租房的美好時代正在來臨

張程

隨著一線及熱點二線城市房價的大幅攀升，買房對于這些城市中的工薪階層而言越來越遙不可及，租房逐漸成為解決居住需求的替代方案。今年以來，政府多部門也先后出臺了多項意在幫助規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的意見和法規(guī)，為這一替代方案的可靠性增添了保障。另一方面，身處市場一線的部分房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)紛紛行動起來，開始布局租房領(lǐng)域。如萬科、龍湖、保利、旭輝等房地產(chǎn)企業(yè)都陸續(xù)成立了自己的長租公寓品牌。種種跡象似乎都表明，中國房地產(chǎn)市場正在迎來租房的美好時代。

作為A股市場中唯一以新房交易為主的中介服務(wù)商世聯(lián)行，早在2014年就已經(jīng)感受到了這種轉(zhuǎn)折的前兆，并提前開始將經(jīng)營的重心逐漸從新房業(yè)務(wù)向存量房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。“春江水暖鴨先知”，透過世聯(lián)行的布局可以清晰的看見，房地產(chǎn)市場的這一轉(zhuǎn)變是如何到來，并可以觀察到租房市場當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀。

樓市黃金時代結(jié)束

中國房地產(chǎn)市場隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和中國城鎮(zhèn)化進程的快速推進，在過去的十多年中一路狂飆突進。隨著中國經(jīng)濟增長速度的放緩，以及中國城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)過半，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也相應(yīng)的出現(xiàn)了放緩。

2007年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速度達到14.2%的高點，隨后一路下行，到2015年已經(jīng)跌破7%，不到2007年增長速度的一半。與此同時，中國的城鎮(zhèn)化進程也進入了下半場。根據(jù)2016年底國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)常住人口占到總?cè)丝诒戎氐?7.35%。如果算上進城務(wù)工人員，這一比例還將有較大提升。

與經(jīng)濟大環(huán)境相對應(yīng)，房地產(chǎn)市場在2013年迎來銷量的頂峰之后，陷入低迷。尤其是在三線四線城市，“去庫存”成為年度熱門話題，與之相應(yīng)的各上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)績也面臨重壓。房地產(chǎn)市場所面臨的嚴(yán)峻形勢使得在2015年底的中央經(jīng)濟工作會議上，習(xí)近平將“化解房地產(chǎn)庫存”作為“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”的五大經(jīng)濟工作重點中的一個，作為未來一段時間經(jīng)濟工作的重點。

在2014年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一個基本共識是，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去。在這樣一個大背景之下，以新房代理銷售業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的世聯(lián)行，在2014年已經(jīng)感受了房地產(chǎn)市場不景氣所帶來的寒意，也看到了中國房地產(chǎn)增量市場的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返。在當(dāng)年，世聯(lián)行即開始對房地產(chǎn)存量市場進行布局，對商業(yè)、住宅、寫字樓物業(yè)的運營管理業(yè)務(wù)進行投入。同時，推出服務(wù)于開發(fā)商和購房者的移動互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)平臺，并開展與房地產(chǎn)交易密切相關(guān)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

世聯(lián)行營業(yè)收入結(jié)構(gòu)的變化也反映了房地產(chǎn)市場格局的改變。從世聯(lián)行近年來的營業(yè)收入情況來看，曾經(jīng)一度占世聯(lián)行營業(yè)收入90%以上的代理銷售和顧問策劃服務(wù)，近年來一直不太景氣。代理銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)收入增長速度總體呈下降趨勢，尤其是2016年9月末開啟的新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控之后，代理銷售業(yè)務(wù)2017年上半年營業(yè)收入的增長速度從去年的32%下滑到13%。顧問策劃服務(wù)的下滑更為明顯。無論是從服務(wù)的項目數(shù)量上，還是營業(yè)收入的規(guī)模上，從2013年開始，顧問策劃業(yè)務(wù)就一直在下滑。

作為國內(nèi)三大房地產(chǎn)服務(wù)商之一，世聯(lián)行服務(wù)的對象涵蓋國內(nèi)最大的幾家房地產(chǎn)開發(fā)商，如恒大、萬科、保利、華僑城等。代理銷售和顧問策劃服務(wù)是世聯(lián)行提供的主要服務(wù)，從這兩項業(yè)務(wù)近年來持續(xù)不景氣的情況來看，也印證了新房黃金時代已經(jīng)結(jié)束。

租房成風(fēng)口

針對房地產(chǎn)市場的不景氣情況和嚴(yán)重的庫存，2015年底中央提出“化解房地產(chǎn)庫存”的工作目標(biāo)。從2016年初開始，一輪始于一線城市和部分二線熱點城市的房價暴漲潮很快席卷全國，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房價漲到了平均每平米4萬至5萬元。這意味著對于工薪階層而言，買房已經(jīng)遙不可及，租房成為解決居住需求的替代方案。

在中國社會生活的日常中，租房因為缺少權(quán)益保障，在人們心目中始終無法代替買房成為解決居住問題的生活方式。然而隨著政府政策扶持力度的加大，人們的態(tài)度開始有了轉(zhuǎn)變。

2017年7月17日，廣州市發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，首次提出了“租購?fù)瑱?quán)”字樣，改變了人們對于租房的刻板印象，也直接引爆了大眾對于租房的討論。

廣州市發(fā)布的新規(guī)中提出，保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。并明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。”

“租購?fù)瑱?quán)”，尤其是明確了子女就近上學(xué)的“同權(quán)”，徹底牽動了公眾的敏感神經(jīng)。名校一直稀缺的社會資源，也是附著在房子上的最大附加價值之一。如果租房者子女能夠享有和購房者子女一樣的入學(xué)權(quán)利，那么以租房作為一種生活方式未嘗不是一種可選方案。

7月20日住建部等九部門又聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，隨后深圳、廣州、南京、杭州、合肥、鄭州等試點城市很快也發(fā)布了相應(yīng)的工作細則。與此同時，國資委、住建部還下發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知，提出試點城市可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以增加租賃住房的供應(yīng)量。7月24日，上海率先拍出兩幅“只租不售”的租賃住房建設(shè)地塊。

政府的支持使得人們開始重新審視“租房”這一印象中缺少保障的生活方式的可靠性。

政策的利好很快點燃了市場的熱情。10月20日，龍湖集團旗下長租品牌冠寓正式亮相上海。龍湖集團副總裁韓石表示，長租公寓將成為龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，三年內(nèi)將做到營收超過20億元的規(guī)模。在此之前，萬科、保利、旭輝等大型房地產(chǎn)商也已經(jīng)在長租市場進行了布局。另外，在長租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)和資本較量也早已暗流涌動。

租房市場的大生意

研究報告顯示，2016年中國住房租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，這一數(shù)字到2020年將增長到1.6萬億元，到2030年將超過4萬億元。巨大的市場空間使得各路資本爭相涌入。endprint

世聯(lián)行從2015年開始探索公寓項目，并在2016年開始推廣其長租公寓品牌——紅璞公寓。目前其運營的長租公寓間數(shù)已經(jīng)達到4.5萬間，覆蓋全國25個一線和二線城市。在廣州和武漢兩地的長租公寓市場中的市場占有率均為第一。在杭州的集中式公寓市場中的市場占有率也是排名第一。根據(jù)世聯(lián)行的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計2017年將完成10萬間的簽約目標(biāo)，到2020年達到50萬間的規(guī)模。

中國的租房市場長期以來處于分散狀態(tài)，多由個人房主進行分散出租。在美國、日本等租房市場較為發(fā)達的國家，品牌公寓的市場占有率達到10%以上，而在中國這一數(shù)字尚不到2%。如果品牌公寓的市場占有率按10%計算，以中國租房市場的規(guī)模，則需1000萬間品牌公寓，而目前市場上可提供的數(shù)量不到百萬間，發(fā)展的空間巨大。

品牌公寓的運作模式分為分散式和集中式兩種。鏈家網(wǎng)旗下的自如公寓主要是分散模式，即從個人房主手中獲取房源，經(jīng)過統(tǒng)一形式的裝修之后出租，利潤主要來自租金差價和附加服務(wù)費。附加服務(wù)包括，公共區(qū)域的定時保潔服務(wù)，私人區(qū)域的預(yù)約保潔服務(wù)，和小額消費貸款、房租分期付款等金融服務(wù)。

分散式模式靈活性強，能滿足租客的個性化需求。但是缺點也很明顯，它對平臺的管理能力提出了更高的要求，同時在規(guī)模效應(yīng)上不如集中式模式。

世聯(lián)行的紅璞公寓以集中模式為主，兼有分散模式。集中模式主要是通過向政府機構(gòu)、企業(yè)等獲取整棟或者數(shù)個樓層的房源，進行統(tǒng)一改造和裝修后出租。其盈利模式同樣是租金差和附加服務(wù)費。與分散模式稍有不同的是，其附加服務(wù)還包括擁有一定體量的向租客提供公共服務(wù)的商鋪，例如咖啡廳、健身房等。

國際上成功的品牌公寓的盈利主要來源于附加服務(wù)費收入。根據(jù)世聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)，其長租公寓項目的主要收入同樣來自附加服務(wù)收入，租金差收益只占其業(yè)務(wù)收益的40%。

目前獲取房源對于長租公寓而言是一大難題，因為企業(yè)前期投入較大，成本回收周期往往需要2～3年。因此拿房時通常會簽時間較長的合約，如10年。但對于個人房主而言，并不愿意將房子如此長期限的出租。世聯(lián)行的房源主要來自政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)。目前世聯(lián)行又在積極與村體系的留用地物業(yè)管理進行合作。由于村集體的留用地物業(yè)只有集體產(chǎn)權(quán)，無法辦理個人產(chǎn)權(quán)憑證，目前在房地產(chǎn)市場中的流通性比較差，是長租公寓的理想房源之一。

根據(jù)世聯(lián)行2017年半年報披露的數(shù)據(jù)顯示，公寓在裝修完成后兩個月的出租率達到94.5%，頗受市場歡迎。今年上半年，世聯(lián)行長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6700萬元，同比增長近5倍。雖然該部分業(yè)務(wù)帶來的收入占整個營收的比例還比較小，但是隨著營業(yè)周期加長，運營規(guī)模擴大，運營經(jīng)營豐富，預(yù)期該部分未來帶來的收益將很可觀。

房地產(chǎn)市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變是大勢所趨。政策層面，今年以來政府的鼓勵和扶持力度前所未有。在黨的十九大召開期間，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙微透露，“住房租賃管理條例”的立法工作正在加緊進行。呼應(yīng)了今年5月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，表明政府對于建立和規(guī)范租住房租賃市場下了決心。從市場動向來看，世聯(lián)行的營業(yè)收入從過去幾乎完全依賴于增量市場，到2017年上半年，已經(jīng)有一半來自存量市場。同時，各大房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)運營管理和住房租賃市場的投入和布局一直在加大。租房的美好時代正在來臨。endprint