淺談房地產企業現金流風險的管理

房地產企業存在資金不足，資金鏈容易斷裂、資金風險高以及企業缺乏現金流管理意識的風險，針對風險，企業應采用現金流分階段管理，制定預測現金流量表，建立現金流預警系統。

一、房地產企業的現金流特點及風險

1.資金需求量大導致資金不足

房地長企業的現金流最大的特點就是資金的需求量大，土地使用權的購買，建設中的材料費用以及員工費用等都要求企業提供巨大的資金來平衡各個項目的資金需求，從而使項目開發順利進行。

2.資金回收期長導致資金鏈斷裂

從投資立項到房屋的建設施工以及后期的售賣，這期間的時間較長，而企業在房屋銷售之前基本沒有項目的現金流入，需要大量資金。商品房的售賣方式有期房和現房，現房要求企業將房屋全部建好，對企業而言資金占用時間太長，其次，購房是對消費者來說是巨額支出，所以一般家庭選擇首付后辦理分期還款，這種購買方式又延長了企業的資金回收時間，在這過程中，企業很可能因為某一階段的資金供給不足造成資金鏈的nELKJCvpBSXitstFYeiD3g==斷裂，導致項目無法進行。

3.資金風險高

雖然前段時間我國房地產市場火爆，但隨著房屋價格的飆升，政府也在干預市場，限購等一系列措施的實施對市場造成了沖擊，同時，部分企業缺乏前期考察，導致投資失誤，房屋銷售量低，資金無法回收。其次，房地產企業一般是同時投資開發多個樓盤項目，因此很容易導致企業陷入資金困難的，致資金短缺，資金風險較高。

4.企業意識缺乏

我國大部分房地產企業認為房地產的盈利較大，在分析財務報表時過多關注資產負債表和利潤表，而忽略企業的現金流量表，沒有認識到現金在整個企業循環中的重要作用。其次，很多企業沒有建立有效的現金流預警系統，很難及時知曉企業產生的現金流風險，對目前及未來的現金流情況無法評估、預測和分析，當出現現金流短缺風險時不能及時采取措施。

二、房地產企業現金流風險的管理

1.現金流分階段管理

由于房地產企業現金流存在資金需求量以及資金回收期長的特點，所以房地產企業刻意將項目的過程分為三個階段：開發階段，建設階段，完工階段。首先，開發階段是指企業尋找合適的土地資源、投資機會以及預估資金等。此階段企業應深入考察地區市場，了解國家以及地方政策，并分析項目的可行性，其次，在該階段的現金流管理，不能只停留在靜態的指標上，應考慮資金的時間價值，從動態的指標上分析，制定適合該階段的現金流管理方案。第二階段是指項目的建筑安裝，房產的建設等，建設階段的現金流出主要包括前期工程成本，建筑安裝工程成本，基礎設施建設成本等。企業應詳細預估每一環節需要的資金量，同時要對成本進行有效的控制，以達到最小的成本創造最大的價值，企業可以采用期房發售的方式，在建設階段回收一部分資金，加速資金的回流，為項目建設提供資金儲備，降低現金流風險。最后完工階段是房產的銷售，完工驗收等。該階段基本項目支出已經完成，企業應盡可能提高現金流入，加大銷售的力度，促進銷售收入的增加，使企業的資金實現最大的利用，同時爭取在較短的時間內銷售產品，縮短資金回收期。

2.制定預測現金流量表

預測現金流量表能提供關于企業未來經營和投資等活動對現金流影響的預測性信息，是企業財務預測的重要部分，企業制定預測現金流量表時，要提高預測的科學性、準確性以及合理性。

預測現金流量表制定過程中，要合理預估現金流量，統籌現金資產的強流動性和弱盈利性的特性。第二，考慮特殊情況因素，無論是房地產企業的項目開發活動還是投資活動，都在很大程度上受到政策經濟等外部環境的影響。在預測過程中，要通過多次改變基本假設來測定各種環境對房地產企業現金流量可能造成的影響，保證時效性以及靈活性。第三，在預測期初，企業可以先確定一個最優的現金流量余額，當預測的期末現金流量余額與此有出入時，企業可采取相應措施進行調整，例如余額不足時利用籌資活動補充資金。第四，提高預測現金流量表的靈活性，根據自身的需要進行指標配置，例如根據預測范圍，采用分項目或整體預測現金流量表，根據時期制定長、中、短期預測現金流量表。

3.建立現金流預警系統

由于政策、經濟等多方面的影響因素，房地產市場具有不穩定性，企業應該成立專門的現金流管控部門，并建立現金流預警系統。公司資金管控部門可以要求各項目公司上報資金周報、月報，編制半年期、年度資金預算表等，通過這些管控將資金情況匯總，現金流管控部門再根據企業的自身狀況及企業發展戰略目標等對現金流指標進行分析，及時上報企業管理層。企業也可以要求各項目公司建立公司的現金流預警系統，當發現現金流出現偏離正常值時，及時，并對其進行分析，及時采取措施，避免公司出現不必要的經營風險。 （作者單位為安徽大學經濟學院）