公允價值在投資性房地產中的運用

（黃石金安投資集團有限公司，湖北 黃石 435000）

公允價值在投資性房地產中的運用

劉丹

（黃石金安投資集團有限公司，湖北 黃石 435000）

隨著社會發展，公允價值在未來很有可能發展成為價值計量的主要模式。本文通過研究用公允價值計量模式計量投資性房地產的必要性，再經過對公允價值和投資性房地產的概念以及公允價值現如今在投資性房地產中運用近況的探究，著重披露了公允價值計量在投資性房地產中的運用存在的問題，為了進一步完善公允價值計量模式，就這些存在的問題提出了一些對策。

公允價值；投資性房地產；信息平臺

世界經濟發展的速度之快，使從前使用的歷史成本計量模式完全無法適應此時的經濟環境，因為在賬面價值上歷史成本計量與其實際市場價值有著較大的差異，這就給公允價值計量模式創造了契機。正因如此，我國也將會對公允價值計量模式進行規范化、標準化的革新。但是就目前而言，我國會計準則對公允價值計量模式沒有一個清晰的界定，不僅在理論上存在缺陷，在操作上、在實際應用中同樣存在一定的問題。我們怎樣才能改善這樣的政策，對在投資性房地產中運用公允價值計量模式提出一些建議，也正是本文寫作的中心目的。

一、公允價值和投資性房地產的基本概念

1、公允價值的定義

國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額”。我國于2006年頒布的《企業會計準則》對公允價值計量的屬性定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額”。簡單來說，公允價值就是不管通過什么方式，或者參照什么市場，買賣雙方共同認可的價格。

2、投資性房地產的定義

國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。”我國新會計準則的定義是：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。”

由此看來，投資性房地產不同于其他房地產，其主要的區別體現在產生的現金流和持有的目的上。

二、運用公允價值模式計量投資性房地產的原因

使用公允價值計量投資性房地產其好處主要表現在以下兩個方面。

第一，公允價值使會計信息更合理。歷史成本無法真實地反映資產的價值，而公允價值計量模式可以。如今，房地產市場前景一片大好，中國想要發展經濟，離不開房地產。企業可以依照此對運營策略進行調整，及時有效的提供公司真實的狀況，以便投資者及時的了解和判斷，做出正確合理的決策，讓企業在競爭中占取有利的地位。

第二，可以使企業的融資能力增強。一方面減少成本，另一方面投資性房地產有持續增值的趨勢，采用公允價值計量能給企業解決掉關于資金方面的問題。采用公允價值計量模式不僅提高了企業的融資能力，提高了企業的利潤，同時也提升了企業的價值。

三、我國投資性房地產公允價值運用的現狀及原因

1、運用的現狀

通過對上市公司的分析，有90%的公司選擇了成本模式計量屬性，而且這一現象更明顯的表現在金融行業中。

截至2013年4月30日數據，深市482家上市公司中，有239家公司存在投資性房地產，占比49.59%。239家存在投資性房地產的公司中，有225家上市公司對投資性房地產采用了成本計量模式，占比94.14%；僅14家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，占存在投資性房地產的上市公司總數的5.86%。

2、產生此現象的原因

（1）理論和技術上的的問題。目前還沒有具體的文件規定公允價值計量模式的使用條例，再者公允價值計量模式違背了會計的謹慎性原則，在實際操作時更不知如何下手。如今，公允價值仍處于發展階段，各方面的研究都還未標準化。在沒有一個具體的準則來指導使用的情況下，很難可靠的體現“公允”二字。

（2）外部客觀因素的問題。一是缺少公平有效的交易市場。交易雙方如果不能及時有效的獲得相關的信息，就會出現因信息不對等而出現的不公平交易。再加上我國的資產評估機構很難做到真正意義上的客觀公正，就算估計價值與實際價值相差不遠，也難以令人信服。二是法規制度不完善，監管力度弱。我國的新會計準則實施起來還是有或多或少的漏洞，特別是公允價值計量模式，沒有一個標準的法律法規來約束它。以往的會計準則在不斷發展的市場環境下使用難免有些力不從心，又沒有及時的修訂，與制度相關的需要在實務操作中體現的規則規范也沒有完善。對于會計舞弊的行為懲處力度太輕，沒有一致的標準，更沒有嚴格的執行。三是稅收問題。如果企業采用公允價值計量投資性房地產，一方面調整它的賬面價值，那么不但無法在稅前扣除一部分資金，當公允價值上漲的情況下還會使隨之增長的稅費成為公司的累贅；另一方面會計和稅法是有差異的，采用公允價值計量模式無疑增加了企業計算應交稅費的步驟，也加大了核算的難度。

（3）內部主觀因素的問題。一是會計人員的綜合業務能力普遍偏弱。在規范會計實務的制度上較為死板，會計人員在進行會計核算時只能通過制度上的條條框框來操作。對于制度上沒有規定到的問題，即使有足夠的工作經驗，也同樣很難根據實際情況進行確認和計量。然而公允價值計量模式在使用上正是需要會計人員根據具體的投資性房地產所在交易市場上的市場價格來進行較為精確的判斷。若會計人員的職業判斷力弱，就加大了公司核算的難度和風險，從而影響到公司的決策。二是公司內部管理存在不足，無法達到監督的目的。這就直接導致公司無法有效地應對內部職員與外界的關系。在中國的國有股的上市公司中，內部控制是占據首要地位的，這些控制者利用公司內部的管理缺陷，與某些投資者進行不正當的交易，獲取大額利潤。致使公允價值已經成為當事人可以自由約定的價格。

四、我國投資性房地產公允價值運用的對策

當前國內經濟市場的現狀阻礙了公允價值在各企業的使用，要想使公允價值能夠發揮其用處并不是一件容易的事情。但是，使用公允價值計量模式是經濟市場的發展走向。正是因為這樣，我們在找到問題根源的同時也要探究解決問題的方法。

1、完善理論，建立信息平臺

（1）完善操作指南和準則。公允價值同樣需要相關理論的指導。為了使公允價值計量模式在實務運用中更加得心應手，就需要進一步了解在投資房地產市場體系中該如何估價，并將其體現在會計準則和規章制度中，使會計人員在實際核算中有據可依。并且不斷從會計實務中找出相應的理論缺陷，以便更加完善準則，使公允價值在投資性房地產中能夠運用自如。

（2）建立信息平臺，發展標準的公開交易市場。企業應當根據房地產類型的不同，建立包含各種房地產實務操作中相關的公允價值信息數據庫，要搜集并不斷更新交易市場以及其他有關的數據。

國家可以根據地域、發展狀況等一些情況的不同制定一個梯形的公允價值計量公式，不同價值的投資性房地產在公式中都能較為準確的作出估計。與此同時從環境開始，從政策和市場入手，建立和完善資產評估系統的標準，不僅讓公允價值在會計實務中有憑有據，也降低了公司在使用公允價值計量投資性房地產時的風險。

（3）發展資產評估行業。現階段采用公允價值必不可少的是評估，資產評估人員是關系交易雙方利益的重要主體，他們必須具備各個方面的知識，并且有豐富的經驗，才能對投資性房地產的價值做出正確的判定。國家應大力培養這類人才，加強他們的職業操守，保證絕對的公平公正，才能使公允價值計量模式正常的發展下去。

2、加強對公允價值計量模式的監管，完善法規制度

由于沒有標準化的懲處制度，也沒有大力度進行監管，造假所付出的代價不大，而得到的收益卻是巨大的，對企業來說是個增加凈利潤的好方法，所以我國會計造假層出不窮。國家應該完善相關的法律法規制度，加大對違反者的懲處力度，形成一個健全的法律體系，加強對各個經濟市場的監督，讓會計造假無法進行，讓投機取巧者沒有機會。

3、調整稅收政策

公允價值的使用使企業喪失了稅收上的好處，使企業沒有了動力去采用公允價值的計量模式。國家應當采取相應的措施來有效的避免企業因納稅問題而不采用公允價值計量模式的現狀。例如，若企業從成本法計量模式改為公允價值計量模式時，相關增加的稅費可以適當的優惠減免，甚至提供一定的補助。

4、提高財務人員的職業素養

我國會計人員大部分都是按照條例進行核算，對于需要靠經驗來判斷的問題顯得較生疏，為了鼓勵公允價值的引入，就必須加強對會計人員素質的培養，進一步推進對學生的培養機制。目前的大學生大多都存在重理論、輕實踐的情況，無法學以致用，因此在這一方面國家應出臺和完善對學生的培養教育模式等的一系列政策。在學校方面，來自財政的教育補助首先應該著重投入到高等教育中，另外還需要做到調整好高校學科建設的方向，合理地設置專業，要與市場相結合，培養高素質、有能力、有潛力的人才。

5、建立完善公司內部制度

一是完善企業內部的會計制度，對會計人員適當的約束也能方便企業管理者進行有效的管理。二是加強企業對內部控制的監督，使公司內部人員自覺遵守各條例，致力于公司的發展。三是加強風險識別能力。企業發展離不開一個又一個的決策，而每一個決策又離不開對各種數據各種市場現象的判斷，此項決策的風險有多大，獲取的收益是否值得公司為此冒險，這些都需要準確的識別。

五、結語

當前確認公允價值并不簡單，將來還是需要更好的對投資性房地產進行細致的研究。在我國目前現有的條件下理應解決好這些存在的問題，為公眾和相關的利益者提供一個良好、合理的平臺，充分發揮公允價值在投資性房地產中的應用。

[1] 蔣澤生、李高波：對投資性房地產后續計量在上市公司執行情況的思考[J].中國管理信息化，2009（10）.

[2] 張春紅：投資性房地產會計處理的思考[J].合作經濟與科技，2011（1）.

[3] 財政部：企業會計準則應用指南[M].中國財政經濟出版社，2010.

[4] 吳嫻：對于投資性房地產若干問題的探討[J].會計之友（中旬刊），2012（1）.

[5] 《企業會計準則-基本準則》[Z]中華人民共和國財政部令.

[6] 楊九庚：投資性房地產以公允價值模式計量相關信息披露研究[J].會計師，2012（1）.

（責任編輯：占雨秀）