房地產上市企業經營績效評價影響因素分析

文/孫飛，全球能源互聯網研究院

房地產上市企業經營績效評價影響因素分析

文/孫飛，全球能源互聯網研究院

隨著我國市場經濟制度的不斷完善，為了增加企業的投資資金，很多房地產企業選擇了上市，這些企業的經營績效成果變為了人們關注的重點，本文在對房地產行業進行基本分析的基礎上，提出了影響經營績效的幾大因素，并提出了現有的經營績效評價方法。

房地產；上市企業；經營績效；評價方法

1 房地產業的特點

隨著市場經濟的不斷發展，土體以及土地上的房屋已經由自然屬性的物品變為具有社會屬性的商品了，這就產生了房地產行業，由于它涉及到多種行業和領域，因此對社會經濟的發展行成了極大的影響。

房地產是由土地和土地上的建筑構成的，房地產行業有如下特性：

1.1 區域。房地產行業是由所處的區域決定的，如果一個區域的經濟發展良好，社會治安穩定，該地的房地產行業發展較快，如果一個區域的經濟落后，居民沒有過多的經濟資源購買房地產，該地的房地產行業發展會比較緩慢。

1.2 投機性。風險性和投機性是并存的，由于房地產增值快和功能的耐久性，為房地產投機提供了可能。

1.3 受政府的政策影響大。我國土地資源集中在政府手中，政府會根據房地產行業的發展情況，酌情出售土地；同時，政府也會根據住房銷售的情況，發布一定的政策，限制很多城市發布了限售令。

2 房地產上市公司的概況

在上個世紀九十年代末，我國開始進行住房制度上的改革，改變了福利分房的政策，住房也變得市場化，我國的房地產才算是實現真正意義上的市場化，開始走上迅猛發展的道路，所以房地產業在我國也屬于新興的行業。

我國商品房的價格上漲的幅度很大，但是并沒有影響到商品房的成交量。總體發展態勢非常迅猛。由于受2008年的金融危機影響，我國的房地產行業經歷了一段低估，但是經過一段時間的調整，房地產行業又重新開始起飛，我國房地產業在2008年受到了金融危機的影響，持續了一段時間的萎靡，但是經過一段時間的整合，又重新出發。

3 經營績效評價影響因素

由于房地產上市公司具有自己獨特的行業特征，所以只有針對性的分析出影響房地產上市公司經營績效評價的因素，才能構建出一套真正適用于房地產上市公司的績效評價指標。

企業是市場經濟的一份子，需要與其他各種市場單元發生聯系，因此它的經營也會被各種因素影響，只要是與經營有關的因素，都會對企業產生或好或壞的影響。只有分析好其中的影響因素才能更好的做好績效評價工作。房地產的經營開發比起一般的商品更復雜，所以就會表現出很多獨有的特點，而這些特點都會影響到房地產上市公司的經營績效評價，主要有以下幾個方面的影響因素：

3.1 地域屬性強。房產最大的特點是不可移動性，這決定了房地產企業必須要現有土地，才能經營開發，因此地域屬性強。不同城市之間的商品房一般是不具備競爭，只有同一城市的房地產企業才能具有競爭性。在設計經營業績指標的過程中，企業應當加入土地儲備數量等非財務性指標，從而反映房地產行業的地域性特點。

3.2 開發和經營的風險大。由于房地產開發的投資大，周期長，有很大的時間價值風險。房地產開發的資金投入是非常大的，資金流程環節也比較多，每一個環節都可以決定企業的經營效果，這也在無形中增加了房地產經營的風險。由于我國許多房地產上市公司都是向銀行貸款進行開發和建設，負債水平非常高，這也就很容易使企業陷入財務危機中。所以在我們進行選定績效綜合評價指標時，反映企業償債能力的指標是必不可少的。

3.3 投資周期長。房地產不同于一般的商品，一次性就可以使商品的價值形成并實現，是需要長時間的經營。房地產價值實現的先期性和多樣性無形中增加了開發和經營的難度。投資周期長這決定了企業不能用一年的指標來確定企業的績效。

3.4 政策導向性強。房地產屬于我國的第三產業，對我國經濟的發展具有很重要的作用。所以房地產資源的分配、使用直接關系到居民的生活，因此政府除了要運用市場調節手段，也要加強宏觀調控，規范房地產上市公司的經營行為。例如在我國實行的公積金政策、土地增值稅政策和金融利息政策等對房地產企業發展具有導向性作用。所以我們也必須要考慮到國家的政策法規對整體績效的影響。

績效不同于效益，績效是一個更為寬泛的概念，它既反映了投入和產出的對比關系，又反映出間接的、潛在的對主體和客體的影響效果。績效評價是指應用數量統計關系和運籌學方法，采用特定的指標體系，對照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量、定位分析，對特定主題在一定時期內做出的效益和成績，做出客觀、公正和準確的判斷。

4 經營績效評價方法

在過去大多數的研究中，都只是采用單一的評價法。但是單一的評價法得出的結果可信性值得懷疑。選擇哪種評價方法是受主體的主觀影響的。面對同一個被評價對象，不同的人就會選擇不同的評價方法，所以得出的結果也是不盡相同的。對于房地產行業上市公司績效評價方法主要有財務比率分析法、EVA分析法、平衡記分卡法、DEA（數據包絡分析法）、因子分析法等。他們應用的比較廣泛，各有各的優缺點，單一的采取某種形式進行績效評價并不能準確的反映出房地產上市公司的經營績效成果。所以近幾年來學術界開始提出以“組合”的形式來進行績效評價。

[1]劉輝,周曉燕.國有大中型企業經營績效影響因素分析——以浙江省級國有監管企業為例【J】企業經濟 2012年07.

[2]張敏,張旭.基于DEA的房地產上市公司經營績效評價【J】中小企業管理與科技（中旬刊）2007年11期.