新形勢下天津市房地產市場運行分析與思考

◎文/樊 碩

新形勢下天津市房地產市場運行分析與思考

◎文/樊 碩

房地產業作為國民經濟的基礎產業和先導產業，在不斷滿足與改善居民住房需求，拉動內需和帶動相關行業發展以及擴大就業等方面發揮著重要作用。2016年，在各項利好政策的推動下，天津市房地產市場實現平穩較快發展，房地產開發投資同比增長22.9%，商品房銷售面積增長53.1%，并呈現出一些新的特點。本文從銷售態勢、價格變動、土地交易、產品結構、政策驅動等方面分析研究了天津市房地產市場的新形勢，深入思考了京津冀協同發展、天津城市整體發展、政策和信貸變化、市場供需變化等情況對天津市房地產市場產生的影響，為進一步促進天津市房地產市場平穩健康發展，提出了一些意見建議。

房地產開發；去庫存；房價走勢

2016年，在中央和地方接連出臺房地產新政以及人民銀行連續降準降息等 “去庫存”政策的影響下，天津市房地產市場保持平穩較快發展態勢，商品房銷售活躍。全年天津市房地產開發投資同比增長22.9%，商品房銷售面積增長53.1%。

一、天津市房地產市場實現平穩較快增長

（一）投資較快增長，區域呈現“三升一降”

2016年，天津市房地產開發投資保持平穩較快增長態勢，全市房地產開發投資2300.01億元，比上年增長22.9%，增速較前三季度提高2.1個百分點，占全社會固定資產投資的比重為15.7%。

從投資結構上看，住宅投資的主體地位依舊，全市住宅投資 1598.27億元，增長27.7%，占全市房地產開發投資的69.5%，拉動全市房地產開發投資增長18.5個百分點。非住宅類投資中，辦公樓投資124.64億元，增長15.7%，商業營業用房投資252.44億元，增長1.4%，其他用途房屋投資324.66億元，增長23.3%。

從區域分布看，中心城區完成投資828.15億元，增長25.7%；環城四區完成投資818.12億元，增長32.0%；濱海新區完成投資 261.77億元，下降10.9%；其他五區完成投資391.98億元，增長31.1%。

（二）商品房銷售明顯升溫，住宅銷售拉動作用明顯

2016年，全市商品房屋銷售面積 2711.08萬平方米，增長53.1%，增速比前三季度提高3.6個百分點，商品房銷售額 3478.22億元，增長94.3%，增速比前三季度提高2.1個百分點。

從物業類型看，住宅銷售面積 2521.87萬平方米，增長51.2%，占全市銷售面積比重為93.0%，拉動全市銷售增長48.2個百分點；住宅銷售額 3245.60億元，增長97.1%，占全市銷售額比重為93.3%，拉動全市銷售額增長89.3個百分點。住宅銷售面積和銷售額占全市比重均超過九成，對全市銷售拉動作用最為明顯。

從區域分布看，中心城區成交面積501.23萬平方米，增長60.9%，占全市銷售面積的比重為18.5%；環城四區成交面積922.40萬平方米，增長24.6%，占全市比重為34.0%；濱海新區成交面積450.59萬平方米，增長94.2%， 占全市比重為18.1%；其他五區成交面積796.87萬平方米， 增長111.4%， 占全市比重為29.4%。

（三）到位資金較快增長，定金及預收款占比較大

2016年，全市房地產開發實際到位建設資金5678.05億元，增長34.1%，資金到位率為246.9%，扣除上年末結余資金，本年實際到位的建設資金為4397.22億元，增長37.0%。本年實際到位資金中，國內貸款1066.99億元，增長11.8%，占比為 24.3%；利用外資2.05億元，下降68.6%；自籌資金 899.63億元，下降3.5%，占比為20.5%；其他資金來源2428.54億元，增長84.6%，占比為55.2%，其中定金及預收款 1786.38億元，增長76.7%，占比為40.6%，個人按揭貸款288.68億元，增長198.8%，占比為6.6%。

（四）房地產土地供應增多，成交面積大幅增長

根據市國土房管局數據顯示，2016年1-11月房地產實際供應土地面積1034.26萬平方米， 增長16.9%；實際成交面積755.67萬平方米，增長50.2%；成交金額 687.87億元，增長50.6%。本年土地供應面積增多、成交面積較快增長，表明房地產開發企業對市場中長期前景看好，天津市房地產業未來發展后勁較足。

二、天津市房地產市場呈現出新的特點

（一）待售面積總體下降，住宅去庫存成效顯著

2016年，全市商品房屋待售面積880.55萬平方米，下降16.6%。其中，住宅461.74萬平方米，占比為52.4%，下降32.5%；辦公樓98.21萬平方米，增長4.4%；商業營業用房162.72萬平方米，增長21.8%；其他157.88萬平方米， 增長9.8%。待售面積按全年銷售面積計算去化周期為3.9個月，其中，住宅2.2個月，辦公樓37.9個月，商業營業用房20.4個月，其他30.3個月。天津市商品房銷售以期房為主，待售面積代表了較難去化的商品房庫存，其中住宅占比最大，總量大幅下降，表明去庫存取得顯著成效。

（二）銷售價格保持增長，增長速度開始放緩

根據國家統計局公布的全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數，11月份天津市環比指數為 100.5，自2015年3月以來，天津市新建住宅銷售價格指數均大于100，表明天津市新建住宅銷售價格持續增長，市場預期穩定向好。受“930”以來調控政策影響，2016年10月、11月新建住宅銷售價格指數連續回調，價格快速增長勢頭得到控制。

（三）局部地價顯著上漲，熱門區域地王頻現

2016年，自天津土地交易中心的數據顯示，受房地產銷售市場顯著升溫影響，全市各區域熱門地塊地王頻現，主要有：

6月28日，天津天房鼎信建設發展有限公司以總價102億元購得和平區大沽北路地塊，樓板價約36744元/平方米。

8月14日，天津融創元浩置業有限公司以總價30.8億元和30.2億元購得東麗區津濱大道 104號宗地和105號宗地，溢價率分別為177%和182%，成交樓板價約合 19049元/平方米和18035元/平方米。

8月31日，中航地產所屬天津瑞賽置業有限公司以47.8億元購得天津紅橋區機電學院地塊，溢價率為85.6%，住宅部分成交樓板價26767元/平方米，將紅橋區宅地單價紀錄大幅提高。

10月12日，平安地產所屬深圳市創雙投資管理有限公司以總價76億元購得天津西青張家窩鎮地塊、溢價率為99%，成交樓板價約合20417元/平方米，天津環城土地成交的樓面價紀錄被打破。

10月14日，萬科地產所屬天津萬和置業有限公司以總價74.5億元購得天津西青楊伍莊03號地，溢價率為107%買獲，成交樓板價約合22860元/平方米。

10月26日，北京金隅嘉業房地產開發有限公司以總價57.5億元購得空港經濟區內的3宗住宅用地，成交樓板價分別為31498元/平方米、31751元/平方米和32528元/平方米。

11月9日，拍賣前夕遭遇天津首份土地出讓 “限價令”，金地集團所屬天津中惠房地產信息咨詢有限公司以總價47.4億元購得南開區雙峰道地塊，溢價率為90%，住宅部分樓板價約合56095元/平方米。

12月21日，中冶置業集團有限公司以總價 41.4億元、溢價97.1%競得天津地鐵6號線天泰路站上蓋、河北區楊橋大街地塊，成交樓板價約合 33441元/平方米。

（四）調控政策差別化實施，住房信貸逐步去杠桿

2016年，房地產相關政策整體仍較為寬松，“寬貨幣、低利率”環境刺激了消費者購房需求。隨著去庫存進程加快，天津市初步出臺分區域、差別化的調控政策，維護供需平衡，適當提高首付比率，在住房信貸方面去杠桿，進一步防范和降低系統性金融風險。主要政策有：

2月2日，央行發布房貸新政，在不“限購”城市購買首套房首付款比率下浮到20%，購買第二套住房首付款比例為30%。

2月22日，征收契稅時，對個人購買家庭唯一住房，90平方米及以下的，減按1%；90平方米以上的，減按1.5%。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%；90平方米以上的，減按2%。同時個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

7月1日，天津市住房公積金管理委員會規定，職工家庭購買首套住房的，貸款最高限額60萬元；購買第二套住房的，貸款最高限額40萬元；停止向第三套及以上住房發放個人住房公積金（組合）貸款。

針對前三季度銷售價格增長較快、部分區域供求緊張的情況，天津市及時出臺了差別化調控措施：

9月30日，在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%。

11月25日，對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

11月30日起，購買第二套住房，最低首付款比例提到高50%。

三、對市場形勢的分析

房屋銷售價格上漲既有成本推動又有需求拉動。具體分析影響天津市房屋銷售較快上漲的因素主要有：

（一）北京市房屋銷售價格變化對天津市有傳導作用

地區核心城市的房價波動會在短期內影響其他城市或地區，當前華北地區最大經濟體北京的房屋銷售價格較高，受波紋效應的影響，天津房屋銷售價格出現上漲趨勢。按簡單平均法計算，2016年1-11月，北京市銷售房屋均價為 28946元/平方米，是天津市銷售均價的2.3倍，比天津市高出16142元/平方米，巨大的勢差將持續帶動天津市銷售價格上漲。

（二）天津市房地產升值潛力較大，成為房地產商和投機者的投資熱點

當前城市化進程不斷加快，房地產價格與城市化水平之間呈現一種長期穩定的正向變動關系。隨著全國先進制造研發基地、北方國際航運核心區、金融創新運營示范區、改革開放先行區的“一基地三區”城市定位的確立，未來天津經濟將走上新的較快發展道路，作為東部沿海發達地區吸引大量外來人口發展就業，土地和房地產產品也會隨之較快升值。土地是影響房地產供給的重大因素，地價是房價的基礎，需求較旺的情況下，地價上漲推動房價更快上漲。

（三）外來人口購房助推價格上漲

當前在北京置業壓力較大，造成一定的擠出和外溢效應，部分在京工作人員選擇價格相對較低環北京地區購房，從而帶動周邊地區房屋價格上漲。同時隨著天津市經濟健康平穩較快發展、城市功能不斷提升完善，以及京津冀一體化進程不斷加快，天津市相對吸引力不斷提高，大量企業和人員陸續轉移到天津，形成新的購房需求，拉動房屋銷售價格進一步上漲。來自天津市國土資源和房屋管理局的數據顯示，2016年，外來人口在天津市購買住宅1447萬平方米，增長102.5%。其中新建商品住宅747.9萬平方米，增長125.9%，二手住宅699.3萬平方米，增長82.3%。

（四）政策和信貸寬松推動房屋銷售價格上漲

2012年以來，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合出臺政策，連續降準降息、降低首付比例、降低和減免交易稅費等來促進人們購房需求，2015年天津市正式退出房地產全面限購政策，通過施行定向精準政策進行調控，政策和信貸環境依然比較寬松。房屋總價較高的情況下，人們一般傾向于選擇銀行貸款分期付款的方式來購買住房，當前首付和利率較低，銀行放貸意愿較強，很大程度上提高了人們購房能力。根據央行數據顯示，全市個人購房貸款2016年11月末余額為3891.62億元，增長57.1%，比年初增加了 1329.78億元，增長261.5%。

（五）改善型需求和剛性需求的接替發力

隨著城市化水平和居民收入水平穩步提高，加上新市鎮建設、舊城改造、工程建設拆遷等，形成大量的改善型需求和剛性需求。根據天津市國土資源和房屋管理局數據顯示，2016年，全市二手房成交面積1829.91平方米，同比增長41.9%。購房者改善型需求和剛性需求接替發力，集中表現為 “賣一買一”、“賣小買大”、“賣遠買近”等情況，使得二手房成交面積與新建商品住宅銷售面積同步增長。

四、房地產市場運行需關注的問題

（一）關注新建商品房屋銷售價格較快上漲

按簡單平均法計算，2016年，天津市房屋銷售均價 12830元/平方米，上漲26.9%。

分區域看：市內六區銷售均價24225元/平方米，同比上漲 25.1%；環城四區11765元/平方米，同比上漲49.0%；濱海新區10203元/平方米，同比上漲5.3%；遠郊五區8511元/平方米，同比上漲11.9%。

（二）關注新建商品房屋銷售面積變化

從2015年7月起，天津市商品房屋銷售面積開始呈現正增長，特別是2016年4月以來，銷售面積增速保持在40%以上。隨著銷售面積基數的擴大，未來增速可能會有所回落。

（三）關注市場供需結構變化

從住宅面積結構看，2016年，90平方米以下住宅銷售面積增長 33.6%，90-144平方米住宅銷售面積增長51.5%，144平方米以上住宅銷售面積增長102.4%，可以看出，人們對小戶型的需求放緩，對大戶型需求逐漸增大。

施工面積反映了住宅產品供應情況，銷售面積則反映了市場需求情況。從結構上看，90平方米以下住宅施工面積占比為41.9%，比上年回落11.4個百分點，銷售面積占比為32.9%，同比回落 4.3個百分點；90-144平方米住宅施工面積占比為43.7%，同比提高9.4個百分點，銷售面積占比為50.5%，同比提高0.1個百分點；144平方米以上住宅施工面積占比為14.4%，同比提高2.0個百分點，銷售面積占比為16.7%，同比提高4.2個百分點。供應端的變化要滯后于需求端變化，容易出現結構性過剩或短缺，應引起注意。

（四）關注房地產政策平穩性

房地產市場對政策非常敏感。前期央行、財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部等部門連續出臺提額度、降首付、降利率、減免稅等去庫存政策措施，催發市場強烈反應，交易量大幅增長。2016年，房地產“營改增”政策正式落地，全國熱門城市相繼密集出臺新的調控政策，在天津市公積金貸款額度降低、“930”新政陸續出臺，對市場預期也產生一定影響。短期內政策密集出臺和轉向，容易造成市場“忽冷忽熱”、“大漲大落”，為促進房地產市場健康平穩增長，相關政策的平穩性和連續性應引起關注。

五、市場展望和對策建議

在各項鼓勵居民住房消費政策作用下，2016年受降低首付比例和契稅、增值稅征收標準等政策刺激，房屋交易量呈井噴態勢，房屋交易價格漲幅較為明顯，市場各類需求得到充分釋放。隨著四季度以來天津市調控政策連續出臺，房屋交易量從高位開始回落，交易價格趨于平穩。展望2017年，市場供不應求局面短期內難以緩解，房價快速上漲壓力依然存在，預計房屋交易量將回歸正常年份水平，交易價格在調控政策影響下維持窄幅波動局面。為促進天津市房地產市場健康平穩增長，根據當前市場形勢，結合統計數據分析，提出以下意見和建議：

（一）居民消費升級，房地產開發產品應盡快轉型

當人均收入、GDP發展到一定階段以后，對于普通住宅、汽車等常規“吃住行”類型的消費會趨于萎縮，增長空間相對較小，而休閑、度假、旅游、健康、養老、醫療、文化、娛樂等“游養娛”類型的消費將成為新熱點。房地產開發服務于人的生活、城市發展和產業發展，未來房地產開發經營活動要與社區生活、商業服務和互聯網密切結合起來，從設計、施工、交互、服務的每個環節不斷創新，改變簡單買地蓋房售房再買地的傳統過程，轉型升級為建設和經營功能完善的社區生活服務綜合體，以及培育引導人民更加健康進步的生活方式等。

（二）做好定向精準施策，維護市場供需平衡

2016年全市土場出讓成交情況較好，1-11月共完成土地出讓167宗，對改善供需、促進未來幾年房地產市場平穩向好發展奠定了良好基礎。未來相關部門應密切關注各區域房屋銷售價格和供需變化，從京津冀一體化大局出發，因地制宜，及時出臺和退出差異化定向調控政策，彈性調整土地供應，合理引導項目上市，保持中短期銷售市場價格穩定和供需關系平衡；密切關注各區域房地產投資與銷售增長速度變化以及房屋施竣工規模和常住人口規模等相關因素的變動情況，進行宏觀調控與微觀預調，精準施策，保持合理開發規模，維護房地產市場中長期供需關系平衡。

（三）加強市場監管，做好信息公布和輿論引導

保持房地產市場平穩健康發展事關經濟發展和社會穩定，相關部門應加大市場監管力度，嚴格規范市場秩序，及時準確發布運行數據和政策解讀，客觀正確地引導媒體輿論信息，穩定市場預期，提振市場信心。

（四）促進兼并重組，打造房地產開發龍頭企業

房地產開發企業規模化是必然趨勢。大型房地產開發企業財務成本低、項目多，資金挪移的空間更大，能經受得住市場變化的考驗。而且企業規模大，更能實現開發成本低、建筑水平高、服務質量好的特點。房地產開發企業規模化經營是國際市場中的一個重要特點，目前房地產企業數量多、規模小等問題仍然存在，相關部門應促進企業兼并重組，加快天津市房地產開發企業規模化、龍頭化步伐。

責任編輯：虞冬青

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1006－1255－（2017）04－0008-06

樊 碩（1986—），天津市統計局。郵編：300020