祈樂苑 解聘物業之后

鄭智維

如今的祈樂苑業主們，不僅積極為小區管理建言獻策，以往常被拖欠的物業費現在基本都能自覺按時繳納。

業主“自管”三年之后，祈樂苑小區交出一份不錯的成績：不僅物業費沒有上漲，衛生、治安、設施等條件得以改善，祈樂苑小區物管收入盈余最多時有近600萬元。

1999年建成入住的祈樂苑小區，位于廣州市海珠區怡樂路70號，如今居住著1400多戶居民。因對物業公司服務不滿，分別于2014年、2015年，兩次“罷黜”物業公司，逐步開啟了業主自管模式。

在物業糾紛頻發的當下，祈樂苑小區作為業主自管的樣本備受外界關注。今年2月，廣東業委會互助論壇首屆新春茶話會在這里舉行，來自數十個小區的業主在此共同探討業委會和物業管理論題。

自管模式能否復制？接受《民生周刊》采訪時，祈樂苑小區業委會主任冼敏強透露，祈樂苑小區目前正在協助5個小區復制業主自管模式，包括幫助招聘、培訓，甚至直接派員幫助管理。不過，“現在還談不上成功，都在路上?！?/p>

業主“自管”

“無論是小區的環境，還是硬件設施都得到了很好的改善，更主要的是財務透明，作為業主，我知道我的錢花到了哪里。”談及自治后的變化，業主黃生說。為了保障業主的知悉權，增加彼此信任度，祈樂苑小區業委會將每月收支予以公告并進行網上公示。

在黃生的帶領下，《民生周刊》記者看到小區公告欄中張貼的祈樂苑業委會10月收支明細。該賬單內容包括3項收入、18項支出。最小的一筆支出為外出辦事交通費，29.3元。

“如果對小區管理有疑義，或是有建議或意見，憑身份證、房產證可以到業委會反饋，一般都會得到重視和處理?！秉S生說。

雖然是已入住近20年的老小區，但祈樂苑給人留下的印象是整潔、有序。綠樹成蔭，環境清靜，生活休閑設施齊備，車輛行人井然有序，生活其中的人們閑適自在。

不過，三年前的祈樂苑小區完全是另一派景象。

“接管時，前物業給我們留下一個爛攤子。接管后，我們將小區監控視頻、消防設施等全部更新，還對小區環境進行改造，包括大門和花園整治、兩個網球場更新、衛生死角改造等，現在正考慮對樓道進行維護。”冼敏強說。

之所以有這樣的改變，很大程度上要歸結為市場激勵機制的使用。

為了給業主提供更好的物業服務，祈樂苑業委會在人力資源管理上動足了腦筋。為穩定物業人員隊伍，提高勞動積極性，業委會拿出省下來的物管利潤，適當提高保潔員、保安的工資待遇。

物業中心的一位李姓負責人向記者介紹說，物業中心目前有50多人，不僅全部包吃包住，還有“五險一金”，符合條件的員工還有帶薪年假。為提升員工的歸屬感，物業中心還建立了員工飯堂和宿舍。

兩次“罷黜”

2015年2月，祈樂苑業主投票決定，第二次“罷黜”了小區的物業公司。

第一次“罷黜”的導火索是物業公司違規上調物業費。2012年9月，承接祈樂苑物管業務已逾12年的祈榮物業突然貼出一張通告，單方面宣布上調物業費。這引起了業主的極度不滿。因為按法律規定，漲物業費一定要達到“雙過半”業主同意，即占建筑物總面積過半數的業主和占總人數過半數的業主同意。

早在2005年，黃生就入住該小區，見證了炒掉物業、業主自管的過程。

經過招標，祈樂苑選定新物業公司，開始了業主“半自管”模式。所有收支全部由業委會統籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業公司人員工資，并將總收益的10%作為物業公司的利潤。

“然而，這種模式導致‘吃空餉的現象出現，而且因物業不負責任，業主的投訴也比較多?！辟魪娬f。

第二次“炒”掉物業公司之后，祈樂苑小區業主組建了直接隸屬于業委會的物業中心，開始實施全面自管。2015年6月，冼敏強當選第三任業委會主任，業委會隊伍逐漸穩定下來。

據介紹，祈樂苑的自管模式包括三層架構：最高層是業委會，共有10位委員組成；再往下，有一個物業中心，下設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

目前，祈樂苑業委會成員包括律師、大學教授、公務員、地產工程總監等，這些成員均不從業委會領薪水。冼敏強解釋說，“我們自己本身就是業主，成員基本都有自己的工作，其中年薪過百萬者不在少數，加入業委會都是因為一種公益的情懷，沒人在意薪水。”

收支盈余

業主自管后，祈樂苑的物業費一直沒漲，至今還保持著20年前的水平。樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；部分停車月保費還從過去的1000元下調到500元至600元。

除物業費之外，小區的收入還有車位費、車輛管理費及小區其他公共收益。以往很多共有產權的廣告、租賃收益等都屬于物業公司，現在則是小區收入的重要組成部分。其中，小區公共收益占全部收入的60%以上。

“小區每年總收入約為400萬元，”冼敏強說，這里面包括物業費，車位費、車輛管理費、電梯廣告收益、網球場租賃收益、小區攤位收益等，以及對前物業公司的資金追討。

如今的祈樂苑業主們，不僅積極為小區管理建言獻策，以往常被拖欠的物業費現在基本都能自覺按時繳納?！斑^去，曾有業主十幾年沒交過一分錢物業費。現在，整個小區1400多戶很少有遲交、賴交物業費的情況，繳費比率接近100%?！鼻笆隼钚肇撠熑苏f。

而支出部分中，最大頭的是50多名物業管理人員的薪酬、保險和福利，每月20余萬元。此外包括園區工程建設、購買工程物料、清潔用品、設備維修費用及相關辦公費用等。

“從自管到現在，小區共收入約1200萬元。除去物業管理人員工資等費用，盈余五六百萬元。這筆錢已經全部投入到小區翻新改造，改善小區居住環境?！辟魪姺Q。