城市住房價格波動對居民消費(fèi)的影響

劉英群，邵廣哲

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116025)

城市住房價格波動對居民消費(fèi)的影響

劉英群，邵廣哲

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116025)

本文基于我國2009—2014年34個大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用固定效應(yīng)模型，圍繞房價收入比的變化對大中城市進(jìn)行分類，分析不同類型的城市面對房價波動所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，以此來考察城市住房價格波動對居民消費(fèi)的影響。研究結(jié)果表明，房價上漲對居民消費(fèi)產(chǎn)生較強(qiáng)的擠出效應(yīng)，但在不同類型的城市中存在結(jié)構(gòu)性差異。在房價收入比上升的城市不存在明顯的擠出效應(yīng)；在房價收入比下降的城市存在明顯的擠出效應(yīng)。同時，在研究過程中筆者考察城鎮(zhèn)化建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動和人口增長對房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的影響，并基于此提出相應(yīng)建議。

居民消費(fèi)；房價收入比；財(cái)富效應(yīng)；擠出效應(yīng)；固定效應(yīng)模型

一、問題的提出

近些年我國經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩，這引起了社會各界對拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”——投資、消費(fèi)、凈出口失衡的強(qiáng)烈關(guān)注。當(dāng)前我國面臨著投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長疲軟、外貿(mào)出口下滑的困境。擴(kuò)大內(nèi)需、提升居民消費(fèi)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要途徑。根據(jù)生命周期理論，居民消費(fèi)受到當(dāng)期持有資產(chǎn)和當(dāng)期收入的雙重影響。房地產(chǎn)作為居民資產(chǎn)的一部分，自身價格上升導(dǎo)致居民消費(fèi)增長，便稱為財(cái)富效應(yīng)；反之，便稱為擠出效應(yīng)。2002年以來，我國房價快速增長，并且在2015年之后又出現(xiàn)了新一輪的增長態(tài)勢。因此，在當(dāng)前，研究房價波動對居民消費(fèi)的影響具有重要意義。

對于房價與消費(fèi)之間的關(guān)系，國外學(xué)者進(jìn)行了大量研究。但對于房價波動對消費(fèi)的作用方向和大小，并沒有達(dá)成共識。在長期中形成了以下兩種不同的觀點(diǎn)：一些學(xué)者認(rèn)為，房價上漲產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長。Ludwig 和 Sl?k[1]對英美發(fā)達(dá)國家的實(shí)證研究表明，房價上漲對居民非住房消費(fèi)產(chǎn)生顯著的財(cái)富效應(yīng)。 Case等[2]在對14個發(fā)達(dá)國家1975—1999年的年度數(shù)據(jù)以及美國各州1982—1999年季度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)非常明顯。然而，也有一些學(xué)者認(rèn)為，房價上漲產(chǎn)生負(fù)向的財(cái)富效應(yīng)，即擠出效應(yīng)，抑制居民消費(fèi)。Haurin等[3]對美國房價上漲、儲蓄和居民消費(fèi)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價上漲將會抑制居民消費(fèi)。 Muellbauer[4]也得出了相似的結(jié)論。

那么，房價波動所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)究竟在我國表現(xiàn)形式如何呢？一些學(xué)者認(rèn)為，房價波動產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)較為明顯。黃靜和屠梅曾[5]首次利用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，對1998年住房改革之后我國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)和居民消費(fèi)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房價上漲對居民消費(fèi)具有顯著的促進(jìn)作用，且經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，財(cái)富效應(yīng)越明顯。然而也有部分學(xué)者認(rèn)為，擠出效應(yīng)是房價波動對消費(fèi)的主要影響形式。況偉大[6]采用35個大中城市1996—2008年家庭數(shù)據(jù)，建立兩期消費(fèi)模型，發(fā)現(xiàn)房價對居民非住房消費(fèi)產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。李成武[7]使用我國2004年第1季度至2009年第2季度30個省市面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房價上漲對居民消費(fèi)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)越大，但在中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不顯著。李春風(fēng)等[8]采用我國29個省市1999—2011年的年度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價波動對居民住房消費(fèi)影響為正，對居民非住房消費(fèi)影響為負(fù)，且存在明顯的非對稱性，并且這種影響因城市地理位置的不同而存在明顯的差異。

考慮到我國地域遼闊，面對不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市建設(shè)水平、醫(yī)療教育水平以及產(chǎn)業(yè)政策等因素所導(dǎo)致的異質(zhì)性問題，我國學(xué)者側(cè)重于分析全國整體層面以及東、中、西部不同地區(qū)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，并在此基礎(chǔ)上為不同地區(qū)提出發(fā)展建議。但是西部城市在最近幾年發(fā)展速度明顯上升，某些指標(biāo)已經(jīng)接近甚至超過中、東部城市。如果繼續(xù)通過地理位置分析房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的異質(zhì)性，并不能反映最新的變化。

因此，筆者通過易居房地產(chǎn)研究院公布的我國35個大中城市2011—2014年這4年房價收入比的變化，對城市進(jìn)行分類，結(jié)合中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫中的35個大中城市年度數(shù)據(jù)以及各地區(qū)的統(tǒng)計(jì)公告公布的數(shù)據(jù)，對短期房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的異質(zhì)性進(jìn)行研究。同時，在考慮消費(fèi)者心理與行為因素后，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制。

二、消費(fèi)理論模型與研究假設(shè)

對房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)問題的研究，主要以持久收入/生命周期假說為基礎(chǔ)。持久收入假說認(rèn)為，居民的當(dāng)期消費(fèi)并不受當(dāng)前絕對收入的影響，也不受他人相對收入的影響，而是受個人的持久收入支配。在最優(yōu)消費(fèi)點(diǎn)上，生命周期理論可以用公式表示為：

ct=αwt+βyt

(1)

其中，ct表示居民在第t期的消費(fèi)，wt表示第t期居民持有的資產(chǎn)，yt表示居民在第t期的可支配收入，α和β表示資產(chǎn)和可支配收入對居民消費(fèi)的影響系數(shù)。式(1)表示當(dāng)期居民消費(fèi)受當(dāng)期收入和當(dāng)期持有資產(chǎn)價值的影響。

在現(xiàn)代社會制度下，借助逐漸完善的金融市場，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性。鑒于房地產(chǎn)在居民生活中的重要地位，假設(shè)居民僅持有房地產(chǎn)一種資產(chǎn)，則式(1)變?yōu)椋?/p>

ct=αht+βyt

(2)

其中，ht表示居民持有的房地產(chǎn)。

在做出房地產(chǎn)是影響居民消費(fèi)的唯一資產(chǎn)的假設(shè)之后，為了更好地分析房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況，提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：購房支出和當(dāng)期消費(fèi)的增加是完全替代的，居民財(cái)富增加后，不是選擇購買住房，就是選擇消費(fèi)。

假設(shè)2：居民面對房價上漲的情況，會做出買漲不買跌的預(yù)期，相信房價會繼續(xù)上漲，并且在此預(yù)期下，居民購買住房的愿望會更加強(qiáng)烈。

對于不同類型的消費(fèi)者來說，同樣存在著異質(zhì)性，考慮到這一情況提出假設(shè)3：

假設(shè)3：具備改善住房動機(jī)的人，只會選擇提升住房水平；不具備改善住房動機(jī)的人，要么選擇維持現(xiàn)有住房水平，要么選擇減少現(xiàn)有住房水平。

三、研究視角

根據(jù)上述假設(shè)，同時考慮當(dāng)前是否持有房產(chǎn)，以及未來是否具有改善住房動機(jī)，筆者將居民分為以下四類，判斷房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)或擠出效應(yīng)。

第一類：擁有住房并且具備改善住房動機(jī)的居民。當(dāng)消費(fèi)者面臨房價上漲時，預(yù)期房價仍將上漲，并且此時考慮到住房與消費(fèi)的完全替代關(guān)系，為購買住房，消費(fèi)者會選擇減少當(dāng)期消費(fèi)，將更多收入儲蓄起來，用來購買住房。房價上漲將會對此類居民的當(dāng)期消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

第二類：擁有住房但不具備改善住房動機(jī)的居民。房價的上漲會使擁有住房的居民認(rèn)為自己永久收入增長。他們可以通過出售住房獲得更多的收入。即便選擇不出售住房，也會因?yàn)槌钟匈Y產(chǎn)——房地產(chǎn)的價值增加獲得更多更容易的融資渠道。在僅持有一種金融資產(chǎn)的情況下，消費(fèi)者只會選擇消費(fèi)，當(dāng)期消費(fèi)增加。房價上漲將會對此類居民產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。

第三類：沒有住房但具有改善住房動機(jī)的居民。一方面，在改善住房動機(jī)的心理作用下，居民在面對房價上漲時，會選擇減少當(dāng)期消費(fèi)進(jìn)行儲蓄以便在將來能夠獲得住房；另一方面，房價上漲也會導(dǎo)致租房成本增加，當(dāng)期租房成本的增加同樣會減少當(dāng)期消費(fèi)。總之，房價上漲將會對此類消費(fèi)者產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

第四類：沒有住房而且也不具備改善住房動機(jī)的居民。對于此類消費(fèi)者，既有可能產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)也有可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)。一方面，房價上漲將會導(dǎo)致住房成本增加，居民為了維持當(dāng)前的住房水平會選擇減少消費(fèi)，房地產(chǎn)投入增加，對當(dāng)期消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)；另一方面，住房成本增加，人們可以選擇減少住房水平，比如選擇更小的面積、更偏僻的位置，而將當(dāng)期收入的增加用來消費(fèi)，從而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。

房價波動對不同類型的居民產(chǎn)生不同的效應(yīng)，對于全部居民來說，產(chǎn)生的效應(yīng)為上述四種效應(yīng)之和，即總效應(yīng)，本文研究的便是房價波動對居民消費(fèi)影響的總效應(yīng)。同其他城市相比，本文選取的35個大中城市物質(zhì)資源豐富、購物方便、人口眾多、具有更好的工作和學(xué)習(xí)機(jī)會，且一直作為我國房價宏觀調(diào)控的監(jiān)測城市。選取這些城市研究房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。之前學(xué)者對于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)這一問題的研究，絕大多數(shù)引入地理位置變量，根據(jù)空間地理的關(guān)系，將不同城市分為東部、中部、西部和全國進(jìn)行分析，*東部城市：北京、天津、石家莊、沈陽、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、廣州、深圳、海口；中部城市：太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙；西部城市：呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊。筆者發(fā)現(xiàn)這種傳統(tǒng)劃分方法會使結(jié)果受到長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及區(qū)位優(yōu)勢的影響，在解釋短期內(nèi)政策的變動存在著不足，且不能較好地反映最近幾年的現(xiàn)實(shí)變化。因此，借鑒段忠東[9]的做法，筆者引入房價收入比作為虛擬變量，并且根據(jù)2011—2014年房價收入比的變化，對城市進(jìn)行分類，第一類城市是房價負(fù)擔(dān)增加的城市，第二類城市是房價負(fù)擔(dān)降低的城市，如表1所示。

表1 2011—2014年 34個大中城市房價收入比 單位：%

數(shù)據(jù)來源：易居房地產(chǎn)研究院

根據(jù)表1，劃分第一類城市為北京、石家莊、太原、呼和浩特、合肥、廈門、南昌、青島、鄭州、廣州、深圳、貴陽、昆明、蘭州、西寧、烏魯木齊；第二類城市為天津、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、福州、濟(jì)南、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、西安。需要注意的是，第一類城市既包括高房價收入比上升的城市(北京、廈門、廣州、深圳)，也包括低房價收入比上升的城市(中、西部城市)，這可能會對計(jì)量結(jié)果產(chǎn)生影響，而第二類城市都是高房價收入比下降的城市。

房價收入比的變動取決于居民所在城市住房價格和居民收入的變化，是由二者共同決定的。在2011—2014年這一時間跨度內(nèi)，34個大中城市房價和居民的可支配收入均處于提高的狀態(tài)，而房價收入比卻出現(xiàn)了增加和下降兩種情況，筆者認(rèn)為，第一類城市可以理解為住房價格增長程度大于居民可支配收入增長程度的城市；第二類城市可以理解為住房價格增長程度小于居民可支配收入增長程度的城市。

四、實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)、模型與變量

本文選擇34個大中城市2009—2014年數(shù)據(jù)，構(gòu)成短面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，其中拉薩的數(shù)據(jù)缺失較多，銀川的居民可支配收入以及居民消費(fèi)支出在6年間的數(shù)據(jù)差異較大，故將這兩個城市剔除。數(shù)據(jù)來源于城市年度統(tǒng)計(jì)公告、中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、各城市統(tǒng)計(jì)年鑒和易居房地產(chǎn)研究院。借鑒上文消費(fèi)理論模型，本文建立的模型如下：

(3)

其中，ct表示消費(fèi)，用第t年的全部現(xiàn)金消費(fèi)支出表示；x表示影響當(dāng)年居民消費(fèi)的變量構(gòu)成的矩陣，i和t分別表示第i個城市在第t年的數(shù)據(jù)；D表示引入的虛擬變量，r=1,2；αi表示常數(shù)；μit表示誤差項(xiàng)。

通過式(3)，寫出具體的僅考慮當(dāng)期可支配收入和當(dāng)期房價變動時的模型，如下：

lnct=αi+(β1lndit+β2lnhpt)×Dr+μi

(4)

其中，lndi和lnhp分別表示居民的可支配收入和住房價格的對數(shù)，在式(4)的基礎(chǔ)上，引入城鎮(zhèn)化率變量ur，研究城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的影響。

lnct=αi+(β1lndit+β2lnhpt+β3ur)×Dr+μi

(5)

在式(5)的基礎(chǔ)上，引入第三產(chǎn)業(yè)占比和人口增長變量，具體研究城鎮(zhèn)化方向的選擇和人口增長對房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的影響。

lnct=αi+(β1lndit+β2lnhpt+β3ur+β4rd_rate+

β5pgr)×Dr+μi

(6)

其中，rd_rate表示城市第三產(chǎn)業(yè)占城市GDP比重，pgr表示城市人口自然增長率。

利用Stata 13.0軟件對面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，根據(jù)式(4)的統(tǒng)計(jì)量對變量進(jìn)行回歸，得到F值為2.600，P值為0.000，在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，表明個體間存在顯著差異，應(yīng)該采用固定效應(yīng)或者隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行分析。進(jìn)行豪斯曼檢驗(yàn)后，F(xiàn)值為11.070，P值為0.004，在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，表明應(yīng)采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析，與之前學(xué)者的檢驗(yàn)結(jié)果一致。

(二)實(shí)證結(jié)果分析

具體實(shí)證結(jié)果如表3所示。

表3 實(shí)證結(jié)果

注：*、**和***分別表示在10%、5%和1%的顯著性水平，括號內(nèi)為t值。

1.房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)

居民的可支配收入di是影響消費(fèi)的主要因素，在1%的顯著性水平下全部通過了檢驗(yàn)。以模型(1)為例，通過對全國數(shù)據(jù)進(jìn)行固定效應(yīng)回歸，lndi的系數(shù)為9.793，表示居民可支配收入每增加1%，居民的消費(fèi)便增加9.793%。對于住房價格hp對居民消費(fèi)的影響，34個大中城市和第二類城市均通過顯著性檢驗(yàn)，房價上漲對居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，且第二類城市的擠出效應(yīng)大于全部的34個大中城市,第一類城市的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不顯著。在模型(1)中，以全部34個大中城市為例，lnhp的系數(shù)是-0.008，表示住房價格每上漲1%，居民消費(fèi)下降0.008%。通過實(shí)證結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)第二類城市的房地產(chǎn)擠出效應(yīng)更大。而第二類城市的房價收入比實(shí)際上是下降的，這就表示第二類城市房價增長速度小于收入的增長速度，即便房價上漲，居民也可以使用更多的收入用來消費(fèi)。同時，第二類城市是從高的房價收入比降下來的，房價收入比依舊處于高位，居民的負(fù)擔(dān)程度依舊很高；而第一類城市包括很多中、西部城市，原本的房價收入比并不高，城鎮(zhèn)化的加速導(dǎo)致居民購房需求增加，住房供應(yīng)無法滿足住房需求，導(dǎo)致房價增速加快，但是房價收入比依舊小于第二類城市。同第一類城市相比，第二類城市的居民消費(fèi)水平、收入水平高于第一類城市，貧富差距也更大，根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，收入越高、消費(fèi)傾向越低，居民在面對房價上漲時，并不會更多地選擇消費(fèi)，因而房價上漲產(chǎn)生了更大的擠出效應(yīng)。對于第一類城市來說，既包括中、西部城市由低房價收入比逐漸上升，也包括北京、廈門、深圳、廣州由高房價收入比(均大于12)上升的城市，這些城市的經(jīng)濟(jì)體量、人口和城市建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中、西部城市，可能會導(dǎo)致模型(1)計(jì)量結(jié)果不顯著。

2.城鎮(zhèn)化建設(shè)對居民消費(fèi)的影響

最近6年，第一類城市的城鎮(zhèn)化增長速度大于第二類城市，部分城市增長超過30%(如烏魯木齊)。*根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫計(jì)算所得。城鎮(zhèn)化率的提高導(dǎo)致住房需求增加，推動房價上漲，從而對房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)產(chǎn)生影響。通過模型(2)研究城鎮(zhèn)化對居民消費(fèi)的影響。消費(fèi)的收入彈性依舊是顯著的，并且除了第二類城市出現(xiàn)小幅下降以外，其余兩組消費(fèi)收入彈性都出現(xiàn)增加的情況。在考慮城鎮(zhèn)化建設(shè)的因素后，34個大中城市和第二類城市的住房消費(fèi)彈性下降，擠出效應(yīng)變小。從整體來看，城鎮(zhèn)化建設(shè)降低了房價上漲產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，但我們也不能忽視城鎮(zhèn)化建設(shè)自身對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，與李通屏等[10]的觀點(diǎn)“城鎮(zhèn)化建設(shè)在短期內(nèi)并不會使居民消費(fèi)增加，消費(fèi)增加只會出現(xiàn)在特定的發(fā)展階段”一樣，在模型(2)和模型(3)中，筆者發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的提升對居民消費(fèi)的提高產(chǎn)生負(fù)向影響，這主要是由以下原因?qū)е碌模阂皇俏覈苿映擎?zhèn)化的主要方式是政府大規(guī)模投資。一方面，政府投資通過投資乘數(shù)、利率等作用擠出私人消費(fèi)；另一方面，政府財(cái)政支出源自于財(cái)政收入，無論是增加稅收，還是發(fā)行國債，都會吸納居民的資金，造成居民消費(fèi)下降。二是城鎮(zhèn)化的主體主要來自農(nóng)民，從消費(fèi)時滯的角度來看，即便戶籍由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變成了非農(nóng)業(yè)戶口，面臨更多的消費(fèi)方式，但是消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)傾向的轉(zhuǎn)變并不會隨著戶籍、居住地的改變而迅速改變，在短期內(nèi)，即便消費(fèi)增長，也是有限度的增長。三是城鎮(zhèn)化之后，絕大多數(shù)農(nóng)業(yè)戶口居民面臨生活成本和收入提升的局面，居民的當(dāng)期消費(fèi)受到二者的共同影響，如果收入提升的幅度小于生活成本提升的幅度，居民的當(dāng)期消費(fèi)便會受到擠壓。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口增長對居民消費(fèi)的影響

從模型(2)可知，短期內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)對居民消費(fèi)的提升既有正向作用又有負(fù)向作用，如何減輕負(fù)向作用是我們關(guān)注的重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到地區(qū)生產(chǎn)力水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人民生活水平和資源消耗。第二產(chǎn)業(yè)對GDP增長貢獻(xiàn)率走低會對居民生活產(chǎn)生諸多不良影響，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中需要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。同時，在經(jīng)歷高生育率向低生育率的轉(zhuǎn)變之后，我國逐漸面臨著人口紅利消失、人口老齡化等問題。自2011年11月之后，我國便逐漸放開過去嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策，人口自然增長率也出現(xiàn)了回升。人口結(jié)構(gòu)的變化和人口增長的速度會影響到社會總需求和總供給[11]。在模型(3)中，引入了第三產(chǎn)業(yè)占比rd_rae和人口自然增長率pgr兩個變量，研究二者對居民消費(fèi)的影響。從表3可以看出，居民可支配收入仍是影響居民消費(fèi)的主要因素，在1%的顯著性水平下通過了檢驗(yàn)，同模型(1)相比，收入消費(fèi)彈性出現(xiàn)了小幅上升。對于全部34個城市和第二類城市來說，房價對居民的消費(fèi)影響仍為擠出效應(yīng)，在引入第三產(chǎn)業(yè)占比和人口自然增長率之后，擠出效應(yīng)下降。在全部34個大中城市中，第三產(chǎn)業(yè)占比的提升和人口自然增長率的上升都對居民的消費(fèi)提升起到了促進(jìn)作用。

四、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

最近幾年，房價上漲對居民的消費(fèi)并沒有起到財(cái)富效應(yīng)，而是產(chǎn)生擠出效應(yīng)。擠出效應(yīng)因居民對住房負(fù)擔(dān)程度的不同而不同。對于房價負(fù)擔(dān)程度下降的城市，擠出效應(yīng)更大。城鎮(zhèn)化建設(shè)對居民的短期消費(fèi)既有促進(jìn)作用，又有擠出作用。一方面，投資驅(qū)動的城鎮(zhèn)化建設(shè)對居民短期消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)；另一方面，也會通過住房供給的增加平抑房價上漲對居民的消費(fèi)擠出。通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)人口增長，有助于減輕城鎮(zhèn)化建設(shè)對居民消費(fèi)的負(fù)面影響。

在2009—2014年這6年期間，我國第二類城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)慢于第一類城市，這從一定程度上導(dǎo)致了第二類城市購房需求的增速放緩，配合房價調(diào)控政策，第二類城市房價增速下降。在考慮購買住房和增加消費(fèi)完全替代的假設(shè)下，住房負(fù)擔(dān)程度的下降促進(jìn)了居民可支配收入的進(jìn)一步增加，使第二類城市的收入消費(fèi)彈性大于全部34個大中城市和住房負(fù)擔(dān)程度上升的第一類城市，居民可支配收入的提高更容易推動居民的當(dāng)期消費(fèi)。

(二)建議

合理進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對提升當(dāng)期居民消費(fèi)有很大好處。從實(shí)證結(jié)果來看，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以降低房價上漲對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，減輕城鎮(zhèn)化建設(shè)對當(dāng)期消費(fèi)的擠出，提高居民消費(fèi)。針對以上結(jié)論，提出如下建議：

第一，針對不同消費(fèi)者的不同需求，政府需要采取更加多元的措施，在購房市場、租房市場分別制定不同措施，使不同收入人群都獲得滿足感；平抑房價，保證房價上漲幅度與居民可支配收入增長幅度相協(xié)調(diào)，挖掘居民消費(fèi)潛力，推動經(jīng)濟(jì)增長。

第二，城鎮(zhèn)化建設(shè)能夠降低房價上漲對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，但也要認(rèn)識到，城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)消費(fèi)的提升只出現(xiàn)在特定階段。期待加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，在短期內(nèi)釋放潛力是不現(xiàn)實(shí)的。

第三，完善公共設(shè)施服務(wù)建設(shè)，在城鎮(zhèn)化過程中合理的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)行放開二孩的政策，能夠減輕城鎮(zhèn)化建設(shè)在短期內(nèi)對居民消費(fèi)造成的陣痛，并在長期有助于形成新一輪人口紅利。因而地方政府需要權(quán)衡利弊，因地制宜，不能將目光僅停留在戶籍改變上，而要制定出符合自身城市特點(diǎn)的城鎮(zhèn)化路徑。

除了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控之外，也要關(guān)注城市整體建設(shè)，降低城市資源和住房的過度捆綁，如醫(yī)療、教育資源的分配，減輕“學(xué)區(qū)房”等因素對居民消費(fèi)的擠出。

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(責(zé)任編輯：巴紅靜)

2017-09-20

劉英群(1960-)，男，遼寧大連人，副教授，博士，主要從事產(chǎn)業(yè)組織和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。E-mail:liuyq@dufe.edu.cn邵廣哲(1993-)，男，內(nèi)蒙古赤峰人，碩士研究生，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。E-mail:1905136910@qq.com

F063.2

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1000-176X(2017)11-0121-06