中國房產稅改革的方向及路徑選擇

劉楠++滕龍

基金項目：吉林省教育廳 “十三五”科學研究項目“吉林省房產稅改革的目標及實現路徑研究”（吉教科文合字[2016]第546號）

中圖分類號：F512 文獻標識碼：A

內容摘要：本文針對中國房產稅的改革方向與改革路徑展開了較為深入的研究，同時結合房產稅改革的必要性與中國房產稅改革中所存在的問題提出了可行性建議，其中包括明確房產稅的改革定位、正確選擇房產稅的改革路徑、進一步擴大房產稅的征收范圍以及改革以往的計稅依據等。

關鍵詞：中國房產稅 房產稅改革 路徑選擇

房產稅概述

房產稅在過去又可以被稱之為物業稅，房產稅就是以房租為征稅對象，根據房屋的租金收入與計稅價值來計算出最終的房地產征收稅費，因此房產稅也屬于財產稅的一種。由于受到了多方因素的影響，中國的房產稅同西方國家有著很多不同之處，具體表現為如下幾個方面：

首先，房產稅的定義有所不同。西方國家的房產稅納稅人是具有房產和土地的所有權，也就是說，一旦當地居民通過正規途徑和合法流程購買了房子，就能夠終生擁有房產和土地的所有權和支配權，而這些西方國家所指的房產稅的大多為房產和土地所有者繳納的財產稅。而中國的房屋和土地政策與西方國家不同，中國所采用的是社會主義公有制，這也就意味著國家的每一寸土地都是人民的集體財產。基于此，中國所收取的房產稅事實上就是對房產所有人制定的稅收政策，而房產所有人擁有房產的所有權和支配權，但是沒有土地的所有權和支配權，且房產所有人對于房產的所有權和支配權也是有年限的，不是無限期的。

其次，西方國家的房產稅所指的大多為存量稅，稅收目標主要集中在房產的保有環節之中。而中國的房產稅所指的是包括房產交易的所有流通環節，其中所占比例較大的即為交易稅，如印花稅、契稅等。西方發達國家的房地產市場已經經過了漫長的發展歷程，因此房地產項目的規模也已經達到了較高層次的標準。例如最近幾年來，美國每年的新增住房量已經達到了當地房地產市場存量的2%-3%，這同中國的房地產發展速度有著非常大的差異性。隨著中國房地產市場的迅猛發展，在當前的保有階段中合理化地采用稅收政策同樣也是促進房產稅科學化改革的有效方式；中國在計算房產稅收時所參考的依據為房產的計稅價值與房產租金的實際收入。而美國則是按照由聯邦政府所制定出來的房產稅收政策來計算房產稅收金額，因此在執行的過程當中存在著較大的差異性。

房產稅改革的必要性

通過上文可知，中國現行的房產稅征收依據是在1986年由國務院所頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在同一時期中，中國的主要稅種也已經經歷了兩輪改革，但是其中爭議性較大的房產稅卻只經歷過兩次微調。至今為止，國家仍然沒有對其做出較大的改革動作。根據現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中的相關規定：“個人所有非營業用房免稅”。早在二十世紀八十年代中，當這一條暫行條例正式對外頒布時，中國的房地產市場仍然處于初級發展階段，居民的住房條件相對較差，仍然有很多人居住在十分狹小的公有房之中，擁有個人住房的人數少之又少，在此種情況下，針對非營業性質的個人住房進行免稅是理所應當的。隨著時代的發展，在1994年，國家政府正式開啟住房改革政策，直至1998年，國務院面向社會大眾提出了“促進住房產業成為新的經濟增長點”，在這一政策的推動下，中國的房地產行業得到了快速的發展。政策公布前，中國城鎮的個人住房不到城鎮住房總面積的10%，隨著中國住房制度改革的不斷深入，21世紀初，個人住房已經占據了城鎮住房總面積的三成以上。在經過20余年的發展歷程后，這一比例更是達到了近七成以上。

與此同時，近20多年，城鎮的房產價格也隨之飛漲，對于中國的現代居民而言，房產已成為家庭財產中最為重要的組成部分。隨著國家經濟發展速度的不斷加快以及人們生活水平的不斷提高，房產除了能夠為人們提供居住環境以外，同時還成為了很多人的投資與投機的重要工具。根據媒體報道，在2014年6月，一位房產投資者以低于市場價的價格拋售位于北京中心城區的近百套住房，這些住房的銷售價格相較于這個房產投資者購買時的價格已經上漲了五倍以上。不難看出，房產所能夠為人們帶來的價值已經逐漸偏離它的基本功能，并且大幅度擴大了貧富差距，在無形之中造成了不必要的土地資源浪費。根據中國家庭金融調查與研究中心隨機抽樣調查統計得出，2013年中國的城鎮地區個人住房空置率為22.4%，基于這樣的個人住房空置率，估算出中國商業銀行的房貸有高達4.2萬億元沉淀于這些空置住房當中。基于此，唯有通過進一步改革中國的房產稅政策，全面提高空置房的持有成本，進一步激活空置住房，才能夠從根本上減少由房產閑置所帶來的資源浪費。

不僅如此，針對個人擁有的房產進行征稅還能夠發揮出房產稅收的調節功能，縮小貧富差距，促進社會的和諧發展。從更加長遠的角度來看，中國房產稅的改革還可以促進地方稅收體系的完善，增加地方政府的財政收入。

中國房產稅改革中需厘清的問題

（一）房產稅征收與地方政府的財政收入關系

歸根結底來看，中國的房地產價格之所以長時間居高不下，同中國現有的土地制度有著密切的關系。地方政府作為土地的主要供應方，在對土地的使用權進行出讓的過程中所產生的出讓金是政府在基本預算收入以外的最主要的經濟來源。以重慶市為例，2011年，重慶市政府因土地出讓所得的財政收入高達1344.2億元，但房產稅的收入僅為一個億左右。地方政府對于土地出讓所得的財政收入具有較強的依賴性。想要打破這種依賴性，就需要尋找和培養新的地方稅源，在短期內中國各個地方政府仍然會對由土地出讓所帶來的額外收入產生較大的依賴性，但由于絕大多數的土地已經被轉讓給房地產開發商來經營管理，因此在地方政府手中閑置的土地數量將會越來越少，構建在房屋使用權基礎之上的房產稅征收金額將會大幅度提高。

（二）房產稅評估機制的構建endprint

按照什么樣的標準來對房屋價值進行評估，是急需解決的一項重要問題。房產稅的評估和測算是一個復雜的過程，這項任務開展是建立在擁有專門評估機構基礎上的。然而，截止到目前，中國缺少專門評估房產價值的機構部門。如今，在中國的房地產行業中，具備類似功能的機構部門主要有建設部門、國土資源部門、國有資產管理部門以及評估部門等等，所擁有的高水平房產評估資質人員數量較少。由于需要充分考慮到房產評估結果的公信力與其他因素，因此政府應當考慮構建出一個在稅收體制以外的第三方評估機構。然而，由于中國當前的房產信息系統尚未建設完善，而對于房產稅的征收則需要建立在完整的居民個人房產信息基礎之上，因此對于房產稅征收改革工作的全面落實，還需要投入大量的時間與精力。政府在最近幾年來，已經開始積極地投入到此方面的工作之中，據統計，已經有40個以上的城市已經實現了個人住房信息系統的聯網操作，其中包括4個直轄市、26個省會城市以及10個重點城市，這就為房產稅改革的順利開展打下了良好的基礎。

（三）房產稅征收目的的明確

如今，伴隨著房產稅改革工作不斷深入，在中國各地的房地產行業中，涌現出了各種各樣的傳聞，其中獲得的關注度最高、傳播范圍最廣的一種說法為：房產稅的改革將會對房價帶來極大的抑制作用。這種說法似乎意味著房產稅一旦開始征收，那么就會對房產投資與投機行為帶來致命的打擊，而與普通百姓有著密切關聯的房產價格也會大幅降低。筆者認為，在這一輿論中所提到的房產價格下降、打擊房產投機行為、刺激剛需等種種功能之間并不存在著一定的關聯性。勿庸置疑的是，房產稅的征收的確能夠在某種程度上提高房產所有者的持有成本。然而，影響房產價格的因素很多，這無法直接證明房產稅的征收會對房產實際價格帶來直接影響。歸納起來，房產稅的作用和功能主要包括如下幾個方面：調節稅收結構、提高地方政府的財政收入、調節社會中的貧富差距等。這些功能可以對中國的經濟發展與和諧社會的構建提供正面支持，從而達到調整財政稅收結構的作用。但是對于房產稅會對一個地區的房產價格帶來影響的這種說法，本身同房產稅的實際功能有著一定的出入。由于房產稅的征收目的是為了能夠促進地方經濟發展，有效改變國家居民的生活環境。以美國為例，美國政府將本國的房產稅定義為財政性稅收，因此房產稅稅金大多數都被應用到了為地方公共設施的建設與完善提供預備資金，例如增加小區的綠化面積、完善學校的先進教學設施以及提高地方的治安水平等。不難看出，無論是發展中國家還是發達國家，實施房產稅改革的主要目的都是取之于民、用之于民，通過稅收行為來將民眾的力量聚集到一起，以此來更好的滿足納稅人的各項居住需求。

深化中國房產稅改革的方向與路徑選擇

（一）明確房產稅改革定位

房產稅的改革有利于構建地方財產稅收體系。首先，房產稅的改革工作將從根本上改變中國原有的稅制體系中所存在的間接稅與直接稅比例失衡的問題，為原有稅收結構的順利轉型提供強大的支持力量；其次，房產稅作為地方稅收體系的核心主體，隨著房產稅改革工作的不斷深入，不僅能夠進一步規范地方政府部門的管理行為，同時還可以促進中央政府與地方政府之間財力平衡關系的形成。基于此種情況，房產稅的改革定位需要建立在優化與完善原有稅收政策的基礎之上，不應當僅僅局限于單純抑制房產市場中的投機行為與降低房價等基礎目標之中。房產稅作為一種單一化的稅種而言，它對于經濟發展與收入分配所能夠帶來的影響非常有限，如果沒有充分理解房產稅改革所能夠帶來的積極作用，就盲目地賦予其過多的職能，那么將會對房產稅改革目標的順利實現帶來負面影響。

（二）正確選擇房產稅的改革路徑

首先，進一步整合并清理現有的房地產稅收制度。為了能夠確保中國房產稅改革的順利進行，其中最為重要的一項工作即對原有稅收政策中的不合理行為進行徹底清除。其中，城鎮土地增值稅、耕地占用稅同樣隸屬于土地交易環節中的稅收政策，因此可以將其并入到增值稅的范疇內；契稅可以并入到印花稅稅目中。除此之外，對于一些名目較為復雜的收費項目，需要積極展開清理與整頓工作，根據地方實際情況來做好加減法處理。

其次，盡快構建完善全國個人住房信息系統。個人住房信息系統應當包括土地房屋交易信息、土地房屋測繪成果備案信息、土地房集圖鑒信息、銀行系統、財政系統以及稅務系統等。除此之外，個人住房信息系統還要具備將房產市場的供需信息面向社會大眾公開的功能，賦予房地產市場以透明化、公正化的特點，以此來為房地產稅收制度的改革提供重要的基礎依據與操作平臺。

最后，在滬渝兩市的試點改革當中并沒有將存量房納入到征稅的范圍之內，從而影響到了房產稅收環節的完整性。基于此，在日后的房產稅改革之中需要進一步明確提出針對存量房的征稅制度，以此來作為深化房產稅改革的切入點。由于受到了原有制度、利益主體以及管理技術等多方因素的影響，房產稅的改革需要結合當前的實施現狀來循序漸進擴大試點范圍，不可過于急功近利。除去中國的熱門城市以外，試點城市可以鎖定在二三線省會城市之中。除此之外，國家還要盡快出臺全國性質的房產稅試行方案，國務院也要會同各地方政府管理部門組建專業的課題小組，經常性的深入到社區民眾身邊來聽取他們所提出的意見和建議，在此基礎之上來對現行的房產稅改革方案做出適當的調整和改進。

（三）制度方案設計

進一步擴大房產稅的征收范圍。如今，中國房產稅的征收試點區域只局限于上海和重慶等地，范圍過于狹小，絕大多數的試點區域只是針對增量住房來開展征收活動，在重慶甚至只對一些住房面積較大的別墅來征收房產稅，由于征收的范圍過小，從而也就影響到了房產稅改革的全面落實與推廣。為了能夠盡快的改變現狀，中央政府與地方政府需要進一步擴大房產稅的征收范圍，將存量房作為主要的改革對象。房產稅征收范圍的進一步擴大一方面會有效發揮出經濟杠桿的良性作用，減少房產投機與投資行為的出現，另一方面還能夠全面抑制房產泡沫的形成。endprint

對計稅依據進行改革。中國在進行房產稅改革時，要逐步擴大房產稅的征稅對象。即無論是商鋪、辦公室等商業性的房產，還是個人名下的普通住宅，都應當嚴格按照公平公正的原則來收取房產稅。由于征稅對象的范圍得到了擴大，計稅依據的改革也勢在必行，相較于其他評估項目來說，房產稅計稅依據有著獨有的特點，并且由于其需要針對數量龐大的房產來展開評估工作，工作量過大且過于密集，因此無法按照正常的房產評估程序來進行。地方政府需要從專業的角度制定房產稅評估的統一標準。首先，相關部門要靈活采用批量評估的管理方法。由于房屋數量過于龐大，因此為了能夠在全面提高評估效率的同時減少評估成本，評估單位需要優先考慮應用批量評估的方法，以小區和街道為單位來展開統一化的評估工作。由于此種評估方式與市場的平均價格有著一定的差異，因此會大大提高評估結果的公平性與公正性。其次，相關部門要盡快構建出專業化的第三方評估機構。稅務機關雖然肩負著重要的責任義務，但是為了能夠保證評估結果的公平性與準確性，稅務機關就不能夠同時擔任運動員與裁判員的雙重角色。為此，對于房產的評估工作不能夠由稅務機關來全權負責，必須要盡快構建出獨立化的第三方評估機構，一旦在評估的過程中出現了爭議，第三方評估機構可以從客觀的角度來做出公正的仲裁。

建立科學化的征管體系。當前，房產稅的征管問題仍然是房產稅改革工作的難點，如果想要妥善的解決這一問題，首先需要單獨設立同納稅房產相關聯的銀行賬戶，由稅務機關來定期扣繳稅款。為了提高工作效率，稅務機關應當通過短信和構建微信公眾平臺等方式來加以提醒繳費者及時繳納稅款。如果遇到在多次催繳后仍然拒絕繳納稅款的情況，應當將其轉入到個人征信系統中予以處理，充分發揮出地方工商部門、金融部門以及出入境管理部門的制約功能，以此來促進房產稅征收的順利進行。

參考文獻：

1.李小樂，張開.當前中國房產稅改革的思考[J].商業文化，2014（3）

2.馮海波，劉永正.多重目標制約下的中國房產稅改革[J].財貿經濟，2015（6）

3.陳曉，魏蘭葉.經濟新常態下我國房地產市場發展路徑研究——基于房地產投資水平分析[J].商業經濟研究，2017（1）

4.劉廣杰.城鎮化發展與房地產市場需求研究[J].商業經濟研究，2017（7）endprint