租房的美好時代正在來臨

張程

隨著一線及熱點二線城市房價的大幅攀升，買房對于這些城市中的工薪階層而言越來越遙不可及，租房逐漸成為解決居住需求的替代方案。今年以來，政府多部門也先后出臺了多項意在幫助規范住房租賃市場發展的意見和法規，為這一替代方案的可靠性增添了保障。另一方面，身處市場一線的部分房地產企業也已經紛紛行動起來，開始布局租房領域。如萬科、龍湖、保利、旭輝等房地產企業都陸續成立了自己的長租公寓品牌。種種跡象似乎都表明，中國房地產市場正在迎來租房的美好時代。

作為A股市場中唯一以新房交易為主的中介服務商世聯行，早在2014年就已經感受到了這種轉折的前兆，并提前開始將經營的重心逐漸從新房業務向存量房業務轉移。“春江水暖鴨先知”，透過世聯行的布局可以清晰的看見，房地產市場的這一轉變是如何到來，并可以觀察到租房市場當前的發展現狀。

樓市黃金時代結束

中國房地產市場隨著中國經濟的高速發展和中國城鎮化進程的快速推進，在過去的十多年中一路狂飆突進。隨著中國經濟增長速度的放緩，以及中國城鎮化進程已經過半，房地產市場的發展速度也相應的出現了放緩。

2007年中國國內生產總值（GDP）增長速度達到14.2%的高點，隨后一路下行，到2015年已經跌破7%，不到2007年增長速度的一半。與此同時，中國的城鎮化進程也進入了下半場。根據2016年底國家統計局公布的數據，中國城鎮常住人口占到總人口比重的57.35%。如果算上進城務工人員，這一比例還將有較大提升。

與經濟大環境相對應，房地產市場在2013年迎來銷量的頂峰之后，陷入低迷。尤其是在三線四線城市，“去庫存”成為年度熱門話題，與之相應的各上市房地產開發公司的業績也面臨重壓。房地產市場所面臨的嚴峻形勢使得在2015年底的中央經濟工作會議上，習近平將“化解房地產庫存”作為“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”的五大經濟工作重點中的一個，作為未來一段時間經濟工作的重點。

在2014年的房地產行業內一個基本共識是，房地產的黃金時代已經過去。在這樣一個大背景之下，以新房代理銷售業務為主營業務的世聯行，在2014年已經感受了房地產市場不景氣所帶來的寒意，也看到了中國房地產增量市場的黃金時代已經一去不復返。在當年，世聯行即開始對房地產存量市場進行布局，對商業、住宅、寫字樓物業的運營管理業務進行投入。同時，推出服務于開發商和購房者的移動互聯網綜合服務平臺，并開展與房地產交易密切相關的金融服務業務。

世聯行營業收入結構的變化也反映了房地產市場格局的改變。從世聯行近年來的營業收入情況來看，曾經一度占世聯行營業收入90%以上的代理銷售和顧問策劃服務，近年來一直不太景氣。代理銷售業務的營業收入增長速度總體呈下降趨勢，尤其是2016年9月末開啟的新一輪房地產政策調控之后，代理銷售業務2017年上半年營業收入的增長速度從去年的32%下滑到13%。顧問策劃服務的下滑更為明顯。無論是從服務的項目數量上，還是營業收入的規模上，從2013年開始，顧問策劃業務就一直在下滑。

作為國內三大房地產服務商之一，世聯行服務的對象涵蓋國內最大的幾家房地產開發商，如恒大、萬科、保利、華僑城等。代理銷售和顧問策劃服務是世聯行提供的主要服務，從這兩項業務近年來持續不景氣的情況來看，也印證了新房黃金時代已經結束。

租房成風口

針對房地產市場的不景氣情況和嚴重的庫存，2015年底中央提出“化解房地產庫存”的工作目標。從2016年初開始，一輪始于一線城市和部分二線熱點城市的房價暴漲潮很快席卷全國，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房價漲到了平均每平米4萬至5萬元。這意味著對于工薪階層而言，買房已經遙不可及，租房成為解決居住需求的替代方案。

在中國社會生活的日常中，租房因為缺少權益保障，在人們心目中始終無法代替買房成為解決居住問題的生活方式。然而隨著政府政策扶持力度的加大，人們的態度開始有了轉變。

2017年7月17日，廣州市發布《加快發展住房租賃市場工作方案》，首次提出了“租購同權”字樣，改變了人們對于租房的刻板印象，也直接引爆了大眾對于租房的討論。

廣州市發布的新規中提出，保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。并明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”

“租購同權”，尤其是明確了子女就近上學的“同權”，徹底牽動了公眾的敏感神經。名校一直稀缺的社會資源，也是附著在房子上的最大附加價值之一。如果租房者子女能夠享有和購房者子女一樣的入學權利，那么以租房作為一種生活方式未嘗不是一種可選方案。

7月20日住建部等九部門又聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，隨后深圳、廣州、南京、杭州、合肥、鄭州等試點城市很快也發布了相應的工作細則。與此同時，國資委、住建部還下發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，提出試點城市可以利用集體建設用地建設租賃住房，以增加租賃住房的供應量。7月24日，上海率先拍出兩幅“只租不售”的租賃住房建設地塊。

政府的支持使得人們開始重新審視“租房”這一印象中缺少保障的生活方式的可靠性。

政策的利好很快點燃了市場的熱情。10月20日，龍湖集團旗下長租品牌冠寓正式亮相上海。龍湖集團副總裁韓石表示，長租公寓將成為龍湖的第四大主航道業務，三年內將做到營收超過20億元的規模。在此之前，萬科、保利、旭輝等大型房地產商也已經在長租市場進行了布局。另外，在長租公寓領域的創業和資本較量也早已暗流涌動。

租房市場的大生意

研究報告顯示，2016年中國住房租賃市場規模為1.1萬億元，這一數字到2020年將增長到1.6萬億元，到2030年將超過4萬億元。巨大的市場空間使得各路資本爭相涌入。endprint

世聯行從2015年開始探索公寓項目，并在2016年開始推廣其長租公寓品牌——紅璞公寓。目前其運營的長租公寓間數已經達到4.5萬間，覆蓋全國25個一線和二線城市。在廣州和武漢兩地的長租公寓市場中的市場占有率均為第一。在杭州的集中式公寓市場中的市場占有率也是排名第一。根據世聯行的發展規劃，預計2017年將完成10萬間的簽約目標，到2020年達到50萬間的規模。

中國的租房市場長期以來處于分散狀態，多由個人房主進行分散出租。在美國、日本等租房市場較為發達的國家，品牌公寓的市場占有率達到10%以上，而在中國這一數字尚不到2%。如果品牌公寓的市場占有率按10%計算，以中國租房市場的規模，則需1000萬間品牌公寓，而目前市場上可提供的數量不到百萬間，發展的空間巨大。

品牌公寓的運作模式分為分散式和集中式兩種。鏈家網旗下的自如公寓主要是分散模式，即從個人房主手中獲取房源，經過統一形式的裝修之后出租，利潤主要來自租金差價和附加服務費。附加服務包括，公共區域的定時保潔服務，私人區域的預約保潔服務，和小額消費貸款、房租分期付款等金融服務。

分散式模式靈活性強，能滿足租客的個性化需求。但是缺點也很明顯，它對平臺的管理能力提出了更高的要求，同時在規模效應上不如集中式模式。

世聯行的紅璞公寓以集中模式為主，兼有分散模式。集中模式主要是通過向政府機構、企業等獲取整棟或者數個樓層的房源，進行統一改造和裝修后出租。其盈利模式同樣是租金差和附加服務費。與分散模式稍有不同的是，其附加服務還包括擁有一定體量的向租客提供公共服務的商鋪，例如咖啡廳、健身房等。

國際上成功的品牌公寓的盈利主要來源于附加服務費收入。根據世聯行披露的數據，其長租公寓項目的主要收入同樣來自附加服務收入，租金差收益只占其業務收益的40%。

目前獲取房源對于長租公寓而言是一大難題，因為企業前期投入較大，成本回收周期往往需要2～3年。因此拿房時通常會簽時間較長的合約，如10年。但對于個人房主而言，并不愿意將房子如此長期限的出租。世聯行的房源主要來自政府和房地產開發企業的自持物業。目前世聯行又在積極與村體系的留用地物業管理進行合作。由于村集體的留用地物業只有集體產權，無法辦理個人產權憑證，目前在房地產市場中的流通性比較差，是長租公寓的理想房源之一。

根據世聯行2017年半年報披露的數據顯示，公寓在裝修完成后兩個月的出租率達到94.5%，頗受市場歡迎。今年上半年，世聯行長租公寓業務實現營業收入6700萬元，同比增長近5倍。雖然該部分業務帶來的收入占整個營收的比例還比較小，但是隨著營業周期加長，運營規模擴大，運營經營豐富，預期該部分未來帶來的收益將很可觀。

房地產市場從增量市場向存量市場轉變是大勢所趨。政策層面，今年以來政府的鼓勵和扶持力度前所未有。在黨的十九大召開期間，國家住房和城鄉建設部部長王蒙微透露，“住房租賃管理條例”的立法工作正在加緊進行。呼應了今年5月住房和城鄉建設部下發的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，表明政府對于建立和規范租住房租賃市場下了決心。從市場動向來看，世聯行的營業收入從過去幾乎完全依賴于增量市場，到2017年上半年，已經有一半來自存量市場。同時，各大房地產開發商對物業運營管理和住房租賃市場的投入和布局一直在加大。租房的美好時代正在來臨。endprint