供求理論下的莆田市房地產市場分析

林啟元

摘要：隨著我國社會的不斷發展，城鎮一體化不斷推進，一些二三線城市正快速發展，這對于房地產來說是一個新的發展機會，可以逐漸把視線轉移到二三線城市。本文主要闡述供求理論，分析房地產市場的需求、房地產供給市場模型以及房地產供求非均衡模型，并結合莆田市房地產的發展情況，對其進行進一步分析，給莆田市房地產市場的發展提供科學的建議。

關鍵詞：供求理論；莆田；房地產

1莆田市房地產市場利用供求理論分析的重要性

隨著我國社會的不斷發展，房地產市場起起伏伏歷經了很多階段，在1998年我國就發布了相關的通知比如《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，房地產市場自此開始走向了繁榮發展，近年來房地產不斷的發展給人們提供了更多的經濟適用房。而且隨著社會的變遷很多老居民樓、舊城區都得到了整改，人們的居住環境得到了改善，整個城市的面貌煥然一新，并促進了地方經濟的發展。莆田市作為一個東南沿海城市有很好的發展市場，尤其現在很多房地產商都逐漸向二三線城市轉移，莆田市正好符合這一范圍。莆田從經濟發展和地理位置來看作為古代海上絲綢之路的一個起點，有很好的發展空間與前景，由此可以看出，莆田的房地產市場有很大的發展空間，值得房地產商來進行開發。但是隨著近幾年國家對購房出臺了一些限制，很多人都看好了房地產市場對其的投資也逐漸增多，這都導致了莆田市房地產的價格一直在上漲。莆田市房價銷售一直在上漲，其中就商品房年均增長率就為13.5%，住房銷售價格年均增長為12.5%，相對于我國房地產市場的總體水平來看，明顯高于全國平均水平。隨著這一現象的出現，莆田市房地產就出現了供求不均衡、結構性供給矛盾突出等問題。由此可見，莆田市房地產市場要想發展就需要結合供求理論，這樣才能夠科學、客觀分析出莆田市房地產的情況，給莆田市房地產市場的發展提出合理化建議。

2對莆田市房地產市場模型的分析

2.1需求市場模型分析

根據莆田市當前房地產的情況結合這一模型進行分析，主要是看莆田市一年中住房價格是否存在波動，然后看購房者購買住房的數量。首先，要看當前莆田市住房價格是多少，是否會影響到購房者的需求，當商品房的價格上升時，購房者就會呈現觀望的狀態，導致整個市場出現購買力低的現狀。其次，莆田市人民生活水平不斷提高、人口不斷增長都會影響到人們購房。住房作為人們生活的一種必需品，也就會受到人們的收入水平影響，當然隨著時代的變遷人們的消費觀也會不斷的改變，這就需要房地產商對這些住房的戶型進行改善。當然，購房者也會看商品房的價格再決定是否要買房，當購房者從各種房地產渠道獲得相應的數據，然后利用這些數據來預測以后房價的趨勢，購房者會根據當前的情況來選擇是否購買，這樣才能夠保證擴大市場。在這一模型中，主要會受到住房的價格、城市人口數量以及居民的收入等影響，從而能夠獲得相應的模型。

2.2供給市場模型分析

在供給市場模型下，房地產的供給是指在某一年中住房的價格，開發商在市場中提供給人們住房的主流是多少。根據供求理論，房地產市場的波動主要受到當前住房價格的影響，其中房價和供給是成正相關，當住房的價格下降時，也就意味著供給降低。房地產商在進行售房時要考慮到預期的情況，當房地產商發現商品房價格上漲時，就會在開發方面降低速度，這樣也就會減少對商品房的供給。商品房作為一種生活必需品，會受到政府調控的影響，國家的國土資源是有限的，當土地資源不足時就會減少相應的開發量，也就是說商品房的數量會少，房地產商給市場提供的住房也就少。由于房地產在開發的過程中需要大量的時間，供給方面就會有一定滯后性。由上述可看出，供給市場會受到住房的價格、土地資源的價格、房地產商獲得的土地量和當前房價的增長速度影響。

2.3供求非均衡模型分析

房地產市場可以根據非均衡理論來進行分析，這一理論的主要本質就是利用降低非均衡的狀態，然后來提高本身的效益，進而優化資源配置。結合《非均衡的房地產市場》的相關條例，利用非均衡的數量來分配非均衡的程度，也就是說在供求關系上要有相應均衡的比值，進而得出最準確、有效的非均衡模型。

2.4結合莆田市房地產市場供求分析模型

莆田市房地產市場的數據來源于《莆田統計年鑒》，利用SPSS對上述模型進行對比可知根據莆田市房地產市場供求分析模型，莆田市房地產市場的有效需求小于有效供給，可以看出非均衡度波動較大，導致整個市場處于不平衡的狀態。隨著國家對其的調控，把非均衡度保持在0.3以下。但是隨著時間的推移，國家調控政策逐漸趨于平緩，市場非均衡度又開始出現上漲，速度明顯增快，需要政府進一步采取措施才行。通過分析需求市場模型，可知房價收入與需求呈現相反變化，也就是說當商品房的價格上漲時人們的購買力就會下降，從當前房地產市場搜集上來的資料來看，得出莆田市房產價格是與供需相關的，這就說明了不僅是購房者自己來住，還有一部分是為了投資來進行購買。隨著莆田市城鎮居民的增長，也影響到了房地產需求量，由此可見，城鎮常住人口影響房地產的需求量。當人均可支配收入提高，人們對于需求的彈性值就越小，從而可知房地產需求對價格的變動變化不大，也就說明人們的收入越來越高。對供給市場模型的分析，房地產的價格與供給曲線的方向是一致的，由此可見，莆田房地產市場的供給具有一定的彈性，這一彈性的來源主要是受到當地土地資源的影響。莆田市房地產在發展的過程中，要結合當時的發展情況選擇適合自己的道路。

3莆田市房地產市場發展建議

3.1抑制房地產投機需求

要想保證莆田市房地產市場的發展，就需要不斷完善房地產市場制度，這樣才能夠有效調控房地產市場的變化。由于當前有很多人炒房，這就需要相關部門出臺政策對于房地產市場進行規范，當房價過高時可以通過貸款首付比例降低的方式或者是利用利率政策、利用限房政策等保證人們購房，使資金可以正常的流向房地產。隨著房地產市場的一路走高，為了保證房地產可以健康的發展，就需要利用好住房消費政策，用長遠的眼光看待城鎮一體化問題，給居民提供合適的住房，讓中低收入居民也可以購買商品房。為了防止人們炒房，需要制定相關的政策才能夠保證房地產的發展。最后，還可以加強對開發商的管理，由于沒有相關的定價一般房地產商都會抬高住房的價格，這樣都是不利于房地產發展的，需要有關部門進一步出臺相關法規保證房地產市場的良性發展。endprint

3.2提高去庫存速度

為了保證房地產行業的健康發展，我國對于規范房地產市場出臺了相關的政策。比如在2015國土部、住建部聯合發布通知，提出“進一步加大住房保障貨幣化工作力度，把符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。根據這一政策可以幫助房地產市場恢復以往的繁榮，把一些存量商品房轉為保障性住房，讓人們可以更好地購買住房。當前，我國在處理存量商品房方面，主要有以下幾種方式：一是由政府來進行調節，買一些商品房。然后根據當地的一些特點，對其進行有針對性的政策保障，給人們提供有保障的住房。二是可以通過貨幣補貼的方式，給人們提供一些資金上的幫助，讓一些沒有多余錢購買房子的住戶可以買上房，進而能夠提高住房保障對象購置市場存量房的購買力。還可以多鼓勵那些具有保障性住房的對象去購買商品房，這樣能夠保證莆田市房地產的發展。三是加強對棚改居民和拆遷戶的妥善安置，政府可以在其中起到一個牽線搭橋的作用，讓其與房地產商進行聯系，對于以上購買對象可以給其進行打折優惠，提供資金的同時還可以降低商品房價格，這樣能夠讓拆遷戶可以買得起房地產商新建的商品房。

3.3調節土地供應規模

為了保證莆田市房地產市場的可持續發展，就需要合理的控制土地供應的問題。土地供應規模主要從以下三個方面進行：一是要保證每個區商品房的供需穩定，這樣才能夠保證供需市場的穩定。二是要保證各類房產的供求穩定，比如說住宅、商業、辦公以及廠房等不同物業類型，除了類型的不同以外，還需要對住房的面積進行均衡，比如說可以提供一些經濟適用房也夠一家三口居住的小戶型、還可以是一種中等戶型或者是大戶型的。三是要保證商業地產、養老地產、旅游地產等產業的平衡。從這三方面入手，可以保證莆田市房地產市場在一定時期內的商品房穩定，讓人們可以購買到稱心如意的戶型，房地產商還可以根據市場的需要來制定建設什么樣的物業類型，房地產商可以實地進行考察，按照提交的數據來分配戶型，這樣能夠保證房源可以賣出去，保證商品房可以上市，合理安排土地規模。

4結語

綜上所述，隨著全球經濟的聯系越來越緊密，我國的經濟也從高速增長向中高速增長的轉變過程中，這對于莆田市房地產市場來說既是一種機遇也是一種挑戰，房地產市場常會出現這樣或者那樣的問題，需要國家對其進行管理，這樣才能夠保證房地產市場正常、有序、健康的發展。endprint