論房屋買賣合同中的撤銷權律師實務

摘 要 隨著我國經濟的持續發展，房地產領域熱度不減，房屋買賣過程中出現了很多新情況、新問題。合同撤銷權訴訟是律師代理民事訴訟案件中的難點，房屋買賣合同有其特殊性，對律師的專業性要求更高。本文從撤銷權的概念、特點入手，再通過對各類撤銷權案例進行分析，把理論和實務相結合，化抽象為具體，對房屋買賣合同業務中的撤銷權訴訟進行歸納總結，從而提高該類業務的實務操作能力。

關鍵詞 撤銷權 房屋買賣 合同 撤銷權 律師實務

作者簡介：蘭先鋒，浙江澤厚（麗水）律師事務所，二級律師，研究方向：房地產。

中圖分類號：D926.5 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.237

一、撤銷權的概念

撤銷權可以分為合同當事人的撤銷權和債權人撤銷權。合同撤銷權是指當事人所簽合同欠缺一定的生效要件，或合同違背法律基本價值取向，將損害一方當事人權益，該當事人享有的以其單方意思表示請求司法機關撤銷已成立的合同，使其停止履行的一種民事權力。債權人撤銷權即《合同法》第七十四條所規定的因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，或者以不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，債權人有權請求人民法院撤銷債務人的行為。這里的債權人應作廣義的解釋。因律師辦案中都會涉及，故本文都將提到。

二、房屋買賣合同的特征

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并且轉移所有權給買受人，買受人支付對價的買賣合同。這一合同的法律特征既有買賣合同的一般性特征，又有其自身的特點，第一，在合同分類上，它屬于諾成性合同、雙務合同、以及有償性合同。第二，它的標的物特殊，為不動產之房屋，價值較大，所有權的轉移必須辦理產權轉移登記。第三，在合同形式上，它是要式合同。根據《城市房地產管理法》第四十條規定，當事人應當簽訂書面轉讓合同。研究房屋買賣合同的撤銷權需要考慮到該合同的上述特殊性。

三、與房屋買賣合同有關的撤銷權種類及其區別

單從與房屋買賣合同有關的撤銷權來說，撤銷權作為我國民事法律的一項法律制度，法律淵源主要見于以下四個方面：

一是《民法通則》第五十九條，撤銷的理由有二，行為人對行為內容有重大誤解和顯失公平。

二是《合同法》第四十七、第四十八條，撤銷的理由是在限制行為能力人、無權代理人訂立的合同中，合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利，第五十四條，是撤銷權實務中最為通俗最為廣泛應用者，撤銷理由包括三方面，因重大誤解訂立、顯失公平、一方以欺詐/脅迫或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立合同。第七十四條，撤銷理由是債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，損害債權人利益，屬于債權人撤銷權。

三是《民事訴訟法》第五十六條中，可以請求撤銷的情形是：民事訴訟中的第三人因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據能夠證明法院已發生法律效力的判決、裁定、調解書的部份或全部內容錯誤，損害其民事權益。這一撤銷權的特別之處是——要求撤銷的對象是法院生效的法律文書，而不是房屋買賣本身，屬于特殊撤銷權。

四是《物權法》第一百零一條及《物權法解釋一》第十二條中設定的按份共有人的撤銷權，即“按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人有權主張優先購買權”，當這一優先購買權受到侵害時，其有權請求法院撤銷其他人對共有份額的買賣。

對于各種撤銷權的區分，我們可以從以下幾方面進行考察：

從撤銷權行使的主體來說，由合同一方當事人行使的撤銷權是《民法通則》第五十九條、《合同法》第五十四條中規定的撤銷權；由第三人或善意相對人行使的是《合同法》第四十八條、第七十四條以及《民事訴訟法》第五十六條規定的撤銷權。共有人的撤銷權也是由法律上的第三人來行使。

從撤銷權的訴訟時效或除斥期間來看，《民法通則》沒有規定撤銷權的訴訟時效。《合同法》第四十八條規定的權利期限是“合同被追認之前”；《合同法》第五十四條規定了除斥期間是“自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內”，第七十四條的撤銷權也作了同樣的規定，并增加了“自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅”的規定。《民事訴訟法》第五十六的撤銷權除斥期間是“自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內”。根據《物權法解釋一》第十一條規定，共有人的撤銷權行使期限最低為15天，不論其他共有人在通知中限定了多少天或沒有限定；轉讓人未通知，且無法確定權利人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

如果當事人是主張物權請求權有關的撤銷權，目前已經明確，不受訴訟時效限制。

從撤銷的后果來看，房屋買賣合同一般是一方返還房屋，另一方退還房款，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，一般是房租損失或資金利息?！逗贤ā返谄呤臈l的后果則會導致已完成的房屋買賣被撤銷；《民事訴訟法》第五十六條撤銷權的后果是已生效的法律文書被撤銷?！段餀喾ā芬幎ǖ某蜂N權被法院支持后，原買賣合同撤銷，撤銷權人應當按“同等條件”購買房屋。

從法院的結案方式上看，撤銷權的案件都只能是判決結案（仲裁委員會是裁決），而不存在調解結案方式。案外和解，一方達到目的后原告撤訴結案的則是例外情形。

從管轄權來看，由買賣雙方行使的撤銷權可以由合同來約定糾紛解決是采用訴訟或仲裁方式，而由第三人行使的撤銷權只能向法院起訴，不存在仲裁方式。

四、與房屋買賣有關的幾種撤銷權案例

法律條文是抽象的，高度概括的，而案例是具體生動的，研究法律都需要借助案例進行說明，下面通過一些較為典型的案例對上文提到的撤銷權逐一進行解讀。

（一）因各種欺詐行為發生的撤銷權

2005年，原告蘭某向被告李某購買汽車修理廠，合同簽定后，全部付清18萬元價款，經營一個月后發現該修理廠已被當地政府列入拆遷范圍。再如，“兇宅”買賣合同：2013年3月原告虞某（買受人）與被告張某（出賣人）在房產中介的介紹下簽訂《房屋買賣合同》，向被告購買住宅一套，價款98萬元。正當原告賣掉自己的房屋準備搬入居住時，原告獲悉2011年9月份涉案房屋發生租客跳樓自殺當場死亡的事件。遂起訴要求撤銷《房屋買賣合同》，退還已付購房款45萬元并賠償損失35000元。法院判決支持合同撤銷權 。endprint

法律對何為“兇宅”沒有明確規定，一般是指房屋內曾經發生自然人非正常死亡的事件，給居住者帶來恐懼感或不適感，降低當事人的購買意愿，致使房屋價值貶值的房屋。從誠實信用原則出發，出賣人應當負有披露“兇宅”信息的義務，沒有披露就構成不作為，屬于民法理論中“欺詐”的情形。被告隱瞞房屋系兇宅的事實，違背公序良俗和公共道德，居住這類房屋必然會對居住人心理上造成重大影響，不論居住人是有神論者還是無神論者，何況迷信與科學的界限有時難以劃清，在思想觀念多元化的當今社會，不能一律要求每個人都是唯物主義者。

欺詐是指行為人故意制造假相、隱瞞事實的真相并可能使他人誤解上當的行為。虛假陳述是“作為”，應該告知而不告知，使對方作出了錯誤的意思表示，是“不作為”。欺詐的結果是使交易對象不能實現期望中的交易目的，違背了誠實信用原則，破壞了交易規則，一方受益而另一方受害。

前述二個案件都屬于“應當告知而不告知”，“隱瞞事實”，構成“欺詐”，應適用《合同法》第五十四條規定予以撤銷。

（二）因沒有代理權而發生的撤銷權

2015年10月，經中介介紹，張某夫妻（買受人）向王某（女，已婚，夫妻關系不和，其夫李某長期在廣東經商）一人購買麗水市綠城小區房屋一套，價款180萬元，因缺乏法律知識，《房屋買賣合同》中的出賣人由女方母親代簽（沒有書面委托書），并且收取了80萬元的房款，約定政府通知可以過戶時即辦理過戶手續。2016年7月買方搬入房屋居住，10月份男方回麗水后不同意追認，經筆者參與協調，在買方同意增加5萬元房款后男方同意完善《房屋買賣合同》。本案就是《合同法》第四十八條規定的無權代理人簽訂的可撤銷合同。如果男方堅持不追認、不重簽合同的，該合同有被撤銷的風險。合同撤銷后，買方難以收回已支付的80萬元房款，因為王某的母親有賭博惡習，房款已經揮霍一空，買方又不能要求查封涉案房產，法院判決后將難以執行。

（三）關于“學區房”—注意區分解除權還是撤銷權

擇校問題是教育界的熱門話題，為了迎合家長的擇校心理，多賣房快賣房，學區房就成了開發商的宣傳噱頭，引發了一些社會問題。

家住重慶市九龍坡區宮和-西香郡的業主稱，買房時，開發商承諾小區孩子可以就讀恒大小學，但今年恒大小學突然通知不招西香郡的孩子了，開發商一直裝聾作啞，問題無法處理。記者從富州新城的社區主任處了解到，李某在2009年與開發商簽的合同中，明確約定子女能夠就讀重慶八中，但在承諾的時間內，八中未修建完成，以后的合同中開發商就不再寫這一條了……

有的開發商把這一內容寫進了銷售合同，形成正式約定，有的寫在宣傳資料上。對于后者，根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，開發商對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對合同的訂立及房屋銷售價格的確定有重大影響的，即使未載入合同，也應視為合同內容，開發商違反的，應當承擔違約責任。如果合同中約定了“買這套房是為了孩子能夠在附近X學校就讀”這是合同目的，當這一目的達不到時，依照《合同法》第九十四條第（四）項可以行使合同解除權，而不是撤銷權。如果合同沒有這種約定，學區房只是一個幌子，則買房人可以以欺詐為由行使撤銷權。

（四）侵犯夫妻共同共有權由共有人行使的撤銷權

2005年，麗水有對夫妻，女方長期在國外做服裝業務，收入較高，男方在麗水，沒有工作。他們在麗水市區有一套房屋。男方意識到收入水平相差懸殊，女方遲早會提出離婚，于是偽造了武漢公證處的公證書，內容是女方已授權男方全權處理房屋。之后，男方單方以42萬元價格出售房屋，并且過戶完畢。

類似問題全國并不鮮見。結合《北京紀要》第六、第七條規定，對于合同的效力、撤銷權的認定，筆者認為需考慮以下問題，具體問題具體分析：

1.房產證上是一人名字還是二人名字。如果是一人名字，則該方單獨對外所簽合同有效。如果是二人名字，則存在無權處分之情形，存在撤銷權行使的情形。

2.是否已經辦理過戶登記手續。已經過戶登記的，一般要維護交易穩定性，不予解除或撤銷；如果未過戶，則存在解除或撤銷的可能。

3.購買人是否屬于“善意第三人”。如果屬于善意第三人，則合同不能撤銷；反之，則存在撤銷的可能，夫妻另一方可以要求撤銷合同，追回房屋。

前述案例中，購買人屬于善意第三人，付清了房款，辦理了過戶登記，女方不能要求撤銷合同。女方只能起訴男方，要求賠償損失。偽造公文的刑事責任方面則可以向公安機關報案。

（五）侵犯按份共有人優先購買權而產生的撤銷權案

原告系某市場服務中心，被告系某食品公司，第三人系購買房屋的自然人。1996年11月，原、被告簽訂了《營業用房拆建經濟補償協議書》，約定雙方共同建造某市場內的房屋，原告占20%權益，被告占80%權益，不論是租是賣均按此比例處理。2001年5月被告發生改制，2002年被告把房產證辦在自己名下，2015年7月27日被告與第三人簽訂合同，以65萬元價款出售房屋并辦理轉移過戶。同年7月20日原告向法院起訴，要求撤銷買賣合同，賠償損失13萬元。

本案屬于《物權法》第一百零一條規定的侵犯按份共有人優先購買權的案件，原告在行使權力時存在以下問題：

1.原告在1996年的協議書中約定取得的是債權，而不是物權。

2.原告主張撤銷權時沒有同時主張優先購買權。根據《物權法解釋一》第十二條第（二）項規定，原告應在訴訟請求中同時提出優先購買的請求。

3.原告主張優先購買權超過除斥期間。根據《物權法解釋一》第十一條第（四）項規定，原告應在共有份額權屬轉移之日（即被告與第三人辦理過戶登記之日：2015年7月27日）起六個月內，即2016年1月27日之前起訴。原告到2016年7月20日才起訴，超過了除斥期間。endprint

因此，原告的撤銷權不應得到支持 。

（六）第三人侵權產生的撤銷權案

某酒店的住宿房間被一間一間地分別出售給80個業主，俗稱小產權酒店，酒店的經營權又集中發包給他人經營。2015年，酒店的開發商擅自把酒店一樓大廳堂共用空間分隔成4間臨街店面出售給第三人，侵害了業主的共有權。業主獲知該情況后，聯合起訴要求撤銷開發商與第三人之間的房屋買賣合同。

在本案中，不論房屋過戶與否，第三人均不屬于“善意第三人”，因為該標的物屬于酒店的公共大廳，處于開放狀態，第三人通過查看現場就能發現出讓人無處分權這一事實，根據《物權法解釋一》第十六條第二款“受讓人應當知道轉讓人無處分權，應當認定受讓人具有重大過失”，而其仍然決定購買，在未取得共有人同意的情況下下單購買，損害了80個業主的共同共有權，依法應予撤銷。

（七）《民事訴訟法》第56條中第三人的撤銷權

案例：郭艷與黃桂華系夫妻，2007年他們購買了一套房屋，登記在黃桂華名下。2012年7月，經中介介紹，黃桂華將房屋賣給孫南，雙方簽訂合同，約定價款291.5萬元，簽約當天付定金20萬元，簽約后30日內付款167.5萬元，余款104萬以公積金貸款方式支付，貸款支付后5日內辦理過戶手續。履行中，買方支付了定金20萬元，8月11日支付65萬元，8月29日支付102.5萬元。因買方只能貸到公積金92萬元限額，賣方要求買方先行支付12萬元差額，為此雙方發生分歧，9月28日賣方向買方發出《解除合同通知書》，買方寄了《回函》。10月10日，買方轉帳支付了12萬元。12月份，買方向北京朝陽區法院起訴，要求賣方繼續履行合同，協助過戶。賣方認為其配偶郭艷對買賣不知情，其系無權處分，反訴要求確認合同無效。一審判決合同繼續履行，賣方協助辦理協戶，剩余房款應在過戶時付清。賣方不服，提起上訴，二審維持原判。郭艷在一、二審中均以代理人身份參加訴訟。之后，郭艷以原審判決侵害其房屋共有權為由提起訴訟，要求撤銷原審判決。法院駁回了郭艷的訴訟請求。

郭艷的起訴理由不成立，主要有以下三方面不符合法律規定：

1.依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，法院不予支持。

2.郭艷知道前面的訴訟已經發生，擔任了代理人，但其未申請以共同原告或第三人參加訴訟。

3.有證據證明，郭艷曾經收到買方匯給她的房款15萬元，足以證明其知道前面的訴訟。

五、上述撤銷權案例對開展房屋買賣律師業務的啟示

作為房地產專業的律師，有必要對房屋買賣合同業務中的撤銷權進行全面了解，歸納總結，在實務中應注意以下幾點：

一是在訴訟業務中，要注意合同無效與撤銷權的區別，尤其是代理原告起訴時，要謹慎研究，吃透案情，到底是訴無效還是訴撤銷權，訴訟方向錯了，接下來就會一錯到底。

二是在共有人優先權類撤銷訴訟中，除了提出撤銷權，還要提出優先購買房屋，否則還是會被法院駁回請求。要主張優先購買的，要和當事人討論并確定購買方案，資金來源，最好要有銀行資金證明開出交給法院。

三是在房屋買賣非訴訟業務中，要做好盡職調查工作，對交易雙方的主體、履行能力、履行風險要充分評估。其次是要認真審查房屋買賣合同文本，每次交易都要重新逐條審查，具體問題具體分析，沒有放之四海而皆準的合同。再次，要指導當事人合同的全面履行工作，對有關的程序要保證做到位，通知、簽字、委托手續等都要做全做細，不能抱有僥幸的心理，因為，很多糾紛的根源是來源于不履行或履行不當。最后，當發現有不足之處時要果斷采取補救方法、措施，防止撤銷權糾紛的發生。

總之，我們要對房屋買賣合同中的撤銷權法律問題進行總結，把理論和實踐相結合，同時注意實務中發生的新情況、新問題，提高律師專業化水平。

注釋：

兇宅的法律限定及房屋買賣中的披露義務//《中國法院2016年度案例》房屋買賣合同糾紛（第一版）.中國法制出版社.2016.179.

學區房打水漂該找誰說理兒.法制日報.2017年4月16日（308）社區版.

浙江省云和縣法院（2016）浙1125民初732號案件.

本案例來源于麗水某酒店業主咨詢——筆者注.

《中國法院2016年度案例》房屋買賣合同糾紛（第一版）.中國法制出版社.2016.167.endprint