民間借貸中出現的問題及分析
——以名為買賣實為借貸為視角

文/管玉倩，北京外國語大學民商法專業研究生

民間借貸中出現的問題及分析
——以名為買賣實為借貸為視角

文/管玉倩，北京外國語大學民商法專業研究生

1 引言

民間借貸，是自然人、法人、其他組織之間及其相互之間，而非經金融監管部門批準設立的從事貸款業務的金融機構及其分支機構進行資金融通的行為。關于民間借貸的效力，只要是雙方當事人意思表示真實就是有效的，但是因民間借貸而產生的利率不得超過國家的規定。人們在銀行借貸會有一系列繁瑣的程序，相對于銀行借貸，民間借貸程序簡單，稱得上是一種直接融資渠道。近幾年來，我國對民間借貸小額信貸有所放松，積極地采取了一系列鼓勵其發展的手段，這也激勵了民間借貸的快速發展，但是在發展的同時問題也同樣暴露出來，由于國家的監管體制不夠健全，我國的民間借貸呈現畸形發展，給中國的經濟發展和社會穩定造成了不良的影響，既然民間借貸的存在及其發展已是一個不爭的事實，那么對問題的分析及解決也成了民間借貸正常發展的當務之急。

2 現實背景

中國經濟一直保持著高速增長，民間借貸支撐著非公有制經濟的發展，因為民間借貸為其提供了資本支持，近幾年來，民間借貸的規模和影響力越來越大，發展速度也極為驚人。

2.1 民間借貸的發展

民間借貸是一種直接的融資渠道，與銀行貸款等正規金融體制相比，其存在在正規金融體制之外，我國對民間借貸政策的態度也經歷了多次反復，由先前的反對其發展到現在的鼓勵其發展，而它的規模也隨著政策的支持不斷擴大。民間借貸的一個顯著特點是利率水平高，除了這一特點，還具有以下四個特點：市場規模擴大、地區廣泛、參與人員廣泛、出現全新的參與機構。我國關于民間借貸的立法不夠完善，所以在其過程當中風險漸增，它的發展直接導致了大量民間訴訟，人民法院受理案件數量快速增長。據統計，2011年全國法院審結民間借貸糾紛案件59.4萬件，2012年審結72.9萬件，同比增長22.68℅；2013年審結85.5萬件，同比增長17.27℅；2104年審結102.4萬件，同比增長19.89℅；2015年上半年已經審結52.6萬件，同比增長26.1℅。目前民間借貸糾紛已經成為繼婚姻家庭之后第二位民事訴訟類型，訴訟標的額逐年上升，引起社會各界廣泛關注。

2.2 民間借貸風潮形成原因

民間借貸發展如此迅猛，金融的興盛沒有使它衰落，到底是什么原因支撐其不斷發展，我國經濟發展的迅速加速了它對資金的需求量，這也是民間借貸不斷發展的根本原因。此外經過改革開放三十多年的發展，人民生活富裕，多數人對資金理財等了解的甚少，所以存留在手頭的錢越來越多。再次放貸者能夠通過此種方式獲得高額的利息，促使很多人積極參與其中。最后從2008年以來，我國持續實行從緊的貨幣政策，在此種情況下，大量的中小企業，尤其是民營企業只能選擇民間借貸市場來滿足融資需求。所以究其原因就是經濟的迅速發展，巨額利息，貨幣政策的影響使其發展迅猛。

3 名為買賣實為借貸的出現

民間借貸的神秘性促使越來越多的人想參與其中，因為它屬于個人之間的自發行為在其交易的過程當中糾紛在所難免，所以近幾年來民間借貸糾紛不斷涌現，它的審理已經成為民事案件審判的難點和熱點，本論文著重從房屋買賣方面對名為買賣實為借貸展開論述，民間借貸糾紛不斷呈現出復雜化、多樣化，而其中對于名為買賣實為借貸糾紛的審理也越來越頻繁。在借貸的過程當中由于借款人多處于被動地位，這種名為買賣實為借貸的現象其實就是出借人為了保證債權能夠及時實現，常常利用借款人的這一心理對借款人構成牽制，提出各種條件要求借款人以自己的房屋和出借人簽訂房屋買賣合同，如果借款人到期不能償還借款，出借人以此合同要求借款人交付房屋并辦理過戶手續，那么，對于這種名為買賣，實為借貸的合同關系，該如何認定呢？

3.1 名為買賣實為借貸的認定

對名為買賣實為借貸的認定，我國《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱民間借貸司法解釋）第二十四條規定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。

3.2 名為買賣實為借貸關系的認定分析及處理

在對名為買賣實為借貸關系認定以后，究竟哪些因素會影響名為買賣實為借貸關系的認定呢？在這些因素出現時又將如何處理呢？

3.2.1 意思表示不真實的處理

一般情況下借款雙方當事人會出具借條來證明雙方之間存在借貸關系，但在實踐當中有的時候債權人并不是要求借款人出具借條而是要求其以房屋作為借款的擔保，我們已經分不清這究竟是房屋買賣還是借貸關系？人民法院報中就記載了一個關于名為買賣實為借貸的真實的案例：原告徐某與被告孫某房屋買賣合同糾紛一案中，法院在審判的審判的過程當中充分探究了雙方當事人之間的意思表示是否真實，庭審過程中出借人即原告徐某通過提供房屋買賣合同及收到購房款的收條，來完成其證明存在真實房屋買賣關系的舉證義務，進而主張出賣人（借款人）孫某應該履行交付房屋或更名過戶的合同義務，從形式上看原告提供的證據符合證據規則的標準，但被告主張的是雙方之間僅僅存在借款關系，雙方之間簽訂房屋買賣合同的目的是為了擔保借款到期后能夠償還借款，其不存在真實的出賣房屋的意思表示。在判斷究竟是房屋買賣關系還是借貸關系上，需要查明雙方當事人在簽訂房屋買賣合同的真實意思表示，通過審查在房屋買賣合同中約定的價格，還可以綜合證人因素等來認定。

3.2.2 不符合交易習慣的處理

借款人在急需用錢的情況下與出借人簽訂房屋買賣合同，合同中約定的房屋的交易價格往往低于市場的交易價格，如果在名為買賣實為借貸的案件當中直接按房屋買賣關系來判決的話，顯然是不公平的。一般情況下，雙方當事人之間簽訂房屋買賣合同，是以居住為目的的，而在名為買賣實為借貸的事例中出借人與借款人簽訂房屋買賣合同只是一種對債務的擔保，擔保借款人能夠到期償還債務，這種合同的簽訂看似是在平等協商基礎上擬定而成的，它看似符合等價有償的交易原則，但是，其在合同中約定的房屋的價格很明顯低于市場的交易價格，并且借款人即所謂的買受人沒有到房屋內進行實地查看，房屋一年不交付甚至不辦理過戶手續，這些都不符合日常的生活常理和交易習慣，顯然借款人并不是真實的想要以居住為目的而買該房屋，法官在查明后這確認其不存在真實的房屋買賣關系，實際上是一種借貸關系。

3.3 名為買賣實為借貸問題產生的原因

首先名為買賣實為借貸出現的根本原因是民間借貸的活躍，正是由于它的規模和影響力越來越大，才出現了大量借貸現象而在借貸的背后名為買賣實為借貸作為其中最典型的問題而顯現出來。其次借款人多是在急需用錢的情況下借款，從而被借款人牽制，出借人借此機會提出各種苛刻條件，再加上借款人法律意識淡薄往往與出借人草草訂立合同，這樣很容易忽視合同性質，分不清究竟是買賣合同還是借貸合同。此外借款雙方當事人由于缺乏經驗可能會委托中介結構幫其辦理，一部分中介機構為了從中謀取利益，慫恿雙方訂立房屋買賣合同，雙方出于對中介機構的信任而訂立合同，自己完全不清楚合同性質，從而出現了名為買賣實為借貸的問題。最后在法律層面，司法審判注重證據，只要是證據上滿足要求，程序上滿足要求就能認定事實，但是客觀事實與法律事實之間總有一定的差距，法律事實并不完全等于客觀事實，當事人鉆法律空子為自己非法牟利，出現糾紛后雖然是用訴訟手段解決的但是訴訟的合法外衣已經被惡意利用。因借貸糾紛引起的訴訟風險成本低。當事人因為房屋買賣合同案件起訴到法院，法院一經查明其簽訂的合同具有虛假性，也只是對其進行較少的罰款，嚴重者只是行政拘留，拘留的期限在十五天以下，當事人通過這種方式違法成本很低而且還獲得了巨大的利益。

3.4 名為買賣實為借貸問題產生的社會危害性

借款人借債多是在急迫窘困之時向出借人借貸，多處于被牽制的狀態，出借人并以此而提出各種條件，于此同時，在簽訂合同時借款人往往不能正確的評估自己的能力，比如說何時能償還債務。一味樂觀認為其在合同約定的期限內定會償還全部債務而草草的簽了合同。為了獲得自己急需的借款，用房屋為自己的借款做擔保，出借人人利用這一心理與借款人草草訂立合同，用高額的房屋為小額借款做擔保顯然不合常理，而我國房價漲勢可觀，直接用房屋擔保債務，出借人可以獲得高息，這樣一方獲利另一方嚴重受損導致了雙方利益失衡。在名為買賣實為借貸的案件當中，借款人有時會將親屬，朋友的房屋為借款作抵押，第三人出于對借款人的信任，會草草與借款人簽訂房屋買賣合同，在出現糾紛后，出借人會將第三人訴至法院要求交付房屋并辦理過戶手續，第三人因出于對借款人的信任而引來借貸糾紛，極易引發社會矛盾。

4 如何識別名為買賣實為借貸中的虛假房屋買賣關系

如果在民間借貸糾紛中出借人將借款人訴至法院，借款人可以憑借登記手續來否認房屋買賣的真實性，所以在名為買賣實為借貸中出借人不會要求借款人辦理登記，用這樣的方法避免讓虛假的房屋買賣露出破綻，也就是說，雙方并不是真實的想要以買賣房屋為目的，房屋買賣的虛假性顯而易見。在名為買賣實為借貸的案件當中如何來識別這種虛假性呢？

首先看房屋買賣合同中是否會規定購房的款項問題，比如：規定出賣方何時應該把購房的款項給購買方，或者在合同中約定如果借款人在借款期限屆滿時還清借款后，房屋自動歸還給借款方，如果買賣合同中有這樣的內容就證明了雙方之間并不是真實的以買賣房屋為目的，而是有悖于常理的房屋買賣，這種合同的起草，明顯存在漏洞，是虛假的房屋買賣關系。

其次是看雙方在合同中約定的轉讓房屋的價格是否與房屋所在地段的房屋出售價格相符，如果房屋的價格比同地段的所建新屋的價格相比還要低，就屬于明顯不合理低價，一般情況下如果以出售房屋為目的是不會以這么低的價格出售的，這樣做明顯得不償失，屬于賠本買賣，而且這種交易也有悖于常理，更加證明了房屋買賣的虛假性。

再次是看合同中是否會規定借款人需要將房產證交付給出借人，是否規定了具體期限，如果在一定的期限內房屋及其房產證未交付給對方，仍由借款人占有，這就說明雙方之間并不是真實的想要轉讓房屋，出借人只是想要借款人以房屋買賣為借款做擔保，如此就更加證明了房屋買賣的虛假性。

最后看起草房屋買賣合同的是不是出賣方，在一般情況下，房主如果想要出售房屋，可能會采取向外張貼廣告，在二手房交易平臺發出出售的信息或者委托房屋買賣機構進行出售等，但是事先會將房屋的具體地址，建筑面積情況，家電設施情況等進行詳細說明，何時交清房價款，何時交付房屋，轉讓房屋后辦理過戶手續可能產生的稅費由哪一方承擔等都會一一說明，出售方一方除非文化水平低否則不會讓他人代寫，因此，如果起訴房屋買賣糾紛案件的是購買方，其提供的合同是當時自己書寫的，同時合同中約定房屋價格與正常價格相比偏低，不難排除雙方之間是一種虛假的房屋買賣關系。

5 民間借貸法律規范之完善

民間借貸發展速度越來越快，隨之而來的是一系列的問題，名為買賣實為借貸更是成為顯著的問題而浮出水面，如何更好的規范民間借貸就顯得尤為重要。而我國在規范民間借貸時主要從以下幾方面來闡述：

制定民間借貸的單行法。首先，我國對于民間借貸的立法規范不完善，應該在完善立法的基礎上加強對民間借貸的管理，所以完善與民間借貸相關的法律體系，比如《放貸人管理條例》、《私募基金管理辦法》。此外，雙方當事人在進行民間借貸時要完善個人的信用體系，讓對方能夠及時了解自己的信用狀況，能夠及時作出判斷是否要與其進行合作，這樣做可以減少糾紛。規范民間借貸的發展。

規范民間借貸合同。我國《合同法》中明文規定合同應該采取書面形式，借貸雙方在簽訂往往疏忽大意，忽視內容，合同的起草甚至不符合法律規定的形式，發生在熟人之間的借貸有時會出于對對方的信任而不簽訂書面的合同，而是口頭協議，這樣省去了很多繁瑣的程序，但是合同內容不規范，格式錯誤，在出現糾紛后受害人難以保護自己的權益，民間糾紛就難以解決，所以，在起草合同的時候應多注意合同的格式要求，合同的內容尤其是合同的主要條款是否符合法律的規定，拒絕口頭協議，只有這樣才能維護受害人的權益，規范民間借貸市場。

完善監管體制。首先，在我國不同的部門有不同的監管主體，所以在出現問題后明確由具體的部門負責就顯得尤為重要，只有這樣才會避免交叉管轄的情形，工商管理部門、地方政府都可以發揮其作用負責監管，共同維護民間借貸的正常發展。其次，實行網絡監管。如今網絡迅猛發展，人類將進入一個全新的網絡時代，我們應該充分發揮網絡的優越性，建立一個自我約束和社會監督相互配合的監管網絡，實現信息的聯網。最后，完善監管方式。比如政府監管要以法律為準繩，行業內一般都會有自己的行為規范，所以在出現問題后行業內應該根據自己的行為規范來懲處相關人。

6 結 論

通過對名為買賣實為借貸的認定、分析及處理，名為買賣實為借貸出現的原因以及產生的危害而對其進行更深層次的理解，最后針對民間借貸中的問題提出了解決措施，關于名為買賣實為借貸的認定，<民間借貸司法解釋>第二十四條第一款也對此進行了詳細的闡述，人民法院在審理此類案件時，會審查雙方當事人的意思表示是否真實，是否符合交易習慣，以此來確定雙方當事人之間的法律關系，不僅僅局限于雙方提供的證據，因為有些證據看似符合證據規則的標準，其實與法律事實的認定之間還存在一定的差距，所以法官在審查的過程當中需要透過現象看本質，審查在房屋買賣合同中約定的房屋售價是否合理，是否在一定期限內交付房屋及房產證，從多個角度綜合來判斷雙方當事人簽訂的房屋買賣合同的真實性，并根據雙方當事人提供的證據，透過現象看本質，作出判決。

隨著我國經濟的不斷發展，金融市場的不斷發展，民間借貸在我國已普遍存在，人與人之間進行民間借貸雖然較銀行借貸程序簡單，但是由其產生的一系列問題不容小覷，所以在進行民間借貸的時候仍需謹慎，嚴格按照法律規定的形式簽訂真實的借款合同，按照合同依法依約履行。在民間借貸的過程當中如遇任何有損自身合法權益的事都要善于用法律武器保護自己。

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