房地產開發與實踐
——以成都國際金融中心為例

◎陳楠

房地產開發與實踐
——以成都國際金融中心為例

◎陳楠

簡要介紹了中國商業地產的開發與策劃，并介紹了商業地產開發與策劃的三點經驗，最后以成都國際金融中心為例，分別從背景、策略、運營及規劃、建筑、景觀、空間設計進行分析，以期指導實踐。

中國商業地產開發與策劃

商業地產開發。第一種“零散銷售，統一經營”。 這類模式的優點是單個商鋪售價高，短期回籠大量資金，統一的經營管理保障物業的整體性；缺點是雖然保證了經營管理的統一性，但畢竟是分割出售，極易出現各自為戰的情形，從而破壞物業的品質。適合規模較大、潛力大的物業。

第二種“零散銷售，各自經營”。這種模式的優點是單個商鋪售價高，短期回籠大量資金；缺點是缺乏整體性、經營管理均十分混亂，造成物業檔次不高。適合規模不大、檔次一般的底商和商業賣場等類型的商業地產。

第三種“整體出售，整體經營”。優點是資金回籠快，風險較小；缺點是整體售價較低。適用于規模較小、檔次一般的中小型購物中心或超市。

商業地產策劃。縱觀中國的商業版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津唐地區已經開始從行政區劃上的“城市群落”轉變為“中心城市——大城市——小城市”逐層輻射的“城市商圈”。各商圈呈現出高度一體化的融合局面，并帶來地產商“趨之若鶩”的三重誘惑：一是商業贏利和物業升值；二是提升開發企業知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三是以物業增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。

以成都國際金融中心為例進行分析

調研選址

市場背景：成都是繼北京、上海之后，中國第三大金融市場。2001年，成都市，錦江區兩級政府斥巨資對春熙路進行改造。2002年，經過精心整治的春熙路步行街開街，10萬游人蜂擁而至。2011年，春熙路數十家商廈、百貨、品牌商、服務企業入駐天涯社區。天涯春熙平臺上線，成為國內首例入駐網絡社區的商業街。2012年，春熙路商務區實現消費品零售總額218.61億元，日均人流量23.6萬人次，節假日平均人流量30.6萬人次。其中，外來購物人群占比為57.1%。

在春熙路商務區的帶動下，錦江區商業得到了快速發展，現有仁恒置地廣場、仁和春天百貨、王府井百貨、伊勢丹、遠東百貨等18家大型零售百貨賣場。2011年，錦江區實現消費品零售總額455.44億元，同比增幅連續八年位居成都市主城區第一名。

區位特征：成都國際金融中心（International Finance Square簡 稱IFS）位于春熙路商務區最優質地段，為紅星路與大慈寺路的交會處。通過成渝城際客運專線，旅客從重慶到達成都東站后轉地鐵2號線到春熙路，僅需20分鐘。

IFS地處城市核心商圈，距成都雙流國際機場30分鐘車程，購物中心的1、2層直接與地鐵2號線、3號線的中轉站春熙路站連接。

定位策略

總體定位：IFS整體定位為集購物、餐飲、商務、休閑及藝術于一體的“終極商業綜合體”，以“城中城”為理念，打造世界級一站式購物目的地，從而增強整個周邊地區的商業活力。

產品業態：購物中心為地上6層、地下2層，吸引了杜嘉班納、華倫天奴、連卡佛以及第一次進駐成都的迪奧、香奈兒、巴寶莉、巴黎世家等國際奢侈品品牌，近300間店鋪強勢入駐。其中，地上1、2層為國際領先品牌旗艦店，3、4層為珠寶店，護膚品店、服裝和時尚裝飾店，5、6層為生活概念店、潮流時尚店、運動休閑店、餐飲及娛樂店、頂層為主題餐廳、空中花園、雕塑花園及藝術走廊，地下1、2層為家庭購物及娛樂中心。

運營推廣

藝術精粹帶動跨界慈善：秉承九龍倉集團“積極履行社會責任”的理念，在開業之際通過藝術、慈善的跨界行動，推動一項舉世矚目的慈善盛舉——攜手國際知名藝術家Lawrence Argent制作首個大型戶外大熊貓藝術裝置，帶動全社會人民保護大熊貓。

高15米、名為“I Am Here”的大型戶外熊貓，憨態可掬地攀爬在建筑外墻，迅速走紅網絡，一時成為熱議話題，為項目帶來不俗人氣。

多樣化的展覽及活動：利用獨有的古跡廣場（唐代水利系統和宋代馬道）、空中花園、雕塑庭院和美術館舉行多姿多彩的展覽及活動，同時致力于藝術文化推廣，使之成為城中盛事的集中地，為消費者和游客不斷帶來驚喜。

優質物業管理：九龍倉集團運用其數十年的優質物業管理、運營專業知識及香港優越的政策，把IFS與成都的文化屬性相結合。集團專門成立了一個世界級的物業管理及服務團隊，該團隊向來自世界各地的購物者及旅客提供獨特的購物體驗，同時向租戶、店主、投資者們提供增值服務。

規劃設計

“城中城”理念：整體結構設計強調動感的街道、豐富的步行體驗，是成都市民充分享受城市文化藝術生活。空中花園提供城市綠洲和活動場所；平臺園景以雕塑點綴，并設有露天餐飲和藝術畫廊；正立面的特色概念店采用突出的盒子設計，為成都街頭帶來匠心獨運的建筑結構。

建筑設計

城市綠洲：建筑設計以打造城市綠洲為重點，尤其是空中花園，形成了迷人的休閑、娛樂場所，并通過舉辦各種藝術展覽及活動豐富城市文化生活。

休閑元素：商業裙樓融合世界一流的設計理念，在傳承成都文化內涵的同時，添加休閑元素，不僅增加了奢侈品零售吸引力，同時與城市歷史文化和諧共生。

華商國際工程有限公司）