“租購同權”，能帶來什么改變

周清杰

今年7月以來，廣州、無錫、上海、成都、鄭州、北京、南京等多個城市陸續出臺了住房租賃新政，媒體形容為“為租房者擴權”。一時間，“租購同權“處在了輿論的風暴眼。

“租購同權”的含義是什么？初衷是什么？它是否會給學區房降溫，成為樓市調控的一個手段？

城里的房子不僅僅是房子

買房為了什么？當然是為了居住。從理論上說，買房不是剛需，居住才是剛需，但為什么大家都是“寧做房奴不做租客”呢？

究其原因，與其說我國居民歷來信奉“安居樂業”，對自有住房有著長期偏好；還不如說是“城里的房子不僅僅是房子”。城里的房子，不僅僅是居住，它附加了很多公共屬性。買房，人們買的不僅是“產”，還有“權”。對物權之上的義務教育、醫療、養老保障等權利的需求，有時比居住本身還強烈。

于是，住房市場一直行進在“重售輕租”的軌道上，房價也一直水漲船高。對此，中央提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。去年以來，國家不斷釋放政策信號，提出“建立購租并舉的住房制度”。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出“促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變”?！白赓復瑱唷钡睦砟钫窃醋赃@份文件。

今年7月，廣州市政府發布住房租賃新政，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權?！薄白赓復瑱唷笔状蔚靡悦鞔_。

此后，住建部等九部門印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12個城市成為首批開展住房租賃試點的單位。住建部有關負責人表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

8月，國土資源部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

容易引起歧義的“租購同權”

“租購同權”成為大家討論的焦點，懷揣“住有所居”夢想的人們，希冀著“租購同權”會改變房地產市場的邏輯。

“租購同權”，又是“同”哪些“權”呢？在法律層面上，房主和租客不可能擁有完全一樣的權利。按照產權經濟學的解釋，產權是一組權利，包括歸屬權（即所有權）、占有權、支配權、使用權、收益權、處置權。從這一意義上講，房主和租客的產權肯定不會相同。

目前熱議的“租購同權”中的“權”，并非是指以上的權利，而是強調租戶與自有住房的業主在諸如義務教育、醫療等基本公共服務領域方面的權益。以此來看，“租購同權”并非是一個嚴謹的表述，如果不詳細說明，容易引起某種理解上的歧義。

可以看出，中央和部分地方政府強化住房租賃支持政策，意在打破只有學區房的業主子女才能享受優質義務教育資源的局面，讓非本地戶籍的租戶子女有機會最大限度地平等分享這些優質教育資源。而中央政策中所強調的其它公共服務如醫療資源的公平性問題相對較弱，并沒有在廣州“租購同權”政策中體現。這一事實也從另外一個側面反映出義務教育資源在區域分布上非均衡問題明顯，從而導致不同類型居民的子女，在接受義務教育方面存在較為嚴重的不公平性問題。

為何要強調“租購同權”

義務教育資源的區域不均衡，或者說優質義務教育資源供給不足，是“租購同權”政策出臺的基本前提。

這里所說的區域不均衡，大到不同省份的義務教育投入和水平，小到一個城市的不同社區所擁有的義務教育資源質量差異。例如，中西部省份的財政收入和基礎教育投入遠不及發達地區，教育質量相對較低；北京市海淀、西城、東城等少數幾個區重點中小學數量多，義務教育質量高。

如果一個地區優質義務教育資源供給充足，可以滿足本區域所有居民（包括非本地戶籍承租人）的需求，“租購”自然有條件“同權”。在本地房屋存量相對固定的情況下，這一區域的房屋售價和租金，都會比那些優質義務教育資源相對匱乏的區域要高，這是經濟規律之使然。

然而，現實中一線城市和二線熱點城市的情況，往往是優質義務教育資源供給不足，所以教育機構只得對非本地戶籍承租人實行歧視性入學政策，從而導致了“租購”難以“同權”。

在同一個行政區劃（如一線城市和二線熱點城市）內，購買商品房的業主一般可以自由獲得戶籍，自然就可以享受本地優質的公共資源。自有住房戶主在享受基本公共服務方面的權利是天經地義、順理成章的，不會成為社會詬病的問題。但是，如果是本行政區劃以外的居民來此租賃住房，他們就可能因為其沒有本地戶籍，在享受義務教育服務方面受到身份歧視。

從這一意義上講，“租購同權”就是通過制度安排，確保非本地戶籍承租人和本地戶籍居民一樣享受基本公共服務，解決公共服務的公平問題。

“租購同權”旨在給學區房降溫？

在近一段時間樓市密集調控的大背景下，主流媒體和眾多研究者傾向于把“租購同權”解讀為項莊舞劍，意在沛公，即通過給學區房降溫，來實現樓市調控的目的。

筆者認為，由于“租購同權”政策保障了優質義務教育資源高度集中區域的非本地戶籍承租人的子女的平等教育權，的確有助于降低居民對該區域的購房需求，客觀上能起到降溫二手房市場的作用。但可以預期的是，當這一政策實施后，該區域的房屋租賃需求會迅速增加，租金明顯上漲。房價下降和租金上漲的同時出現，可以改變出租房屋的投資收益過低的不正常局面，助推租售比進入合理區間。

但不可否認的是，“租售同權”政策旨在解決義務教育資源非均衡下的教育公平問題，而非為學區房降溫。事實上，在學區房租金補償性上漲的過程中，有可能會吸引一些投資者增加對學區房的需求，甚至可能出現房價下降低于預期，租金上漲卻高于預期的局面。只要義務教育資源在地區之間分布不均衡的情況未得到根本性改變，居民對學區房的購買需求和租房需求就不會疲軟。隨之而來的情況可能是，學區房的房價和租金會高高在上，長期領先于那些優質義務教育資源相對匱乏的區域。從這一角度看，“租購同權”政策似乎并不具備樓市調控的功能。

處理居民租購與就學關系的其它做法

基于公共服務的“租購同權”在美國并不是個問題。美國并沒有戶籍制度，即使是外國人，只要在相應社區正式簽約租賃了住房，其子女是完全可以在本社區對應的中小學就學的。當然，美國的義務教育資源也遠非完全均衡，小學和初中也有相對的好壞之分。那么，好學校對應的社區房價就會偏高，租賃房的租金水平也會偏高。只要你愿意承受這一價格，無論你是買房還是租房，都可以享受到相對比較好的教育資源。美國教育制度中的身份無歧視，依靠價格機制配置資源的公平理念，值得我們參考和借鑒。

在我國的中西部欠發達地區，優質義務教育資源的分布也是非常不均衡的。優質資源高度集中于縣城，農村地區教育供給少，質量令人堪憂。筆者在調查中發現，隨著大量相對富裕的農村家庭將孩子送到城市就學，城市的小學也人滿為患，難以應對。一些地方的教育主管部門遂出臺政策，規定只要這些農民在縣城的相應區域購買了住房，即使他不是城市戶口，抑或是其它地方的戶口，其子女都可以在對應的小學就學。這種政策強調的是不同戶籍身份購房者在享受基本公共服務時是“同權”的，雖不符合本文所討論的“租購同權”政策的理念，但卻極大緩解了我國長期以來在二元經濟中所形成的戶籍歧視，以及由于身份差異所帶來的教育權平等問題。筆者以為，這種制度的進步意義要超過“租購同權”。從另外一個角度講，這種政策無形之中也刺激了當地的房地產市場，成為這些地方“去庫存”的一個有效手段。

筆者認為，不解決優質教育資源的供給不足和分布非均衡，學區房就會一直存在，“租購同權”無法也不可能真正解決義務教育的公平問題，尤其是不同戶籍之間的教育公平問題。至于把這一政策看作是樓市調控措施，多多少少是有些牽強的。endprint