土地一級開發基本流程及成本構成分析

房地產市場的高速發展，造成一二線城市用地緊張，為順利拿到城市核心區域的優質土地，一些社會投資人積極參與到土地一級開發項目中，但由于對土地一級開發基本政策流程及成本構成認識的不足，許多土地一級開發項目開發周期過長，資金成本過重，導致最后項目停滯或轉手。本文將從四個方面對土地一級開發基本流程及成本構成做一個探討。

首先了解一下昆明市城中村改造現狀，2008年，昆明城中村改造“五年計劃”橫空出世：原計劃要在五年之內也就是2013年年底完成382個城中村改造，然而計劃卻遠遠趕不上變化，自城中村改造啟動至今近9年的時間，別說列入改造名錄的382個城中村全部完成，即便是已啟動的208個城中村改造，現如今仍處于步態蹣跚階段，實際完成情況仍與初時規劃的浩大工程相去甚遠。所以，不深入了解土地一級開發政策和資金實力不強的社會投資人，要謹慎介入城市的土地一級開發。

一、什么是土地一級開發

土地一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并依照批準的規劃要求組織實施市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）或“七通一平” （通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程，一級開發后的熟地通過招牌掛形式公開上市。生地是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。熟地指經過“幾通一平”的開發或已經拆遷完畢，可供直接建設的土地，即建筑地塊產品。毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

土地一級開發整理堅持政府主導、市場化運作的原則，其本身是一個政府高度控制與主導的市場，而并非是一個完全市場化的活動，政府主導、市場化運做的原則決定了社會投資人參與土地一級開發活動必須認真研究政府的相關政策，充分理解和利用相關規定，以保證自身利益的最大化。同時必須對今后房地產市場的發展趨勢有所預判，畢竟社會投資人的身份只是一個協助實施者，并非是土地一級開發市場的實施主體。

二、社會投資人參與土地一級開發形式

社會投資人參與土地的一級開發形式分為兩種：一種是受托管理，對于受托管理方式，政府土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇社會投資人土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%，以招標方式確定社會投資人后，土地儲備機構應當與社會投資人簽訂土地一級開發管理委托協議。該形式主要投入的是技術、管理等非物質成本。另一種是受托實施。對于受托實施以及開發的，由社會投資人負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。土地一級開發利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定社會投資人后，土地儲備機構應當與中標社會投資人簽訂土地一級開發委托協議。該形式包括技術、管理、資金等全部成本。社會投資人可以根據自身的特點以及資金規模、資金運轉情況選擇不同的方式。

三、土地一級開發常用的操作程序

土地一級開發常用的操作程序有以下幾種（1）做出開發區域項目的近期、中期和長期發展計劃；（2）對開發區域范圍內的土地進行土地勘測定界、土地權屬調查等前期工作，掌握可開發土地資源現狀的數量、質量和分布；（3）制訂開發區域發展的控制性規劃和詳細規劃，并按程序組織報批；（4）擬訂土地征收和拆遷安置補償方案，并按程序報請人民政府主管部門批準執行；（5）擬訂土地一級開發整理實施方案（包含：開發范圍、面積、地上構建物狀況、開發計劃、成本預算、完成時限、實施方式等），并按程序報請委托機構審核批準執行；（6）按確定的優先順序選擇分布公告啟動開發地塊或區域，完成土地征收和拆遷補償等工作；（7）進行現場土地開發工作，完成城市配套設施和基礎設施的建設，達到相應的建設條件；（8）核算土地開發成本、厘定土地價格，進行熟地出讓準備；（9）土地一級開發整理完成后，移交土地儲備機構統一儲備，并按照程序組織土地供應。

四、土地一級開發成本的一般構成

土地一級開發成本一般構成如下：（一）土地報批等各項稅費，包括：新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、被征地農民社會保障基金、土地報批等相關稅費；（二）征地補償費，包括：土地補償費、安置補償費、地上附著物及青苗補償費、以及生產生活預留安置用地的貨幣補償費等費用；（三）拆遷安置補償費，包括：房屋拆遷補償費、地上地下管線改簽費、被拆遷居民的回遷安置或貨幣補償費、搬遷費、過渡費、以及搬遷獎勵費等費用；（四）土地一級開發整理項目前期費用（包含規劃編制、測繪、評估、圖件資料制作等 ），（五）市政配套設施和基礎設施建設有關費用以及土地臨時看護管理發生的費用；（六）招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；（七）財務支出，包含土地儲備機構和社會投資人參與土地一級開發整理所投入的資金利息、融資顧問費、資產管理費等費用；（八）土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。

五、結語

綜上所述， 社會投資人參與土地一級開發，最終目的是獲取二級土地開發權，土地一級開發行為是一個政府高度控制與主導的市場，而并非是一個完全市場化的活動，這也是政府意圖控制土地一級市場，利用土地供應進行宏觀經濟調控、調節房地產市場甚至國民經濟的具體表現，為確保二級土地開發權的獲得，需對政府的土地一級開發政策和相關規定進行深入細致的研究，將一級開發和二級開發作為兩個互相關聯項目來進行對待。所以在保證一級開發利潤的基礎上，為二級開發設置一較為有利的特定便利條件。按照預期設置開發總成本來安排所有成本項目的內容、時間、支持方式、附加條件等，盡可能實現一級開發利潤，同時也是保證了二級開發的取得。否則，就會出現前期投入很大但二級開發很難取得，而一級開發可以實現的利益遠遠不能滿足預期要求的尷尬境地。合理設置分期開發的計劃，屬于分期開發項目的，可以考慮將前期部分的市政設施費用比較合理的向后期轉移，完成一期可實現利潤，同時提升二期的進入門檻，讓其他社會投資人知難而退。屬于分期開發項目后期部分的，可以考慮在市政管線接用的時間、費用、條件、容量等方面進行有效的規劃，以形成有利的、可控的競爭優勢。（作者單位為云南三聯置業有限公司）