集體土地建租賃住房可保障住房需求

倪維秋

“住房問題關系千家萬戶切身利益。”十九大報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“住房問題關系千家萬戶切身利益。”十九大報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

今年8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》）的通知，未來將在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點。筆者認為，國家試點集體土地建設租賃住房，絕對不是為了打壓房地產市場，而是增加租賃市場供應，緩解住房供需的矛盾，構建租售并舉的住房體系，防范由于房價暴漲后引發的系統性風險，進而建立健全房地產平穩健康發展的長效機制。

十九大報告強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，有利于讓房地產回歸“居住屬性”，有利于穩定市場預期，遏制投機行為，進一步保障普通百姓的住房需求。集體土地建設租賃住房的目的就是要增加租賃住房供應、抑制高房價、高租金，構建購租并舉的住房體系，滿足普通群眾的住房需求。在集體土地上建設租賃住房的試點，就是對我國現有土地制度的突破，這將為后續的土地制度改革，建立城鄉統一的建設用地市場具有重大的意義。

允許在集體土地上建設租賃住房，在盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用；拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得了長遠穩定收益，增加了獲得感。

目前一、二線城市房價居高不下，社會各界一致認為，主要是由于城市國有土地供應短缺，導致土地價格屢創新高，導致開發商拿地成本增加，據測算，國有土地購置成本約占房價的1/3至2/3。按照《方案》要求，集體土地不經過征地開發環節直接進入市場，由于集體土地沒有成本，有效破解了高地價導致高房價的難題。

另外，《方案》要求完善集體租賃住房建設和運營機制，提出村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節會消失，連開發商這一環節也會省去，節省的成本將非常巨大。

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。國土資源部、住房城鄉建設部發文在全國13個城市開展試點集體建設用地建設租賃房，正是踐行了“房子是用來住的、不是用來炒的”這一指導原則，是進行住房供給側改革的重要舉措。

開展集體建設用地與城市國有土地“同地、同價、同權”，建設城鄉統一的建設用地市場的集體土地制度改革已經有很多年了，但是一直沒有實質性的進展，無論是“地票”制度還是其他各種改革試點，始終沒有突破城鄉二元土地制度的桎梏。此次，允許在集體土地上建設租賃住房，無疑是在我們國家土地制度層面的一個突破，即使這種突破的步子并不大，但是對于未來我國房地產市場的發展將有深遠的影響。改革只要邁出了艱難的一步，一定會不斷深入下去，房地產市場必將迎來真正的拐點，告別高房價，實現平穩健康發展。

（作者為北京市社會科學院城市問題研究所副研究員）endprint