我國房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制問題探討

（九江學院會計學院江西九江332000）

一、房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)部環(huán)境控制薄弱

1.管理層對內(nèi)部環(huán)境控制不重視，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)紊亂。企業(yè)內(nèi)部只有簡單的規(guī)章制度，沒有形成良好的內(nèi)部控制制度，而有的企業(yè)即便建立了內(nèi)控機制，也僅僅浮于表象，沒有真正實施。一些大中型中介企業(yè)為了擴大市場占有額進行瘋狂并購，呈現(xiàn)一種“抱團取暖”的趨勢。房地產(chǎn)中介企業(yè)之間交叉持股，容易誘發(fā)不正當?shù)年P聯(lián)交易，不利于維護股東利益，在利潤分配及商業(yè)機會上容易激發(fā)矛盾，控股股東難以對被并購企業(yè)進行實質(zhì)控制，企業(yè)難以對并購后的組織結(jié)構(gòu)進行有效整合。

2.房地產(chǎn)中介企業(yè)文化建設不足，員工素質(zhì)有待提高。目前行業(yè)內(nèi)經(jīng)紀人的進入門檻并不高，學歷水平不高，缺乏專業(yè)素質(zhì)及專業(yè)技能培訓，惡意牟取買賣房屋差價、利用信息不對稱欺騙客戶、在合同中設定不合理的條款等，嚴重影響企業(yè)服務質(zhì)量。

（二）風險意識淡薄

1.資本控制的風險意識淡薄。面對激烈的市場競爭，很多中介企業(yè)的首要策略是急速擴張門店布局，有的中介企業(yè)甚至出現(xiàn)一條街道好幾家自家門店的現(xiàn)象。從會計的角度看，雖然門店成本可在以后期間進行攤銷，但在現(xiàn)金流量表中，這種門店建設的巨大支出必然增大房地產(chǎn)中介企業(yè)的資金壓力，給企業(yè)日常經(jīng)營活動帶來隱患。企業(yè)能否在短時間內(nèi)增大利潤，彌補“大量失血”都是未知數(shù)。

2.對國家相關政策重視度不高。部分中介機構(gòu)為了追求利潤違規(guī)操作，不惜冒著違規(guī)風險，隨意變動中介費收取標準、索要高傭金，甚至與買賣雙方不簽訂《預約買賣及居間服務合同》等，對國家相關政策缺乏重視，這勢必會給企業(yè)日后經(jīng)營帶來隱患。

3.盲目進入互聯(lián)網(wǎng)金融領域。近兩年受到互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，各大中型中介企業(yè)在企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展上都著力于“大數(shù)據(jù)”“大平臺”“大金融”的構(gòu)建，與銀行、資金、信托、資本管理等多類金融服務方建立合作關系，推出多種金融產(chǎn)品，形成“互聯(lián)網(wǎng)-房地產(chǎn)-金融”的營銷模式。企業(yè)通過線上平臺搶奪市場資源，擴大交易量，再通過自身金融理財產(chǎn)品（P2P平臺）在其第三方交易平臺為資金緊缺的客戶提供首付貸、贖樓貸等資金支持，交易達成后，再將客戶的房款納入自身的房產(chǎn)資金監(jiān)管平臺，形成了一個閉合的資金循環(huán)圈，這種以互聯(lián)網(wǎng)金融促進交易的模式存在很高的資金鏈斷裂風險。

（三）控制活動執(zhí)行不力

1.業(yè)務流程有漏洞。房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，雖然各企業(yè)大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，但線下交易是整個交易市場的核心，在實際經(jīng)營中，經(jīng)紀人一般實行一對二（房源的買方與賣方）的服務，他們?yōu)榉课葙u方尋求買方，以此獲取傭金，其主要目標在最后的簽約上，而對房源質(zhì)量及背景、客戶服務、合同簽訂流程等方面的關注較少，而房源背景的合理合法性是一項業(yè)務良好開始的基礎，合同簽訂流程的規(guī)范性也是企業(yè)規(guī)避和防范法律政策風險的有效途徑。同時企業(yè)在研究客戶滿意度、客戶價值以及客戶需求等方面缺乏必要的流程，對客戶的后續(xù)服務也有待完善，使得企業(yè)在業(yè)務流程中無法對各項環(huán)節(jié)進行嚴格把控。

2.資金區(qū)域操作，管控存在漏洞。房產(chǎn)涉及資金較大，其交易的辦理也比較復雜，時間跨度較長，從買賣雙方簽約到房產(chǎn)交易過戶的真正完成一般需要1到3個月的時間，客戶在達成交易前需要交付一定的備付金，這部分資金應該通過銀行的專用賬戶進行資金凍結(jié)，而部分中介企業(yè)代替銀行做資金監(jiān)管，將客戶資金納入自己的資金池中，將資金池中的沉淀資金持續(xù)為自身金融理財產(chǎn)品服務，為了擴大房產(chǎn)交易，這些中介企業(yè)還會利用這部分資金高息貸出，作為其他房產(chǎn)交易的“首付貸”，這種資金區(qū)域操作本就是違規(guī)操作，增加了企業(yè)資金管控的難度。

另外還存在信息溝通不暢、內(nèi)部監(jiān)督不到位等問題。

二、基于風險管理的房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制完善措施

（一）建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境

1.完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)內(nèi)部控制要求，企業(yè)在確定與完善本單位內(nèi)部控制時應遵循不相容職務分離原則，明確各部門或各單位間的管理職能以及責任權(quán)限。對于當前房產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部組織紊亂情況，企業(yè)必須提高重視程度。一方面，企業(yè)管理層，特別是高級管理層要形成統(tǒng)一意見，并且要強化管理層的主體地位，發(fā)揮其戰(zhàn)略性決策指導作用；另一方面要注意優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，強化職權(quán)與責任對應分配，對于企業(yè)內(nèi)部關聯(lián)性緊密的單位可進行適當合并，從而使職責更加清晰，也便于管理。

2.加強員工專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與經(jīng)紀人隊伍的建設。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)員工的整體素質(zhì)，首先要提高經(jīng)紀人的就業(yè)準入門檻，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，中介企業(yè)招聘的人才務必做到“持證上崗”，并且做好信息注冊登記，建立員工信用檔案，并做到及時記錄，定期檢查，對違法、違規(guī)者嚴肅處理。同時，中介企業(yè)要建立定期培訓、繼續(xù)教育機制，對經(jīng)紀人的專業(yè)素質(zhì)進行持續(xù)考察，還需強化現(xiàn)有的經(jīng)紀人隊伍，對于企業(yè)原有的缺乏專業(yè)素質(zhì)的經(jīng)紀人進行專業(yè)訓練，通過結(jié)合以往業(yè)務活動來加強專業(yè)知識的學習，并進行集中考核。對于經(jīng)紀人培訓、繼續(xù)教育、集中考核等情況，企業(yè)也要詳細記錄在案，作為其提升資質(zhì)、調(diào)高待遇等發(fā)展的重要依據(jù)。

（二）強化風險管理體系

1.建立風險管理機構(gòu)。一些大中型房產(chǎn)中介企業(yè)可以在公司內(nèi)部設置專門的風險管理組織，承擔企業(yè)風險管理體系的預防、識別、評估、監(jiān)測與矯正工作，例如：企業(yè)可以設置專門的法律咨詢部門，對國家現(xiàn)行政策仔細研究，把握政策方向，靈活應對，從而在遵循國家政策的前提下為企業(yè)尋找更多發(fā)展機會；還可以結(jié)合當前市場形勢，預測未來政策變化方向。企業(yè)還可設置專門的風險預警部門，針對當前市場形勢變化、消費者的滿意度等對企業(yè)經(jīng)營風險進行管控。另外，對于一些規(guī)模不大的中介機構(gòu)，企業(yè)可以聘請外部專家為企業(yè)風險管理出謀劃策。

2.建立企業(yè)危機處理機制。對于危機處理，房地產(chǎn)中介企業(yè)要遵循以下幾個原則：一是迅速決策原則，若各中介企業(yè)對客戶的投訴能及時發(fā)現(xiàn)并處理，在負面影響放大之前就解決，很多中介企業(yè)的形象就不會一落千丈；二是真誠負責原則，對于給顧客帶來的損失，企業(yè)必須以真誠負責的態(tài)度對客戶的損失做出賠償，任何否認或含糊不清的行為都會給企業(yè)造成更大損害；三是客戶至上原則，在房地產(chǎn)中介行業(yè)，企業(yè)的信譽對行業(yè)的發(fā)展起到至關重要的作用。

（三）強化主要風險內(nèi)部控制

1.規(guī)范業(yè)務操作，完善工作流程。企業(yè)對房源信息要強化檢查，注意審核與交易相關的主體身份、房源權(quán)屬、主體信用度等問題，防止問題房源進入企業(yè)房源信息網(wǎng)，并通過多方面對比房源信息，篩選優(yōu)質(zhì)房源吸引客戶，一些大中型房地產(chǎn)中介可以根據(jù)自己的實際情況成立獨立的房源審查部門，對房源的基本信息及房源周圍的環(huán)境等進行全方面的審查，并形成完整的房源信息報告，同時企業(yè)要加強審查部門的獨立性，強化其權(quán)利與義務，該部門對形成的房源信息報告中的信息承擔責任。另外企業(yè)可以讓經(jīng)紀人填寫每日工作記錄表，針對客戶對房源的細節(jié)關注進行歸納分析，并及時進行周工作總結(jié)和月工作總結(jié)。

企業(yè)需強化與買賣雙方之間的溝通，讓客戶明確了解各方的權(quán)利和義務，與雙方簽訂的合同必須嚴格按照國家制定的規(guī)范文本，并慎重確定雙方的權(quán)利義務條款，謹防由合同引發(fā)的法律風險；在簽訂合同時，要在合同中注明審查義務及因?qū)彶椴涣Χ茨馨l(fā)現(xiàn)某一方信息存在缺陷，由此給另一方帶來損失的相關賠償責任。為防止客戶的誠信問題給企業(yè)帶來損失，企業(yè)可以簽訂三方《預約買賣及居間服務合同》，對雙方的義務及違約責任給予明確約定。

企業(yè)應在提高客戶滿意度上下功夫，房地產(chǎn)中介企業(yè)的良好聲譽是其提高競爭力的關鍵因素，企業(yè)除了提高期間服務質(zhì)量以外，還可以多搜集客戶的意見，在客戶的需求上加強業(yè)務的后續(xù)服務，例如：設置客戶意見箱或在企業(yè)網(wǎng)絡門戶上設置意見窗口，企業(yè)還可專門設置后續(xù)服務中心，提高客戶住房舒適度。

2.執(zhí)行全面資本控制。當前各大中型房產(chǎn)中介的門店布局廣泛且密集，當門店資源達到一定臨界點必然會造成門店資源過剩，企業(yè)在各區(qū)域開設門店之前應對當?shù)刂薪槭袌鲞M行廣泛且詳細的調(diào)查，對門店的地理位置進行合理評估，保證該門店資源發(fā)揮最大效用，同時對門店的前期投資要進行詳細合理的預算，并做好預算控制和采購成本控制，嚴格控制門店成本。目前很多中介企業(yè)利用自身的金融產(chǎn)品對交易資金進行托管，這些金融產(chǎn)品雖對外顯示有業(yè)務許可證和受到國家相關部門監(jiān)管，但這些金融產(chǎn)品本身風險承受力弱，且已造成資金沉淀，不利于企業(yè)資金監(jiān)管，對企業(yè)而言，客戶托管資金較安全直接的做法是借鑒證券交易結(jié)算資金第三方存管制度模式，將資金打入第三方銀行賬戶，嚴禁將客戶的托管資金用于理財、發(fā)放其他貸款等渠道，防止混合經(jīng)營造成的資金流失。

3.完善企業(yè)O2O商業(yè)模式，加強技術(shù)創(chuàng)新。二手房交易時間長，環(huán)節(jié)多，互聯(lián)網(wǎng)的介入可以在很多環(huán)節(jié)上提高交易效率，并能讓各項流程更加透明化。第一，明確企業(yè)經(jīng)營目標，積極尋找客戶群，吸引戰(zhàn)略投資者，擴大企業(yè)實力；第二，對線上資源實施精密、高效率管理模式，對房源信息真實性進行嚴格審查，對于信息的變動及時調(diào)整；第三，加大線上宣傳，增強線上影響力；第四，加大系統(tǒng)平臺檢測力度，謹防由于平臺漏洞導致程序故障，對客戶造成損失。