住房租賃的需求與供給分析
——以深圳和福州的對比分析為例

陳 穎

住房租賃的需求與供給分析
——以深圳和福州的對比分析為例

陳 穎

隨著人口數量上升，人口結構改變以及人口流動量的變化，我國住房租賃的供求關系也在不斷變化。從管理經濟學角度探析我國住房租賃的供需矛盾，并結合我國房地產發展和結構狀況，分析住房租賃供給狀況和需求變化，以便于在住房租賃以及房地產發展的供給方面和需求價格變化方面提供借鑒作用。

住房租賃，供給分析，需求分析

一、研究背景

近年來我國房地產市場呈快速發展的狀態，尤其是一直持續的供需兩旺的情況導致房價居高不下。而我國住房租賃市場由于人口流動、高校畢業生就業、外來務工人員等因素而逐漸升溫。因此研究住房租賃的供給與需求顯得格外重要。本文通過具體模型分析住房租賃的需求與供給情況，主要運用需求價格、需求收入曲線等基本管理經濟學知識。

二、理論模型

（一）基本假設

根據我國住房租賃行業及房地產行業的現狀，以居住平方數作為表示需求量及供給量的指標，某一城市住房租賃的平方數以該城市房地產中商品用房總面積的2%計算。供給量以房地產中商品用房開發面積的40%計算。

目標城市的選擇：一、二線城市代表為深圳（常住人口數約為1000萬，2012-2016），中小城市代表為福州（常住人口數約為500萬，2012-2016）。以上人口數均不涵蓋該城市下轄縣市人口數。假設人口等級低于福州的城市由于人口流動較少，住房租賃市場狹小，不予考慮。

住房租賃的主體：買不起房的人，流動人口，沒必要買房的人，外資機構、企業人員。

（二）模型的具體設計

1.個人需求

影響需求因素即是需求曲線發生平移的非價格因素，人們的收入水平發生變動，相關商品的價格發生變動，人們的偏好、消費風氣發生變動，甚至消費的時間、地點發生變動，都會影響需求。

2.市場需求

市場需求由消費者購買某商品的欲望和購買該商品的支付能力構成，兩者不可或缺。它主要受到價格的影響，除此之外，消費者的偏好，消費者的收入、還有人口結構、人口數量，商家廣告和營銷的水平，取得貸款可能性等也影響著市場需求。

3.市場供給

由于住房租賃存在一定的特殊性，不是一般意義上的商品，供給量的確定無法用數量單位衡量，所以采用面積作為單位，同時方便與需求量的面積平方數作比較，從而看出供需變化和矛盾。

三、計量模型與數據說明

（一）需求價格彈性

需求價格彈性=需求量變化的百分比÷價格變化的百分比

公式表現為：

1.Ep=1。說明需求量變動幅度等于價格變動幅度。即價格每提高1%，需求量就會相應地降低1%。相反亦然。

2.1 ＜Ep＜∝。說明需求量的變動幅度總是大于價格的變動幅度（ΔP/P＜ΔQ/Q）。即價格每變動1%，需求量變動就會大于1%。

3.0 ＜Ep＜1。即價格每變動1%，需求量變動的百分比就會小于1%。

4.Ep→0。此時，意味著 ΔQ/Q=0。此時，需求量不隨價格的變動而變動。這就表示即使價格變動，需求量也保持固定不變。

表1 深圳自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表 單位（元）

表2 福州自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表 單位（元）

5.Ep→∝。此時，ΔP/P→0。此時，在固定價格之下，需求量是可以任意變動的。

根據市場調查情況，列出深圳自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表，如表1所示。

由 表 1 可 知 ，Ep=［（1420-880）/(13.2-10.8)］*［(13.2+10.8)/(1420+880)］=2.35。

根據市場調查情況，列出福州自2012年至2016年住房租賃價格與需求量變化表，如表2所示。

由表 2 可知，Ep=［（890-480）/(6.8-5.6)］*［(5.6+6.8)/(480+890)］=3.09。

（二）需求收入彈性

通常是用需求的收入彈性系數表示這種變化的大小，以下為公式：

需求的收入彈性=需求量變動的百分比/消費者收入變動的百分比

1.Ey=0，需求收入無彈性，消費者的收入無論如何變化都不對該商品需求量的變化有任何影響。

2.Ey＜0，需求收入彈性為負值。當消費者收入增加時，對該商品的需求量反而減少，表現為劣質商品或低檔商品。

3.0 ＜Ey＜1，需求收入缺乏彈性。若消費者收入增加，消費者對某種商品的需求量會有所增加，但是這種需求量增加的幅度是小于收入增加的幅度的。該商品就是通常所說的生活必需品。

4.Ey＞1，需求收入富有彈性。若消費者收入增加，消費者對某種商品的需求量增加，但是這種需求量增加的幅度是要大于收入增加的幅度的。該商品就是通常所說的奢侈品。

5.Ey=1，需求收入單位彈性。在這種情況下，需求量變動與收入變動的百分比相同。

從買不起房人的角度，據調查顯示，我國大約有30%的人口是無法承受貸款消費買房的，而這部分人口的收入過低，根本不足以進行購房消費。

從流動人口的角度，全國大約一億的流動人口基本都存在租房需求，他們的收入偏低，甚至不能單獨租房，需要群租的方式解決基本居住問題。

從沒必要買房人的角度，被用人單位短期聘用或者工作性質不穩定的人員，還有沒有完全定下發展目標的人，他們會選擇租房的方式。

從外資機構、企業人員的角度，自從我國加入WTO開始，大量外資企業人才流入國內，那些外資機構的人員是住房租賃消費的高消費人群，這個比例將持續增長。

根據市場調查情況，列出深圳自2012年至2016年租房主體年收入變化表，如表3所示。

表3 深圳自2012年至2016年租房主體年收入變化表 單位（元）

由表3可知，需求變動百分比=（13.2-10.8）/10.8=0.22；收入變動百分比=0.5,0.32,0.43,0.5 Ey=0.44,0.69,0.51,0.44。

根據市場調查情況，列出福州自2012年至2016年租房主體收入變化表，如表4所示。

表4 福州自2012年至2016年租房主體收入變化表 單位（元）

由表4可知，需求變動百分比=（6.8-5.6）/5.6=0.21；收入變動百分比=0.67,0.56,0.5,0.59 Ey=0.31,0.38,0.42,0.36。

（三）我國住房租賃市場供給量

以深圳市近五年房地產開發面積中的商品房面積的40%計算該住房租賃供給面積，40%的比例來源于市場調查的結果。

根據市場調查情況，列出深圳自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表，如表5所示。

表5 深圳自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表 單位（元）

以福州市近五年房地產開發面積中的商品房面積的40%計算該住房租賃供給面積，40%的比例來源于市場調查的結果。

根據市場調查情況，列出福州自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表，如表6所示。

表6 福州自2012年至2016年住房租賃供給量面積變化表 單位（元）

四、計量結果

通過表1-表4的計量結果，可以得出租房需求量變動幅度大于租金變動幅度，即住房租賃價格每變動1%，租房需求量變動大于1%。

就目前來看，我國住房租賃價格總體呈上漲趨勢，那么消費者對住房租賃的需求量就會有所下降，可能轉而消費其他替代產品，例如貸款購買住房，或者傾向于尋找直接解決住房問題、分配職工宿舍的單位。

由0＜Ey＜1可知，需求收入缺乏彈性。很顯然，住房租賃可以歸為生活必需品消費，對于它所針對的消費群體而言。屬于需求收入缺乏彈性的情況。假定人們當前收入水平不變，住房租賃價格有所上漲，能夠有能力租房的人數量減少，租房消費量也會隨之減少。但是住房是基本生存條件，這種減少不會是大幅度的，可能導致一些青年向小城市回流。

由表5-表6數據可以看出，住房租賃供給量的增長是小于需求量的增長的，但是差別不是非常巨大，勉強可以達到平衡。但是，供給量增長速度受到房地產經濟的影響，增長速度緩慢，會逐漸拉開與住房租賃需求量的差距。

五、結論及建議

我國住房租賃需求量變動幅度大于價格變動幅度，需求量增加的幅度小于收入增加的幅度。總體來說供給量上漲速度小于需求量上漲速度。

大力發展住房租賃市場，可減小居民購房壓力，解決居民住房的基本需求，因此,發展住房租賃十分必要。

控制住房租賃的價格，從需求彈性看，住房租賃富有彈性，會因為價格上升而減少需求量，去除其他因素對需求的影響，政府采取一定的措施調控價格有利于住房租賃的良性發展，滿足居民基本的居住要求。

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［4］張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預期收入，收益率和房價波動—基于35個城市動態面板模型的研究［J］.財貿經濟，2013，（1）.

陳 穎（1991—），女，東華理工大學經濟與管理學院在讀碩士研究生，研究方向為管理會計。（江西南昌 330013）

［責任編輯：朱晨光］