土地類型數量進行相關分析。分析結果如表3所示，核算精度與核算單元的面積、宗地數量、地類數量均呈負相關關系，即核算單元面積越大、內部包含宗地數量和地類種數越多，該核算單元的核算精度越低。其中宗地面積與核算精度的相關性最強，在置信度為0.01時顯著相關，其次為宗地數量，而地類種數對核算精度的影響不顯著。由于核算單元內土地的價格是核算單元范圍內的平均地價，因此，核算單元面積越大，則宗地數、地類種數一般也會越高，能充分反映各宗地特性的個別因素就越會被平均化，進而價格也會越趨宏觀化，與單宗地的評估價格對比，精度也就會越低。另外，宗地數量越多，理論上越不會影響地價的精度，但是對宗地進行單宗地評估時，不可避免地會產生“系統”誤差（即由于采用了不同估價方法或不同估價師評估結果會有差異），宗地數越多，“系統”誤差越大，也越會影響地價的精度。所以在土地資產核算時關鍵應控制好核算單元的面積大小。

表1 株洲市中心城區土地資產核算結果

表2 株洲市土地資產核算驗證單元信息

4 結語

土地資產核算是對土地資源在經濟運營中的收益能力即土地的價值和數量進行量化和統計的過程，其經濟價值核算的一般方法是將核算區域劃分為若干核算單元，分別計算各單元土地平均價格和面積的乘積，匯總統計形成最終核算結果。核算結果的準確度與核算單元的面積、包含宗地的數量成顯著負相關，而單元所含地類種數對結果影響較小。以街區地塊大小的中觀尺度劃分核算單元并進一步分地類進行資產量計算的方法，能夠反映城市內部土地資產量的客觀狀況，滿足大多數城市土地管理以及省和國家宏觀統計的需要。此種方法相對于逐宗地進行資產量計算的微觀核算極大地減小了工作量，而相對于采用基準地價級別范圍作為合算單元進行核算又具有較高的精度，是一種具有推廣應用價值的核算方法。本研究僅針對不同用地類型進行了初步的核算實踐，根據現實應用需要，還可針對土地所有權性質、土地供應類型等多種形式進行統計，必要時還可以在規劃條件下核算土地的資產量。目前國家行業標準《土地資產合算技術規程》正在起草當中，核算的技術方法仍需不斷完善和探討，今后土地資產核算有望成為全國范圍內開展的一項重要的年度性工作。

表3 驗證單元核算精度影響因素相關分析結果