“沒商量”的購房合同，簽還是不簽？

胡巍

十九大期間，住建部部長王蒙徽在介紹住建部近期主要工作時提到，大力整頓和規范房地產市場的秩序，始終保持高壓嚴懲的態勢，加大對違法違規企業的查詢和曝光力度，進一步凈化市場環境，切實維護群眾的切實利益。

在2016年樓市火爆之時，便有地方住建部門向購房者發出“溫馨提示”，應要求開發商以合同方式確定口頭承諾。但對于不少購房者來說，將口頭承諾落實到紙上又何其困難，因為他們面對的是一份不能協商的購房合同。這樣的購房合同，是簽還是不簽？

合景泰富每平方米近10萬元的“學區房”，竟成學區“黑戶”

合景映月臺項目位于北京市海淀區，由合景泰富地產控股有限公司（1813.HK，下稱“合景泰富”）旗下的北京富愉房地產開發有限公司開發建設。因附近的實驗二小和上地實驗小學教學質量較高，合景映月臺在許多學齡兒童的父母們心中頗有地位。

業主朱女士說：“合景映月臺房價多在每平方米6.5萬元到近10萬元，均價高出周邊一處同為‘學區房的樓盤約5000到10000元。買房之前我們了解到，附近小區的孩子就在實驗二小上學，但當時已無現房出售，如果購買5期的新房要到2018年交房，孩子就得推遲一年入學。合景映月臺的銷售人員說，該小區的孩子也將入讀實驗二小或上地實驗小學，我們就決定購買了。”

另一位于2015年12月以每平方米9萬多元的單價購買合景映月臺房子的業主徐女士告訴記者，“當時售樓處、工地周圍的廣告牌上有‘中華核心學府區字樣的宣傳語。銷售人員稱該項目與實驗二小已有戰略合作協議。”

合景映月臺于2016年3月交房，業主正式入住多在2016年12月以后。2017年5月8日，北京市幼升小信息采集系統（下稱“采集系統”）正式開放。業主登錄采集系統后發現，合景映月臺并未納入海淀區教委2017年度小學招生劃片范圍。

據業主介紹，他們咨詢了海淀區小招辦、海淀區教委、清河學區，得到答復稱合景映月臺尚未辦理教委備案手續，無法納入小學劃片。合景泰富5月14日答復業主稱，問題已經處理，在采集系統中“居住小區”欄目選填“其他”即可正常辦理入學，就讀學校為海淀實驗二小橡樹校區。

據業主介紹，直到6月15日，他們接到清河學區管理中心電話，稱因小區未納入劃片，今年入學的子女被安置到距合景映月臺較遠的一所小學入學。當日下午合景泰富稱，協調工作未成功，公司放棄努力。

合景泰富是否在教委辦理了備案手續，辦理過程是否出了問題，還是學區劃片的相關政策出現了變化？《中國經濟周刊》記者曾多次聯系采訪海淀區教委，但對方均表示不方便接受采訪。

合景映月臺業主手里的購房合同上，并未出現與“學區房”相關的內容。徐女士說：“在簽訂購房合同時，合景泰富以合同不能修改為由，拒絕將之前有關‘學區房的承諾添加進去。面對合同，我們唯有簽與不簽兩種選擇，沒有任何修改余地。開發商對‘學區房的宣傳力度很大，除售樓處及工地旁的大型廣告牌，還有其官方微博、微信、官網等發布的內容均有學區房的宣傳，抱著對開發商的信任，在合同上簽了字。”

業主們告訴記者，自6月15日接到學區安置通知后，他們已通過多種方式維權，但合景泰富未采取實質行動解決入學及小區劃片問題。業主們認為，現在對他們有利的是相關聊天記錄及開發商的宣傳記錄。記者查閱了合景映月臺的官方微博，的確發現多條與“學區房”有關的內容推送。

因口頭約定引發合同糾紛，相關部門如何看待？《中國經濟周刊》記者聯系了北京市住建委并發去采訪函，但截至發稿仍未得到回復。

開發商如何解釋相關情況？11月3日，記者來到合景泰富在北京的辦公點。合景泰富相關負責人以不了解情況為由拒絕了采訪。在多次溝通之 后，11月7日下午合景泰富回復稱：8日下午“在項目客服辦公室與街道主任共同接待業主，因為我們確實是向相關部門備案了學區，但是現在不知為什么沒有辦下來，所以我們也聯合街道一起為業主解決問題”。

開發商的口頭承諾有效嗎？賣方市場中合同只能簽不能改？

在中國購買新房，期房占有很大比例。消費者對于商品的了解，很大程度上依賴銷售者的口頭描述及宣傳資料。而在上述這起購房糾紛中，便涉及曾經口頭描述過的內容難以被寫進購房合同的情況。

中央財經大學法學院副教授艾茜告訴《中國經濟周刊》記者：“根據《合同法》，合同的形式既可以是書面，也可以是口頭的，所以口頭協議不存在無效的問題。但出現合同糾紛時，尤其是消費者進行維權，他們的難點往往在于舉證。為了保護購房者權益，住建委等監管部門其實并不主張達成口頭協議。”

艾茜說：“如果合景映月臺的開發商曾進行大量廣告宣傳，包括微博、微信、售樓書、傳單等，都可能留下一些有利于購房者的證據。相關司法解釋指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。從這點看，消費者購房之后也要有保存宣傳資料、樓書的意識。

合景映月臺的一位業主本身是律師，他說：“作為律師，我并非法律意識淺薄，也深知學區房對我的重要性，但提出修改合同時，開發商告訴我，可以不簽合同，但不能修改。當所有樓盤都這么操作時，我只有簽或不簽的選擇，而實際喪失了對合同進行協商的權利。”

艾茜也介紹了自己陪同朋友買房的經歷：“朋友錢也要交了、字也要簽了，但被告知不能當場拿到合同，因為開發商要拿回去簽字蓋章，過幾天才返還。當時合同內還有空白處沒有填寫，開發商拿走合同甚至不愿提供收條。朋友問我怎么辦，我只能告訴他可以選擇不簽。”

當市場為賣方市場時，消費者甚至會主動放棄一些權利。胡曉明說：“我明知在合同上吃了虧，但之所以簽約，除了自己看房時間太長，還有一個原因是擔心房價繼續上漲。”

艾茜也分析說：“作為格式合同的擬定者，開發商如果有削減消費者法定權利、增加其法定義務之嫌，再加上形勢變更等因素，即使購房者簽了字，他仍有申訴和退房的可能。但購房者考慮到房價問題，可能選擇繼續購買，其實也是某種主動選擇，這就是市場對他的影響。”

艾茜說：“反過來看，市場的影響同樣成立。在東北一些小城市，房子賣得不好，處于買方市場，消費者可以議價，還可以對房屋裝修之類提出要求等。這些地方的購房合同就不是不可以修改了。”

他認為，“保護消費者權益，政府的介入很有必要，比如加強監管，這些本身也是構建法治社會的內容。從市場角度說，房地產不是唯一特殊的，像銀行業、電信行業也有相似性。政府有作為，這其中就有成功的案例：在工信部的介入和指導下，電信行業的漫游費、計時方式現在都得到了優化。那么在房地產市場，住建委、工商局、消協等部門都是可以發揮作用的。”