淺議購房補貼政策對房地產市場的影響

林章文

淺議購房補貼政策對房地產市場的影響

林章文

以福建省某地實行購房補貼政策后，對新建商品房銷售、庫存量在一定時期內的變化為例，從財政資金本質、購房補貼影響、市場規律本身等方面進行分析，提出對實行購房補貼政策的看法和建議。

去庫存 購房補貼 轉化

為了加快樓市去庫存的步伐，也為了刺激消費和拉動經濟，一些城市出臺了購買新建商品房政府給予補貼的地方政策，即在一個特定的時間段、特定的補貼總額內，首次購買（有些地方沒有次數限制）新建商品房的市民，每平方米可領取地方政府50元到200元不等的財政補貼。由于補貼新政會對新建商品房短期銷售起明顯的促進作用，一些地方甚至還持續出臺了幾輪的購房補貼政策。筆者以福建省某地為例，分析政府出臺購房補貼政策對房地產市場的影響程度。

該地于2016年5月23日起開始實施購房補貼新政，到2016年8月底補貼限額用完結束，前后歷時三個多月。以新政實施前后一個月當地新建商品房的銷售量對比得知：新政前一個月（2016年4月22日～5月22日）簽約150套、日均5套；新政后當月（2016年5月23日～6月22日）簽約443套、日均15套。月均銷售增長195%、日均銷售增長200%。2016年8月底財政補貼額度告罄，停止新政后的第一個月（即2016年9月）該地商品房月銷售立即縮水至98套，遠遠低于2016年度平均月銷售水平。

據統計，在實行補貼期間，該地累計消化一年以上庫存房占總銷售量的32%。總銷售量中有近七成均為新批準預售的商品住房。進一步分析后，可以看到這樣一種現象：在消化的庫存房中以現房或優質樓盤為主，那些所謂的問題樓盤及進度不明顯的樓盤的銷售仍然毫無起色。

近幾年，用補貼來刺激商品的銷售，在我國其他行業并不鮮見，尤其是家電行業。從已有的經驗來看，補貼政策雖然刺激了消費，但也對家電行業造成了許多不利的影響。比如補貼政策存在漏洞、企業產能盲目擴大，等等。因此，筆者結合實施購房補貼政策的相關結果，認為政府補貼購房行為不宜過多提倡，原因有如下幾點：

一是財政資金本質上不允許。政府財政資金應該為公共事務服務，為廣大納稅人辦事。完善公共服務項目，增加公共服務數量，提升公共服務品質，體恤弱勢群體，才是公共財政的正解。政府拿財政資金補貼首次購買新建商品房的市民，這對其他購房人并不公平，對不買房或買不起房的人會有歧視之嫌。政府慷財政之慨，針對特定群體發放購房補貼，違背了社會財富的二次分配原則。

二是政府補貼購房影響有限。地方政府如此獎勵買房未必能化解樓市庫存壓力，因為相對于動輒上百萬的大宗住房消費而言，每平方米50至200元的購房補貼也只能是杯水車薪。如果房價不合理，與市民的實際收入水平相差太大，又有多少人有錢買房？因此，它只能是在特定時期內某種程度上對房市有短期的刺激作用，不能從“治本”上收到實效。

三是有悖于正常的市場規律。對于一個中小型的城市，能夠消化的商品房，很大程度上取決于民眾承受的價格,不會是無限的投機和剛需。市場終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會產生過剩。同樣,既然庫存是一個長期的累積過程,則去庫存也應該立足長期,多措并舉,徐圖進取,而不是急功近利,畢其功于一役。動用公共財政補貼購房,也未必能夠讓百姓真正獲益,很有可能還會成為房企的溢出利潤，即財政每平方米補貼100元，房價每平方米也相應提高100元。

在市場經濟條件下，樓市供過于求，庫存房就會增加；供不應求，庫存房就會減少。因此，商品房庫存與房價、區位、土地及商品房供應量、經濟增長和人均收入水平等因素息息相關。2016年四季度以來，我國房地產調控和去庫存方向已發生轉變，不同等級城市“梯次去庫存”的政策思路也越來越清晰。目前，一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現，但三四線城市受土地供應、人口吸引力、本地居民購買力、產業競爭力、交通等方面的短板問題影響，短期去化庫存壓力還是比較大。

因此，政府應本著實事求是的態度，改變“土地財政”偏好，避免土地無限量供應，認真核定城市規模,從控制土地供給入手,采用市場手段消化過剩，達到去化庫存。如打通商品房與公租房的轉化渠道，由政府購買庫存房用于公租房；建立平臺，引導拆遷安置戶選擇庫存房或存量房作為安置房；鼓勵機構和個人購買存量商品房用于租賃投資等，都可以起到消化存量商品房的目的。那種動輒砸錢的做法,說到底是一種行政權力導致的幻覺,不僅妨害社會的公平正義,也是財政資金的錯配。

（作者單位：福建省建甌市不動產登記中心）