淺析不動產交易中的欺詐法律問題

摘 要 行政法上的違反義務能否成為民事審理中認定欺詐的依據，以行政處罰中虛假宣傳為基準，從虛假宣傳行為認定的構成，到認定欺詐并施以懲罰性賠償已成為打擊虛假宣傳行為的重要手段，我國法律并未定義虛假宣傳，實務上認為虛假宣傳意味著宣傳的內容并非真實，意圖使信息接受者在虛假宣傳中錯誤理解認定為詐騙，以《民通意見》第68條為依據；在行政處罰決定僅具有證據效力的情形下，認定虛假宣傳行為是可以作為民法上欺詐是可行的。

關鍵詞 不動產交易 虛假宣傳 欺詐行為

作者簡介：施宇光，上海政法學院國際法學院本科，研究方向：金融法。

中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.07.028

一、案情簡介

劉?。ㄔ妫┡c靖江碧桂園房地產公司商品房買賣合同一案訴至法院，原告以被告在銷售商品房前后，虛構“中國房地產10強”、“中國馳名商標”、“約10分鐘車程可到上海城、天一廣場”、“3小時狂銷14億”等廣告詞，構成虛假宣傳，原告以上述被告的種種欺詐，使原告違背了上述真實意思與之簽訂了《商品房買賣合同》。故請求依法撤銷原、被告于2013年10月30日簽訂的《商品房買賣合同》，判令被告返還原告購房款689020元，賠償利息損失31629元（其中貸款446000元已經實際支付利息17049元；自有資金243020元按同期銀行貸款利率自2013年12月11日至2014年11月份計14580元）。被告辯稱：原告與我司簽訂房屋買賣合同的真實意思，只能依據雙方簽訂的房屋買賣合同的內容，而不能聽憑原告事后的口頭陳述，并根據其口頭陳述而認定原告在簽訂房屋買賣合同時違背了其真實意思。原告與我司簽訂的《商品房買賣合同》系其真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，系有效合同，請求判決駁回原告的訴訟請求。最后，一審、二審法院均為支持原告主張。

二、問題的提出

行民、刑民交叉謂之實務中最為常見，是指涉案性質既有行政法律關系，有涉及到民事法律關系，相互交叉、牽連、影響的案件。本案焦點即為行政法上的違反義務可否成為民事責任的依據，或民事裁判中對欺詐行為的認定能否以行政處罰中認定為標準。本案原告因此而請求法院撤銷該合同的主張得法院支持與否，關鍵之處在本案行政機關認定房地產開發公司虛假宣傳之行為謂之欺詐行為和民法之欺詐行為（或我國合同法之規定無效、可撤銷情形）之區分。詳言之，虛假宣傳廣告的行為成為欺詐之構成要件需要具備何種要素。

三、虛假宣傳性質之界定——欺詐行為

根據《反不正當競爭法》第9條的規定 ，虛假宣傳可謂之惡性競爭，引人誤解之虛假宣傳使得表意人基因錯誤而作意思不真實的意思，應當成為可撤銷、無效之理由。我國《民通意見》第68條則對虛假意思表示做出了明確規范。

虛假宣傳之行為認定不宜一概而論，行政處罰認定之事實雖具有強行法之效力，并且在證明力上也有效力。但在本案乃至其他行民交叉案件中，仍需要嚴格遵循欺詐之構成要件。認定虛假宣傳之行為的欺詐性質需從其故意要件、因果關系及消費者（買受人、表意人、相對人）能否基于此產生錯誤認識等諸多要素來綜合考量。私法自治原則強調誠實信用和公平交易。遇到意思表示不自由時有發生，若合同顯然制約了合同交易一方的真實意思表示，使其無法達成交易的目的，謂之我國《民通意見》、《合同法》之欺詐行為無效或可撤銷。引人誤解虛假宣傳尤為常見，如“跳樓價、出血大甩賣”，此種消費類型中最為常態，在當事人意思自治原則和私法自治原則的基礎上，人們以不當干預的含義形成和決定，應進行必要的法律保護。虛假宣傳同樣存在構成要件問題，究其發展可歸納四個要件：1.主體是經營者；2.主觀方面是故意內容；3.客觀方面內容是違背事實、真相的宣傳；4.結果上引人誤解。

綜合梳理，中南財經政法大學馬一德教授指出：“我國法律并未定義虛假宣傳，實務上認為虛假宣傳意味著宣傳呈現的內容不實，意圖使信息接受者產生錯誤認識。行政處罰是否認定欺詐、爭議商品數額的大小、商品品牌知名與否等因素都會影響法院對虛假宣傳構成欺詐的認定。在將虛假宣傳認定為欺詐時，應以《民通意見》第68條為依據。行政處罰決定僅具有證據效力， 消費者錯誤意思表示的認定應采客觀性標準， 同時應考慮大額商品購買中消費者的謹慎義務， 因果關系的判斷中評價標準應根據商品的主要功能的虛假宣傳與消費者的錯誤的意義之間的關系，將知名商品的品牌效應納入經營者欺詐故意和因果關系要件的判斷，以綜合考慮虛假宣傳認定欺詐的各種因素”。在學習他的文章中筆者特別贊成他的觀點，回歸本案來可得知一、二審法院之所以未支持原告方之訴請，究其原因是在本案中原告方口頭述說自己因開發商虛假宣傳而錯誤做出意思表示實難認定開發商之虛假宣傳構成民事法律上的欺詐行為。原告在普通消費者正常認知程度上，可以辨認出正確判斷標準，法院采用客觀標準認為此種虛假行為不足以令原告做出錯誤的意思表示，在判斷也應該以整個消費者群體對該商品的綜合評價為準。原告方在購房過程中，按照一般交易習慣均會仔細考量、認真了解，在此基礎上做出必然購買之決定，就本案而言，原告方在了解房屋等一系列信息之后，與開發商簽訂購買合同，這個過程中買受人的行為并不因虛假廣告而為之不當干涉，其作出真實意思表示——購買此屋。當然，警惕性義務（或稱為“謹慎義務”）作為消費者應承擔的義務必然存在于消費品買賣過程中，消費者在這樣以居住為主要功能的房屋購買選擇中，交通等其他條件成為輔助功能。被告方的商品宣傳內容過分夸大或者違反行政管理法規，系屬行政法律關系，要成為民事責任構成要素得經過民法上的認定。

四、行政處罰認定事實對民事判斷有何影響

“利益衡量、價值判斷”可謂民法之經典表述，研究行政法上義務之違反對民法在審判過程中認定事實部分有何影響，或細化之，行政處罰認定的欺詐行為可否構成民法上的欺詐認定。此需結合欺詐構成要件和案件分析。1997年《關于工商行政管理部門對消費者申訴能否作為賠償決定問題的答復》認為行政部門的認定并不必然作為民事欺詐的證據，因此行政處罰欺詐行為不等同于民事欺詐行為，法院仍需要綜合考慮多方因素加入認定。endprint

（一）民法總則關于“欺詐”

我國臺灣地區“民法”第92條對詐欺作出規定 ，詐欺者，使人陷入錯誤而為意思表示的行為，其要件有四：1.須有詐欺行為；2.須詐欺行為與表意人陷于錯誤及為意思表示具有因果關系；3.須有詐欺的故意；4.須試行詐欺之人為相對人或第三人。

欺詐行為認定要件在總則尚需遵循此四要件，我國《合同法》第五十四條第二款也對合同欺詐作出了相應規定 。在市場經濟大環境下，出現了諸多虛假宣傳的案件，而商品房買賣中有關虛假廣告的案件尤為突出。消費者往往會被廣告詞而吸引并達成購房合同，欺詐應該以一個普通人的標準來判斷是否可能有一種誤解的情況下。對于判斷一般商品可以平均認知程度為準，在該種情形下，可以適當降低對欺詐行為的認定標準。然而，在商品房買賣這樣大商品、特殊商品中僅僅具有一般人之認知還不足以維護交易安全，尚需消費者有警惕性的義務。史尚寬先生在《民法總論》中提到：“在私法領域，權利是依法所主張某種權益的可能性，義務為權利之反面，與權利具有對應關系。權利義務指向同一利益，相應而生。”如果消費者在保護消費者的過程中簡單地強調消費者和銷售者的權利義務，不僅會損害商品交易的正常運行，而且認定責任中也存在要件的缺失。對于一個如此重要而關乎切身利益的商品來說，消費者會比銷售更具有這樣認知程度。本案中，原告在簽訂合同前后均具有這樣的認識，不能僅僅因行政處罰的欺詐行為認定，從而要求撤銷合同效力。對于類似汽車、商品房這樣較大的花費，消費者的購買意圖的產生不可能僅僅因為銷售者所做出的一般性宣傳，宣傳行為不可能涵蓋整個商品全部細節，往往會超乎真實。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條對合同無效導致的賠償問題作出了規定 。該條文明確指出在商品房買賣中應當認定為欺詐的情形。因而，在實際法庭審理中，法院除了認定事實部分，還需要考量消費者有無這樣的注意義務。

（二） 構成欺詐的具體要素

法院在具體認定欺詐行為上不能僅僅在欺詐構成基礎構成要件尋求答案，還需要來回穿梭案件事實和民法理論之間。同時，在認定上也需要考量消費者對大額商品購買時的警惕性義務，本案中，原告認為自己因為虛假廣告而誤解，做出錯誤之意思表示的理由不能成立。在數額較大的商品房買賣中，消費者能夠以自身的認識來衡量此類廣告虛假程度，其真實意思表示是以購買房屋為主要功能的選擇。另外，從因果行為性的邏輯起點上來判斷這樣錯誤認識和宣傳行為的關聯。在欺詐行為認定標準上和虛假宣傳不同，即便是行政機關認定房地產開發商的虛假宣傳行為構成欺詐行為，并施以行政處罰。也不能據此來認定經營者虛假宣傳構成欺詐的民事責任，而是因重新依照法律進行認定。行政處罰的認定事實僅僅具有一定的證據效力，對虛假宣傳的這一行為的認定仍需要重構這一行為認定。

五、結論

行民交織案對欺詐認定標準難以有確切的標準或規格，就本案來說一、二審法院判決可以肯定。行政出發作為一種懲罰性的具體行政行為，其目的在于維護公共利益和社會秩序、保障公民、法人和其他組織的合法權益。然而義務的違反并不當然為民法義務的否定，也即，不能把行政法上諸如虛假宣傳（欺詐行為）合乎法則的歸入民法領域。為了貫徹私法自治原則，保護當事人意思表示之自由，民法特將干擾意思表示之情事，分為詐欺與脅迫兩種類型，因為受欺詐而進行意思表示的，表意人可以撤銷該錯誤意思表示，但對于欺詐行為本身根據具體情況，也可能因具備其他要件而發生一定的法律效果。這里，筆者認同不以行政法的違反義務對民法具有適用的主張，虛假宣傳——欺詐行為——民法詐欺，這三者之間存在必然聯系，但不是絕對的。在司法實務，判斷行為欺詐與否，嚴格規范在構成要件之內，同時，考量個案分析，具體適用到本案，就是除了考察這一具有公定力的行政行為，還需要考察相對人的注意義務。在民事合同中，意思自治前提下，雙方當事人真實性意思表示立證時不已查處。行政機關所作出的行為，會對民事法律關系之下的交易雙方主體應承擔的權利義務關系產生出實質影響，另一方面民事案件審理過程中事實的認定卻需要通過民事法律上的證據認定標準做出。因而，在違反行政法上法定義務，應當承當行政法上的法律責任，但其在民商事法律中產生出的關系卻不能輕易的加以否定，因為合同法的立法目的在于促進交易進行和保護交易安全。在司法實務中往往也會遵循這樣不輕易否定的做法，例如最高人民法院《關于適用（中國人民共和國合同法）若干問題的解釋》第十條的規定。 由此可見，權利能力的缺乏不必然導致締約無效。

注釋：

《反不正當競爭法》第9條：“經營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經營者不得在明知或者應知的情況下，代理、設計、制作、發布虛假廣告。”

《民通意見》第68條：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！?/p>

臺灣地區“民法”第92條：“因詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。”

《合同法》第54條第2款：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！?/p>

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

《關于適用（中國人民共和國合同法）若干問題的解釋》“當事人超越經營范圍訂立合同人民法院不因此認定合同無效。”endprint