重慶市房地產(chǎn)市場價(jià)格變動趨勢探析

劉乙穎，余 函

重慶市房地產(chǎn)市場價(jià)格變動趨勢探析

劉乙穎，余 函

在中國改革開放大潮中，只有20年直轄歷史的重慶，經(jīng)濟(jì)一直保持著穩(wěn)定增長，通常伴隨著GDP的增長，房地產(chǎn)——經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中最重要的組成部分，自然會呈現(xiàn)不可抑制的猛漲趨勢，盡管各地政府出臺了相應(yīng)的樓市調(diào)控政策，但像北京、深圳、上海等一、二線城市房價(jià)一直高居不下。然而重慶，一個(gè)GDP增長連年排名前列的核心大城市，房價(jià)卻始終控制在普通二、三線城市的水平，處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年，重慶房價(jià)的漲幅是12%，而全國100個(gè)主要城市的房價(jià)平均漲幅為22%。究竟什么原因使得重慶能跳出高價(jià)樓的魔咒，我們將從重慶發(fā)展歷史，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，地域特色，城鄉(xiāng)人口分布，政府調(diào)控政策等多方面做出具體分析，研究重慶房價(jià)調(diào)控模式在全國范圍內(nèi)是否具有可復(fù)制性與可推廣性。

重慶房地產(chǎn)；高價(jià)樓；調(diào)控政策

一、引言

改革開放以來，中國逐步廢除社會主義時(shí)期的住房政策，建立適應(yīng)資本主義體制的房地產(chǎn)市場，其過程大致分為三個(gè)階段：1978～1991年，住房改革和房地產(chǎn)市場的區(qū)域性試點(diǎn)。1991～1998年，住房改革和房地產(chǎn)市場在全國推開。1998年后，房地產(chǎn)市場基本成熟。本階段，終止福利分房，全部城鎮(zhèn)住宅強(qiáng)制商品化。至此，地產(chǎn)資本終于敲開了他們夢寐以求的個(gè)人住房領(lǐng)域大門，大量資本開始涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資熱火朝天。2016年一、二線城市房價(jià)又迎來“坐火箭”的一年，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國商品房銷售面積約15.7億平方米，比上年增長22.5%，商品房銷售額約11.8萬億元，增長34.8%，其中，住宅銷售額增長36.1%。在如此動蕩的房地產(chǎn)市場中，重慶的房價(jià)可謂是房地產(chǎn)界的一股清流，從直轄之初至今，無論是從居民的感知還是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，都保持著平穩(wěn)增長的狀態(tài)。

二、影響重慶房價(jià)因素的探討與分析

（一）特殊的地理位置

重慶地處我國東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的中西經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部。東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西；轄區(qū)東西長470千米，南北寬450千米，幅員面積8.24萬平方千米，為北京、天津、上海三直轄市總面積的2.39倍。重慶的結(jié)合部區(qū)域位置，具有承東啟西，左右傳遞的樞紐作用，是交通、物質(zhì)、文化、人員、技術(shù)、信息和經(jīng)濟(jì)交流的中轉(zhuǎn)站，是沿海經(jīng)濟(jì)向內(nèi)陸腹地延伸的依托點(diǎn)之一，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展向西進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的支撐點(diǎn)之一。正是這樣特殊的地理位置給重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了契機(jī)。廣袤的土地資源，大量的資金涌入以及便捷的交通也為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。

（二）城鄉(xiāng)人口分布

2015年，重慶市常住人口3016.55萬人，與上年相比，增加25.15萬人，增長0.8%，常住人口繼續(xù)保持增長態(tài)勢。其中城鎮(zhèn)人口1838.41萬人，與上年相比，增加55.40萬人;全市城鎮(zhèn)化率60.94%，與上年相比，上升1.34個(gè)百分點(diǎn)。鄉(xiāng)村人口1178.14萬人，占常住人口的39.06%，與上年相比，減少30.25萬人。重慶市外出人口1069.43萬人，其中外出市外人口505.50萬人，占全部外出人口的47.3%;市內(nèi)外出人口563.93萬人，占52.7%。全市外來人口150.21萬人。由以上數(shù)據(jù)分析得出，直轄以來，在重慶城市化進(jìn)程中，伴隨著農(nóng)村人口不斷減少，城市人口不斷增加，對商品房的需求也不斷增長，一定程度上推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)重慶作為一座人口凈輸出的城市，市內(nèi)外出人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)一半以上，另一方面也緩解了住房需求緊張的狀況，抑制了房價(jià)的過熱增長，使得供需趨于平衡。

（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

曾經(jīng)的重慶，主要產(chǎn)業(yè)不外乎鋼鐵、煤炭、化工、有色金屬、軍工等重化工產(chǎn)業(yè)，但在全國重化發(fā)展鼎盛時(shí)期，在鋼鐵行業(yè)、煤炭行業(yè)、化工行業(yè)、有色金屬行業(yè)狂歡中，重慶悄無聲息地實(shí)現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換。重慶的高明之處在于，傳統(tǒng)行業(yè)處于發(fā)展鼎盛時(shí)期悄無聲息做減法，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)做加法，新興產(chǎn)業(yè)做乘法。另外雖然重慶還處于投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，但重慶的投資重點(diǎn)不放在房地產(chǎn)方面，而是放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、民生領(lǐng)域，重慶經(jīng)濟(jì)的高增長并沒有建立在房地產(chǎn)高漲價(jià)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在固定資產(chǎn)投資25%（+-3%）左右。從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟(jì)和民生兩個(gè)維度去調(diào)控房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)了人的城鎮(zhèn)化。

（四）政府對重慶房價(jià)的調(diào)控政策

重慶政府通過綜合考慮房地產(chǎn)市場的長短期特點(diǎn)，相繼出臺土地儲備制度、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關(guān)系，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房價(jià)的氛圍。

1.土地儲備制度

2002年8月22日，在時(shí)任副市長黃奇帆的推動下，重慶市政府通過了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，開始大力實(shí)行土地儲備制度。其實(shí)質(zhì)是，由政府主導(dǎo)，將市內(nèi)土地一級市場的經(jīng)營權(quán)交給由官方掌控的幾家市級土地儲備機(jī)構(gòu)，核心在于原有的土地一級市場巨額增值收益不再被房產(chǎn)商占有，而是進(jìn)入代表公共利益的國資系統(tǒng)。土地儲備制度對重慶房地產(chǎn)業(yè)影響重大，主要堅(jiān)持了五項(xiàng)原則：一是超前儲備，一步到位；細(xì)水長流，逐年供應(yīng)。二是對儲備地的使用要兼顧公益和商業(yè)開發(fā)。三是土地儲備不改變市區(qū)兩級政府的分配制度。四是土地儲備公司肩負(fù)做好兩個(gè)循環(huán)的責(zé)任。五是嚴(yán)格設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)“隔離墻”。同年，重慶市建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年2月，重慶市政府又在土地儲備中心的基礎(chǔ)上成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)。該集團(tuán)是重慶市政府注資的專事土地儲備和開發(fā)整理的運(yùn)作載體。隨后幾年，重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺，亦被授予土地儲備職能，介入了土地一級市場。政府從而有效地控制了房地產(chǎn)市場，形成了土地資源配置的良性循環(huán)。

2.地票制度

地票制度即將農(nóng)村閑置的宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施用地等集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，盤活農(nóng)村建設(shè)用地存量，增加耕地?cái)?shù)量。這一制度創(chuàng)新，從系統(tǒng)化的層面看，主要基于三方面的理論邏輯。一是地票制度是被異化城鎮(zhèn)化路徑的正常回歸，二是地票制度是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)新實(shí)踐，三是地票制度是恪守“三條底線”的審慎探索。2008年，重慶報(bào)經(jīng)中央同意，成立農(nóng)村土地交易所，啟動了地票交易試點(diǎn)。按照我國土地用途管制制度和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、耕地占補(bǔ)平衡的要求，增加的耕地?cái)?shù)量就可以作為國家建設(shè)用地新增的指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)除優(yōu)先保障農(nóng)村建設(shè)發(fā)展外，節(jié)余部分就形成了地票。按照增減掛鉤政策，地票與國家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地指標(biāo)具有相同功能。通過交易，獲得地票者就可以在重慶市域內(nèi)，申請將符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的農(nóng)用地，征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。大量的土地供給有效地抑制了地皮價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)商建房成本降低，從而有效抑制了房價(jià)的上漲。

3.保障房制度

在保證充足的用地供應(yīng)同時(shí)，重慶的保障房建設(shè)在全國范圍內(nèi)也是完成得最好的。重慶以公租房為重點(diǎn)的住房保障體系，解決了低收入和外來務(wù)工人員的住房需求。在過去的十年里，重慶總計(jì)興建約4000萬平方米公租房，為數(shù)十萬市民提供了福利性住房。保障房供給量基本滿足了市場的需求，就造成炒作房地產(chǎn)市場、獲利的空間小，投資投機(jī)意義不大。

4.房產(chǎn)稅制度

從2011年起重慶成為兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，重慶市的主城九個(gè)區(qū)都屬于試點(diǎn)的范圍，至今已有6年的時(shí)間。征收對象包括個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房、外地客購買的二套房等。今年年初，黃奇帆卸任重慶市市長一職后，各路不確實(shí)的消息鼓吹重慶房價(jià)將會上漲，吸引了大批外地炒房者組成炒房團(tuán)涌入重慶房地產(chǎn)市場，個(gè)別地區(qū)和樓盤房價(jià)出現(xiàn)異常波動。重慶政府一直貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的理念，及時(shí)發(fā)布新的政令，對房產(chǎn)稅征收對象中，將“在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作個(gè)人新購的第二套普通住房”，調(diào)整為對“三無”人員首套住房征收房產(chǎn)稅，根據(jù)交易單價(jià)，將獨(dú)棟別墅和高檔住宅分為0.5%、1%、1.2%三個(gè)不同檔次；“三無”個(gè)人新購住房稅率為0.5%。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，能夠起到逆周期的作用，對上海而言，是一副處方藥；對重慶而言則是一副保健藥，對重慶房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展是有利的。政府根據(jù)市場實(shí)際情況的變動對房產(chǎn)稅制度作出的相應(yīng)調(diào)試，遏制了炒房牟利行為，維護(hù)了樓市的平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)政府在“土地財(cái)政”之外又多了一個(gè)收入渠道。

三、結(jié)語

總的來說，重慶主要解決了影響房價(jià)的最主要因素——供需均衡，重慶模式總結(jié)起來是“高端有遏制，中端有供給，低端有保障”，在高端市場重慶是最早試行房產(chǎn)稅的城市之一，此外，契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用；中端市場的供應(yīng)在十年前就以較低的價(jià)格收儲了大量土地儲備，保證了充足的供應(yīng)；低端保障性住房又有政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)。這些措施使重慶房價(jià)控制到了三四線城市的水平，成為全國核心城市的房價(jià)洼地。重慶與中國所有城市都不同，具有“大城市、大農(nóng)村、大人口”特點(diǎn)，其樣本的特殊性注定了重慶對房地產(chǎn)業(yè)作出的調(diào)控方案只適應(yīng)重慶本身，在全國范圍內(nèi)不具有可復(fù)制性和可推廣性。

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劉乙穎，女，重慶長壽人，長江師范學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)生；

余函，長江師范學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)院。

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1008-4428（2017）04-38-02