大數據下的住宅開發成本管理

□田 霞 楊 霞

大數據下的住宅開發成本管理

□田 霞 楊 霞

近年，我國限購、信貸、稅收等政策相繼出臺，對房地產市場進行大力調控，從某種程度上緩解了消費者的購房壓力，同時也使開發企業的運行管理面臨新的挑戰。根據《2017年中國房地產百強企業研究報告》，房地產開發企業的凈利潤增長率明顯低于營業收入增長率，究其原因是拿地成本高。這種現象表明，房地產業“暴利時代”正在結束。住宅地產作為房地產業的重要構成，住宅開發成本管理具有其特殊性與重要性。住宅開發成本管理不是孤立控制某一階段，而是從全方位全過程角度出發，它觸及到很多方面、影響的要素很多，具有很強的綜合性。由于開發過程產生的數據缺乏橫向聯系，且沒有一個較為完善的數據集成系統，導致數據沒有被大效用利用。整合開發過程產生的數據、文字資源，利用科學合理的成本管理系統進行分析比較，不僅可以提高企業的成本管理效率、使投資額控制在合理范圍、增強企業核心競爭力，還可以在一定程度上擠壓住宅地產、資本市場泡沫。

一、大數據與住宅開發成本管理結合的必然性

住宅開發相對于其他房地產開發類型，具有更重要的地位，在房地產開發年投資中占據七成。2014年全國范圍房地產開發完成投資額達9.50萬億元，其中6.44萬億元是住宅完成投資額，占房地產開發總投資的67.71%。從2007-2014年，住宅完成投資額在房地產開發完成總額占比接近七成。從表1中數據分析，我國住宅地產開發在房地產投資中有著重要投資地位，也是競爭較為激烈的領域。近年“限購”、“去庫存”愈發白熱化，外加宏觀政策的調整，住宅地產開發面臨一系列全新的發展機遇與挑戰。

表1 全國范圍房地產開發投資完成額（單位：萬元）

住宅項目從項目立項到竣工結算需至少2到3年，開發過程中產生的與成本管理相關的數據量大且信息分散，涉及參與方多，憑借傳統的管理方法效率低，信息不能及時整合，因此需要各個項目間進行共享項目經驗和歷史數據庫。把大數據下的數據思維、互聯網思維、計算機思維引入住宅開發成本管理中是一個必然的發展趨勢。

二、住宅開發階段的成本管理

（一）前期準備階段信息化

大數據下，市場調研的技術特點是對個體的“追蹤定位”，由傳統的問卷調查、訪談走訪調查、投射和實驗等方式逐漸過渡到新的調研技術——Cookie跟蹤或App追蹤，比如可以用來分析住宅方面消費者的需求與偏好等，以根據經驗、理論的思維方式逐漸轉向大數據下的基于數據分析進行調查。大數據下市場調研的樣本和方式都發生了改變，信息量更大，經過大數據分析得到的結論更確定，更加有序。

這一階段屬于住宅開發的前期準備階段。隨住宅項目的工程進度建立土地儲備資料系統，留存各區域、各時間、各性質的不同土地資料，積累潛在競爭對手行為報告，利用各項數據來分析各因素內在關聯，掌握土地競拍階段的技巧與策略。對土地進行投資論證，加強地塊區域房地產市場的研究、地塊地質環境研究，充分了解土地信息、周邊配套，對項目進行可行性研究，以求能夠正確估測宗地的現有價值及增值空間，測算開發成本，正確客觀投標。土地競拍成功后，爭取有利條件，包括土地開發、交地以及付款等方面。在符合規范的情況下，爭取高容積率，降低土地成本；延長付款期限，降低資金成本。嚴格各項操作的規范性，減少操作風險，避免重復開支。

（二）規劃設計階段標準化

規劃設計階段是住宅開發成本管理的重點階段，設計結果決定了工程造價的85%及以上。規范標準化設計招標，引入競爭機制，可進行多單位、多輪次招標，設計前期明確技術經濟指標，加強經濟指標考核，確保設計兼顧經濟性，爭取最佳性價比。設計部提供方案設計圖、技術指標、產品建造標準，工程部提供施工現場布置方案、現場水電以及甲方臨時設施設置方案，企業在綜合考慮之后，確立科學可行的成本目標。

（三）工程建設階段產業化

大數據下，住宅開發向一個標準化的方向發展，而在住宅開發過程中最快與標準化接軌的會是較易進行標準化管理的建筑階段，即工程建設階段，工程建設成本約占項目總成本的50-55%。

2016年11月19日，萬科集團董事長王石在媒體溝通會上說：“萬科新的增長，才剛剛開始。從一家房地產公司到一家技術公司，目前已經成功轉型。”住宅產業化已成新態勢，以工業化的方式來建造住宅，住宅生產的勞動生產率和住宅品質得到提高，成本和能耗大大降低，也可能使得房地產企業獲得更高的利潤。2017年3月在北京舉辦的住宅聯盟交流會上，有專家指出，住宅產業化是行業發展新態勢，也是改善房地產業供給與需求結構不平衡的現狀，改革供給側結構的重要內容，應以標準化設計為引領，探索新的開發模式，推動發展住宅產業化。

工程建設階段全面實行動態管理，明確項目成本目標，根據工程建設各階段的權重對成本目標進行分解，以此來指導后續的施工、采購、招標等業務，作業成本管理貫穿工程實施過程，對工程建設階段進行持續的成本測算。在建筑材料市場調研時，廣泛收集市場上的新工藝、新材料、廠家等信息，再結合項目定位、規劃設計情況，對成本目標進行綜合評判，可以通過材料替代的方式，實現建造成本與設計效果的平衡、統一。

（四）營銷策劃階段市場化

營銷策劃階段的成本約占項目總成本的2-6%。在營銷策劃報告實踐的過程中，要緊跟市場變化，制定個性化的營銷模式，結合市場的力量進行資源整合。在市場中，對市場供求關系、競爭對手策略、消費者行為的敏銳度可以幫助開發商節約銷售成本，因此銷售過程可以選擇更為專業的銷售代理公司。根據項目定位、預期消費人群、消費者分布，確定合適的主流廣告媒介，進行重點投放，達到良好的市場推廣效果過程。在銷售各階段，對于銷售結果、客戶意見要及時統計反饋，并進行分析，以此指導后期的銷售推廣計劃。針對不同的推廣方案建立切實的作業成本目標，在宏觀上實現項目廣告宣傳、市場推廣費用的有效管理。

三、細化成本管理過程

大數據下的成本管理具有綜合性，有成本目標、控制實施、成本核算、成本分析、成本管控，每一環節都相互聯系，要站在綜合整體的角度來看成本管理。成本目標要從項目整體功能和效益來考量，與工程范圍、規范、進度相結合，兼顧工程質量，形成一套包括項目負責人和各階段負責人在內的科學完整的責任體系，調動責任者及員工的積極性。控制實施中，要圍繞成本目標進行項目的實施，項目進行過程中應當注意資料的留存，相應的活動進行或變更后要及時保存數據。進行成本核算、成本分析要把成本目標與實際費用、計劃工期與實際進度、項目效率與項目質量相結合進行綜合分析，同時對比參照其他項目數據，這樣對反映真實的項目情況，更有實際意義和作用。成本分析要及時、準確、詳細，以便信息及時反饋，做出解決方案。成本管控要及時，與成本分析相輔相成，管控的過程是一個動態、彈性的過程。

要確立大數據下如何進行成本管理，首先要建立標準，相互比對，才有優劣、可行與否之分。這個標準的建立過程，就是大量開發過程各階段數據的收集與整理過程。不過這個標準不是唯一，是有相對之分，見圖1。

圖1 成本管理過程

（一）大數據下的住宅開發成本目標

通過比較其他開發項目的成本目標就能夠準確的比對出本項目的準確性和可行性。同時在每一個住宅開發項目結束后，要對原始的成本目標進行分析并優化，以優化后的數據作為比對標準。但比對結果不是唯一準確不可更改的，需要同時結合作業成本法對項目的實際情況進行相應調整。

（二）大數據下的住宅開發控制實施

住宅開發的各階段，在符合行業標準、制度標準的基礎上，在項目進行的過程中，基于成本目標進行開發階段工作控制實施，通過大數據與其他住宅開發項目的各階段工作內容進行比對，以期獲得資源最優化分配。控制實施過程中文件、資料的歸檔管理工作很重要，對各階段工作產生的結構化、非結構化數據及時錄入，包括人、材、機的費用變化，工程變更等。

（三）大數據下的住宅開發成本核算、成本分析

根據項目的數據內容，進行成本核算、成本偏離度的分析，進行實時的成本預警和控制，確保及時反饋預警信息和有效控制超支情況。建立成本分析預警制度，在工程建設階段的不同時期，做好成本計劃、進度報告、工程變更資料的統計，及時補充完善成本數據、反饋成本變動情況，通過有效途徑及時調整不合理成本偏離，消除波動因素，對于施工中發生的人、材、機的消耗進行監督、指導、調節，將要發生的和已經發生的偏離，要進行及時糾正。對于成本核算、成本分析的數據對參與管理過程的責任人進行考核與評價，

鼓勵管理責任落實、加強成本管理。

（四）大數據下的住宅開發成本管控

通過大數據，對于成本分析環節得出的偏離度進行論證，依據論證的結果，進行本項目的成本管控，論證結果、管控方式及其包含的原因說明，重新返回大數據，增加數據多樣性，使其他項目能夠據此進行分析。工程竣工時，對合同、供應商進行履約評估，將結果錄入數據庫，比對分析。對項目開發成本的構成和權重大小以及變化過程進行深入的分析及評估，評估報告可以為后期的成本管理工作提供經驗。

四、小結

對于住宅地產來講，基于大數據的成本管理有一定難度，但是在突破傳統的成本管理存在的問題時，大數據會是一個有效的途徑或方法。本文將大數據與住宅地產、成本管理相結合，從理論入手進行分析，以大數據下的住宅開發和大數據下的成本管理兩條主線貫穿論文始終，分析了大數據與住宅開發成本管理相結合的必然性，從大數據下的住宅開發過程，大數據下的住宅開發成本目標、控制實施、成本核算、成本分析、成本管控幾個方面得出結論，將成本管理決策方法由經驗決策轉向數據決策，以數據決策影響住宅開發成本管理。

（本文系山西財經大學教改項目“地方財經類院校大學生創新創業模式研究”（2014）的階段性研究成果）

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10月17日，大同市財政局組織全局及局屬單位黨員干部職工參觀學習黨史黨情。

大同市財政局/供稿

作者單位：山西財經大學

責任編輯：趙 姝