關(guān)于軌道交通物業(yè)開發(fā)的分析及思考

陳雁

（南寧軌道集團(tuán)有限責(zé)任公司，廣西 南寧 530022）

關(guān)于軌道交通物業(yè)開發(fā)的分析及思考

陳雁

（南寧軌道集團(tuán)有限責(zé)任公司，廣西 南寧 530022）

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市軌道交通的建設(shè)正以一種前所未見的方式擴(kuò)張發(fā)展。而地鐵沿線尤其是與地鐵相關(guān)的物業(yè)開發(fā)，則成為最具有市場(chǎng)價(jià)值和前景的風(fēng)向標(biāo)。

城市發(fā)展；軌道交通；物業(yè)開發(fā)；綜合開發(fā)

地鐵就像一座座城市的血管，為城市注入活力，促進(jìn)、改寫著城市的發(fā)展，為城市的人民解決空間與時(shí)間的距離問題，加快了人員的流通，提高生產(chǎn)效率，更是帶動(dòng)著城市商業(yè)和住宅市場(chǎng)的變化，促進(jìn)地鐵物業(yè)伴隨地鐵發(fā)展，形成良性循環(huán)，值得我們深入研究探討。

1 發(fā)展地鐵的重要意義

我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展時(shí)期，數(shù)以千萬計(jì)的人口涌入城市，給城市管理，尤其是城市交通帶來巨大的壓力。交通擁堵給城市的發(fā)展和人民的生活帶來巨大的負(fù)面影響。每個(gè)城市為民辦事的重要事項(xiàng)中，交通成為了重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)。雖然道路越修越多，堵車卻沒有得到根本性的改善，究其原因，主要是城市的土地資源是有限的，而城市發(fā)展引起的交通需求是無限的，有限的道路卻應(yīng)付著越來越龐大的出行需求，這種矛盾將降低生產(chǎn)效率，制約城市的發(fā)展。

通過對(duì)世界各大城市尤其是人口基數(shù)大、密度大城市的觀察研究，只有以大運(yùn)量的公共交通，尤其是地鐵作為城市交通的骨干，才能有效緩解交通擁堵，提高出行效率。地鐵是大城市發(fā)展和交通發(fā)展必然的選擇。

2 地鐵發(fā)展對(duì)物業(yè)的影響

目前，我國(guó)在建、籌建軌道交通的城市已經(jīng)達(dá)到40余座，個(gè)別城市已經(jīng)建立起了以地下鐵路為骨干，以地面交通為補(bǔ)充的立體綜合城市交通網(wǎng)，為城市居民提供便捷的交通服務(wù)。由于地鐵帶來的便利交通吸引著大量的人流，周邊樓盤吸引來大量的居民，從而引來眾多商場(chǎng)、賣場(chǎng)、娛樂等與居民生活相關(guān)的集中場(chǎng)所，最終形成新的商業(yè)圈，帶動(dòng)就業(yè)、稅收。對(duì)地鐵經(jīng)濟(jì)帶的研究顯示，地鐵沿線開發(fā)樓盤是最明顯的受益者，引起資產(chǎn)的大幅增值。市區(qū)地鐵出入口的商業(yè)物業(yè)開發(fā)是最大、最直接的受益點(diǎn)。地鐵站點(diǎn)500～1 000 m范圍內(nèi)的商業(yè)是地鐵概念的受益者。

3 物業(yè)開發(fā)模式的分類

軌道線路一般會(huì)經(jīng)過城市居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、景區(qū)、工廠區(qū)等不同的形態(tài)區(qū)域，沿線的車站設(shè)置、土地規(guī)劃形式都不一樣，需要結(jié)合車站的具體形態(tài)和規(guī)劃條件采用不同的形式。在車站方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合既有的城市規(guī)劃，對(duì)沿線物業(yè)開發(fā)進(jìn)行初步研究，根據(jù)物業(yè)與車站站點(diǎn)的位置關(guān)系不同，將之分為合建式、附建式、分建式、組團(tuán)式和上蓋式。

3.1 合建式

合建式為物業(yè)開發(fā)與車站為一棟建筑物內(nèi)不同的部分，物業(yè)覆蓋車站建設(shè)的形式。其優(yōu)點(diǎn)是空間利用充分，節(jié)省土地，聯(lián)系緊密，流線便捷，整體效果好；缺點(diǎn)是開發(fā)與車站需同期建設(shè)，如果不能同期建設(shè)，后續(xù)的建設(shè)對(duì)運(yùn)營(yíng)可能會(huì)有影響。

3.2 附建式

附建式為物業(yè)開發(fā)與車站功能上相對(duì)分開，但在體量上貼近，在形式上形成一個(gè)整體。主體可分開建設(shè)，但有干擾。其優(yōu)點(diǎn)是空間利用率較高，流線較清晰，功能明確，建設(shè)相對(duì)靈活；缺點(diǎn)是軌道上方空間利用率較低。

圖1為附建式物業(yè)開發(fā)透視圖。

此類車站周邊往往有可供開發(fā)地塊，業(yè)主可積極爭(zhēng)取獲得開發(fā)權(quán)。有效利用軌道交通帶來的增值效應(yīng)，實(shí)施開發(fā)。車站大量的客流能使物業(yè)開發(fā)價(jià)值迅速提升，投資回報(bào)快。特別是車站位于道路一側(cè)或切割地塊，更有條件利用站點(diǎn)周邊土地實(shí)施開發(fā)。

3.3 分建式

分建式為物業(yè)開發(fā)與車站主體相互分開建設(shè)，通過天橋連接的開發(fā)形式。其優(yōu)點(diǎn)是流線清晰、功能明確、建設(shè)靈活；缺點(diǎn)是土地利用率低，走行距離較長(zhǎng)。

圖2為高架車站周邊開發(fā)模式示意圖。

圖2 高架車站周邊開發(fā)模式示意圖

3.4 組團(tuán)式

組團(tuán)式以車站為中心，周邊高強(qiáng)度建設(shè)物業(yè)，通過車站連接形成組團(tuán)，多用于路口處車站。其優(yōu)點(diǎn)是充分利用節(jié)點(diǎn)站的交通優(yōu)勢(shì)，開發(fā)強(qiáng)度高；缺點(diǎn)是車站出入口、設(shè)施與物業(yè)需要同步建設(shè)，或是預(yù)留接口條件多。

圖3為高架與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)示意圖。

圖3 高架與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)示意圖

車站結(jié)合物業(yè)開發(fā)，需根據(jù)車站形式、周邊條件、規(guī)劃及業(yè)態(tài)要求，選擇相應(yīng)的結(jié)合模式。在工程前期，物業(yè)開發(fā)應(yīng)與車站同步設(shè)計(jì)，統(tǒng)一籌劃；準(zhǔn)確掌握規(guī)劃、交通、節(jié)能環(huán)保等邊界條件；確定開發(fā)規(guī)模，保證接口預(yù)留條件的準(zhǔn)確性。控制好投資，減少重復(fù)建設(shè)。

3.5 上蓋式

一般車站位于城市規(guī)劃道路紅線范圍外，利用上蓋規(guī)劃商業(yè)用地與軌道交通建筑合建，其特點(diǎn)有以下3個(gè)：①車站大量的客流能使物業(yè)開發(fā)價(jià)值迅速提升，投資回報(bào)快；②由于城市地塊被道路分隔，開發(fā)地塊較小，可根據(jù)周邊規(guī)劃和功能定位靈活調(diào)整綜合開發(fā)方向；③由于車站與物業(yè)相對(duì)獨(dú)立設(shè)置，技術(shù)性問題較易解決。

這種形式的開發(fā)多用于車輛段、停車場(chǎng)。利用車輛段上方空間進(jìn)行上蓋開發(fā)，應(yīng)結(jié)合車輛段運(yùn)行布置情況，因地制宜，合理利用布置上蓋物業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地目標(biāo)。同時(shí)遵循“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，從城市角度出發(fā)，努力將車輛段上蓋部分營(yíng)造成為宜居的綠色花園，成為生態(tài)高效的集約式城市空間。圖4為車輛段上蓋開發(fā)示意圖。

圖4 車輛段上蓋開發(fā)示意圖

4 目前物業(yè)開發(fā)存在的問題

4.1 整體綜合性開發(fā)的觀念很重要

對(duì)于地鐵交通樞紐站、附屬空間與周邊物業(yè)開發(fā)相關(guān)聯(lián)動(dòng)方面，我們目前僅停留在初級(jí)階段，主要還是受政府政策及管理方面的影響，同時(shí)各部門之間的相互協(xié)調(diào)不能及時(shí)跟進(jìn)，從而未能使地鐵建設(shè)對(duì)區(qū)域發(fā)展充分發(fā)揮作用。地鐵物業(yè)開發(fā)方面的設(shè)計(jì)與地鐵方面的設(shè)計(jì)未能充分銜接，彼此孤立或分離，溝通不暢，在設(shè)計(jì)中彼此欠缺考慮，為乘客的使用帶來了不便。

4.2 地鐵征地困難

由于我國(guó)地鐵規(guī)劃時(shí)間較短，地鐵規(guī)劃滯后于城市的發(fā)展速度，往往地鐵穿越的城市區(qū)域?yàn)榘l(fā)展較為成熟的區(qū)域，土地資源更為稀缺，所以勢(shì)必會(huì)造成對(duì)地鐵沿線土地的征收。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，土地征用或者土地使用權(quán)的收回，均需符合社會(huì)公共利益，確保社會(huì)公共利益需求，保證合理合法的土地征收是關(guān)鍵。

4.3 地鐵發(fā)展應(yīng)進(jìn)行綜合考慮

地鐵建設(shè)是一種高投入的行為，增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)受大干快上的影響，一些城市的地鐵建設(shè)急于求成，往往忽略城市規(guī)劃、城市交通規(guī)劃以及地鐵規(guī)劃之間的相互影響，低估地鐵對(duì)城市發(fā)展的促進(jìn)作用，地鐵設(shè)計(jì)階段與地塊規(guī)劃開發(fā)沒有得到充分考慮，一旦建成，則造成遺憾。

5 結(jié)束語

軌道交通建設(shè)在引導(dǎo)城市發(fā)展、解決居民綠色出行方面正發(fā)揮著越來越大的作用。在建設(shè)中，應(yīng)該促進(jìn)綜合開發(fā)，形成地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)的良性互動(dòng)，加大政策扶持等，最終讓地鐵更好地服務(wù)于城市，做到建地鐵即建城市。

［1］王景慧，秦旋.房地產(chǎn)開發(fā)商群體的綠色建筑開發(fā)行為的演化分析［J］.建筑科學(xué)，2013，29（4）：95-99.

［2］黃瑩瑩.廣州市地鐵站口商業(yè)區(qū)空間結(jié)構(gòu)與形態(tài)研究［D］.廣州：華南師范大學(xué)，2006.

［3］陳思.地鐵站商業(yè)策劃與設(shè)計(jì)的探索［D］.天津：天津大學(xué)，2011.

〔編輯：劉曉芳〕

U231

A

10.15913/j.cnki.kjycx.2017.23.040

2095－6835（2017）23－0040－03