北京案例：集體土地如何助力租賃市場？

在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源。

溫泉351 地塊項目總建設面積約19 萬平方米，可提供2772 套公租房。

“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創業團隊數量來說，已經接近供不應求，我們將加快準入資質的審核速度?！蔽挥诒本┦泻５韰^溫泉鎮351地塊上的中關村創客小鎮首席執行官胡堃告訴《中國經濟周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創客小鎮簽約的創業團隊一直絡繹不絕。而中關村創客小鎮便是建在集體建設用地之上的租賃住房。

2017年以來，利用集體建設用地建設租賃住房，增加租賃市場有效供應的提法就不斷出現在政府文件中。2017年8月，國土部和住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》）的通知，在北京、上海等13個城市開展第一批試點。雖然到今年8月才出現在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家嶺項目、溫泉351地塊項目及朝陽區泓鑫家園小區3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。

溫泉鎮351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創客小鎮前3年租金

記者從海淀區房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設用地建設租賃住房第二批試點項目，也是北京市首個實現配租入住的集體建設用地建設租賃房項目。該項目總建設面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設主體是北京市海淀區溫泉鎮東埠頭村經濟合作社。

胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮集體做出的，開發主體是包括東埠頭村在內的7個自然村都入股的北京興泉置業有限公司，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上?！?/p>

據了解，該項目由村集體直接租給海淀區房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金?！焙鷪艺f。

作為助力創業團隊、為創業人才提供租賃住房的集體建設用地租賃住房項目，中關村創客小鎮與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對創業團隊中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區溫泉鎮經濟發展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經濟周刊》記者，351地塊項目在溫泉鎮的設計中就不單純是保障性項目，而是希望將“雙創”熱潮引入集體經濟發展，通過助力創業者讓入股的村民跟上產業革命的浪潮，“2015年海淀區政府測算得出的結論顯示，保障性住房的供給數量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設的中關村創客小鎮完全可以定向配租給某一部分特殊人群?！?/p>

一位工作人員告訴記者，該項目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關村創客小鎮一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創客小鎮的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優惠，這是非常大的優惠比例。”

溫泉351地塊項目目前已與426個創業團隊、8個孵化器簽訂框架合作協議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協議，有279個創業團隊簽約入住1338套。

改造前的唐家嶺地區曾因“蟻族”現象而出名。

誰有資格承租創客小鎮中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀，為保其在初創階段，注冊時間在5年之內。小鎮與創業團隊簽約，再由團隊推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房?！钡⒎撬蟹线@一條件的創業者都有資質進入創業小鎮，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創業團隊的創業領域是否符合海淀區重點發展的產業方向。”吳杏紅告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜，項目本身是否有前途?！焙鷪艺f，只有路演中得到導師80分以上評分的團隊才有資格申請創客小鎮的租賃住房。另外，創客小鎮的租賃住房只在符合特定標準的群體內流動，建立了退出機制，“入住資質每年一審，達不到標準的團隊會被請出去，有的項目發展得不好，沒到一年的復審期限就被請走了?！?/p>

“我們把集體經濟按照新興產業的思維在代際上進行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農業生產的集體經濟形態稱為“1.0時代”;將集體所有土地出租，興辦鄉鎮企業則是“2.0時代”;建造房屋收租金是“3.0時代”;“將集體經濟融入產業革命的浪潮，助力產業革新是我們正在嘗試的‘4.0時代”。

唐家嶺項目：入股村民收益不僅來自公租房租金

北京另一個備受關注的集體用地建設租賃住房的項目位于海淀區唐家嶺地區。

2010年前，由于該地區周邊產業園集群效應，吸引了大量外地產業工人集聚，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現象。2010年開始，隨著唐家嶺新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規?；≌瑯恰?/p>

記者從海淀區房管局了解到，集體用地建設租賃住房在唐家嶺地區的試點項目共有4個小區，分別位于唐家嶺村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項目是北京第一批利用集體建設用地建設租賃房試點項目，共提供租賃住房2176套。其中唐家嶺村兩個地塊建設租賃住房1498套，已竣工交付并實現分配入住，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。

唐家嶺項目并非針對某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮中低收入家庭和唐家嶺地區周邊的產業園區職工。

其中，北京戶籍城鎮中低收入家庭的標準為3個人以下家庭年收入不超過10萬;4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家嶺T04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租，租金標準為35元/建筑平方米·月，目前項目已入住876套。

該項目為周邊產業園職工配租的情況也備受關注，唐家嶺項目目前已為周邊園區人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業人才的簽約工作，已簽約的房屋數量有250余套。”海淀區房管局負責人稱。與中關村創客小鎮相同，唐家嶺項目也是由海淀區房管局將所有住房從村集體手中統一租下，再根據準入資質審核的情況配租給符合條件的申請人。

據了解，北京海淀住房保障中心按期向經濟合作社支付租金，唐家嶺村根據每位入股村民的占股數，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構成唐家嶺村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家嶺村支書顏國強告訴《中國經濟周刊》記者，“集體用地的建設內容不僅有公租房，還有商業配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構成‘資產包，‘資產包內所有項目的收入均構成入股村民每年獲得的收益?！?/p>

助力租賃市場之余撬動土改？

11月16日，北京市規土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（下稱《意見》），除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應1000公頃此類用地用于租賃房屋。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》對外發布，明確未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設。

利用集體建設用地建設租賃住房，除為租賃市場提供增量外，還引發了“農業人口城市化”的討論，有分析甚至認為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。

2010年開始，隨著唐家嶺新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規?；≌瑯?。

集體土地上此前建設的用于買賣的房屋被稱作“小產權房”，在用地、規劃和銷售上都不受法律保護。按照國土部的說明，集體建設用地建設租賃住房，符合規劃，依法審批，由不動產登記保護，同時只租不售。北京所有集體建設用地上的租賃住房，所有權不變，歸集體經濟組織;不征地，采用占地方式辦理用地手續，房屋都是大產權登記，不予分割辦理單元產權證。

對此，中國人民大學教授劉守英認為，集體建設用地上的租賃住房對農民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農民主要就是一個體面落腳的問題，而本地農民就是一個合規、透明地分享增值收益的問題?！?/p>

盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發了一些人士的猜測。此前，集體建設用地被大量用于發展鄉鎮企業，通過鄉鎮企業貢獻的稅收農村地區逐步積累起一定的財力，農民由于有相對穩定的地租收入，在產業、城鄉、職業、身份和生存環境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。

“這顯然是一個多贏的局面。”中國土地學會前秘書長黃小虎認為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉鎮企業的發展使產業不斷集聚，現已變身為面積達600多平方公里、人口總數超過800萬的特大城市，其建成區域內70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角地區的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的?！?/p>

黃小虎認為，過去農民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉型，發展非農產業;進城打工;國家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動參與城市化。

如今，集體建設用地通過租賃住房的形式再次進入市場，使《方案》內的十幾座城市的農業人口又看到了融入城市化的希望。“這有點超出我的預期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現在的發展模式切割，讓老百姓的財產權利能夠通過市場充分實現”，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆。”