營改增對房地產企業的影響

當前市場經濟得到空前發展，應科學發展觀的指示，對于稅收制度作出相應的改革。為了科學納稅和維護納稅人的合法權益，避免重復納稅給納稅人帶來經濟負擔。在國務院的批準下，“營改增”工作逐步有序的推進著。就房地產企業來說，在實施營業稅時，被劃分為特殊行業，推行營改增勢必對其產生很大的影響。本文從不同的側面分析了營改增對于房地產企業的影響，并且就這些影響，提出了相應的策略。對于營改增以后房地產公司的發展有著很好的指導作用。

一、基于財務核算的角度，營改增對房地產行業產生的影響

盡管與營業稅相同，增值稅也是流轉稅，然而在具體的核算以及稅制上卻存在著很大的差異。在日常的核算中，增值稅計稅時，是把企業運營過程中產生的增值部分作為依據的，而營業稅則是將企業運營過程中營業額、銷售額等作為依據的。因此增值稅和營業稅分別被稱為價外稅和價內稅。計稅依據的不同導致了增值稅在計稅時的優越性，增值稅的稅收模式是十分合理的，可以很好的解決重復納稅的問題。就拿本文所述的房地產企業來說，站在財務核算的角度，具體的來看下營改增對房地產企業的影響。舉例如下：

在不考慮其他稅費的前提下，假設一家房地產企業本年度的主營業務收入為100萬元整，主營業務成本80萬元整，那么計算出其營業稅為：100*5%=5（萬元），那么利潤總額則為：100-80-5=15（萬元），那么所得稅即為：15*25%=3.75（萬元）。該房地產企業的總體稅負則為：5+3.75=8.75（萬元）。

營改增以后，該房地產企業的稅負由營業稅轉變為增值稅，上述條件不變，該房地產企業增值稅稅點為17%，將其中100萬的主營業務收入進行分離，變成銷項稅14.53萬元以及主營業務收入85.47萬元。假設物料成本為50萬元整，那么其進項稅則為8.5萬元，在增值稅中，進項稅和銷項稅是可以進行抵扣的，這就是避免重復納稅的重點所在。因此該企業要繳納的增值稅為：14.53-8.5=6.03（萬元）。主營業務成本就變成了71.5萬元，物料成本占主營業務成本的比例為70%，營業總額則為：85.47-71.5=13.97（萬元），其所得稅就為：13.97*25%=3.49（萬元），總體稅負為：6.03+3.49=9.52（萬元）。

由以上案例可知，這家房地產公司增值稅稅點為17%，物料成本占主營業務成本的70%，企業所負擔的流轉稅增加明顯，這種情況下，營改增為企業帶來了更加沉重的稅負壓力。分析得出，企業所得稅與企業物料成本占比呈正比，企業增值稅與企業物料成本占比呈反比。那么我們假設該公司的物料成本占主營業務成本的85%，此時該公司增值稅稅制下的稅負就小于營業稅稅制下的稅負。我們在假設該公司的增值稅稅點為11%，這樣算出的總體稅負為8.31，依舊小于該公司在營業稅稅制下的稅負總額。由此，我們發現增值稅稅率的變動對于房地產行業的稅負影響十分巨大，相關稅率的制定是十分重要的。

二、基于房地產業關聯產業的稅負的角度，營改增對房地產業產生的影響

對于房地產行業而言，有很多的關聯產業對其影響都很深遠，其中建筑業的影響就十分突出。基于稅負嫁接的說法，建筑業的稅負對于房地產行業的稅負有著深遠的影響。目前在建筑業稅法的規定是，自產貨物銷售要求繳納增值稅，勞務收入需要繳納營業稅。然而對于這兩種稅負的處理，在建筑物完成后的銷售中，不可以抵扣，這就造成了另一種的重復征收的現象。由此可見，營業稅與增值稅并行是行不通的，有不合理的成分在里面，嚴重影響著稅務優化的實現，以及相關企業的發展。

三、面對營改增對房地產行業的影響，需作出的對策

（一）加強對營改增政策的理論學習

這是對管理層提出的要求，也是對財務管理人員提出的新要求，要及時更新自己的觀念，順應新的發展趨勢。由于營改增以后對于財務管理人員提出了更高的要求，在項目的明細項目中增加了更多新的內容，這些都會給財務工作人員造成更大的工作壓力。由于政策的改變，工作內容則會隨之發生改變，這時候企業就要根據新的政策及時調整發展的規劃，避免因為對政策不了解而帶來的稅務風險。其次加強對工作人員的理論培訓，增強風險意識，提高操作技能，只有這樣才能夠順應新的發展趨勢，才能不被社會所淘汰，才能夠把挑戰轉變為機遇。

（二）注重合作企業的資質

房地產業與建筑業的合作最為緊密，建筑業為房地產業提供建筑原材料，這是資金支出的最大項目，也是稅額產生的最大項目。合法規范的企業才能為其提供正規的發票，把進項稅額進行抵扣。否則發票不合法就無法將進項稅額進行抵扣，而這些支出都將由房地產業自己承擔，大大增加了企業的稅負，不利于企業的發展。為了避免這種現象的發生，就應當從一開始就選擇具有資質的企業進行合作。

（三）提高防范風險的意識

任何一件事情都有風險性，增值稅的出現對于發票提出了更高的要求，一方面發票要規范，另一方面發票要真實，這是最基本的要求。增值稅的出現滋生了開虛假發票的現象，這樣也會增加企業的稅收負擔。所以企業要對發票進行嚴格監管，仔細核實，謹慎操作，規范辦事。

（四）對開發成本進行稅收籌劃

房地產業的項目的特點是周期長，成本高，需要我們對各個環節都進行嚴格的稅收籌劃。比如可以采取建筑材料設備等支出大的項目由供應商來提供，這樣我們可以獲得增值稅為百分之十七進項發票，而我們自身的稅率為百分之十一，這樣可以增加百分之六的進項抵扣降低開發成本。只要在不違法的情況下，通過利用政策的方式降低成本有何不可。

（五）加強發票管理，完善合同內容

對于房地產業來說，其經濟效益是通過出售房屋獲得的，而與購房者之間則是通過房屋合同或者是與施工方之間簽訂合同而形成的利益關系，所以合同對于房地產業來說至關重要。在營改增的背景之下，要根據新的政策調整合同的模板，在合同的內容中要對稅務內容做出詳細的規定，避免對方借助新的政策鉆空子，給自己帶來不必要的麻煩。另一方面要對發票的使用進行嚴格的審查，避免因為虛假發票，無形之中增加增值稅的支出，反而增加了稅務負擔。發票與房地產業的稅務有著必然的聯系，避免因為虛假發票給企業帶來的稅務風險。

（六）建立預警機制

通過建立預警機制，提前預測風險，盡最大可能降低風險給企業帶來的損失。對于房地產企業來說，預警機制主要是針對新政策帶來的變動，及時調整發展規劃，是建立預警機制的根本所在。

四、結語

綜上所述，在營改增的大潮中，房地產企業受到了不小的沖擊，營改增是一把雙刃劍，對房地產企業來說，有利也有弊。如何利用好這把利劍，合理合法的規避營改增帶來的風險，在風險中突破發展成為房地產企業必須要面臨和思考的問題。本文就此做出了研究，希望可以對相關的企業單位起到借鑒作用。（作者單位為寧夏永信工程造價咨詢有限公司）

作者簡介：王海軍（1967-6-），男，漢族，專科，寧夏銀川人，中級會計師，現就職于寧夏永信工程造價咨詢有限公司，任財務總監，研究方向：房地產、建筑業財務管理。