中國房地產經濟泡沫淺析

摘 要：當下房地產行業不僅為我國經濟增長做出了卓越的貢獻，也能夠從一定程度上表現出一個國家經濟的繁榮程度，近十年房地產行業儼然成為我國國民經濟中支柱產業，。然而隨著房地產價格瘋狂上漲，房產價值逐漸偏離了房屋的使用價值，部分地區房產價格已經遠遠超出當地居民的購買能力。房地產泡沫逐漸顯現且有瘋狂擴張的趨勢。由于房地產具有產業鏈長涉及行業廣等特點。一旦房地產泡沫破裂將對我國經濟造成不可估量的影響。

關鍵詞：房地產；泡沫；風險

一、房地產泡沫的定義

在談論房地產泡沫前應先介紹一下房地產泡沫的“泡沫”。查爾斯·P·金德爾伯格（CHARLES P KINDLEBERGER）在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”

泡沫指的是資產在交易過程中價格突然上漲且價格嚴重背離其價值即當價格出現突然增長后該經濟結構下的貨幣量不能反應物質財富。資產的貨幣價值表現背離實際價值太多后，資產的價格必然會發生強烈的下跌，經濟開始由繁榮向衰退轉變，這就是泡沫經濟。由此可以看出泡沫的發生肯定是商品供求嚴重失衡即供給量遠遠大于需求量所致，而且肯定發生在易操作的交易市場。

房地產泡沫是泡沫的一種，表現為以房地產為載體的泡沫經濟，由于房地產的投機行為引起的房地產價格與其真實價值嚴重背離，房屋價格使剛需人群難以承受的情況。

二、我國房地產市場泡沫的成因

城鎮化進程的加快推進，使得城鎮居民改善住房條件的期望增加。自1998年住房制度開始推行市場化改革，居民的住房需求被逐步釋放出來。隨后伴隨著消費結構升級、工業化、城鎮化助長了居民買房換房的需求，這種需求產生的主要原因包括人口、家庭的增長，居民向改善自身生活水平的需要、從農村向城市轉移人口的持續增加以及城市自身發展的需求等。

地方政府唯GDP論的利益驅動。我國部分房地產價格增長過快的主要原因其實是地方政府主導的結果。一、房地產投資具有規模大、利潤大的特點，地方政府想通過將當地的房地產產業盡快培育成支柱產業，從而快速提高財政收入即GDP的增長來獲得政績。二、為增加地方財政收入，地方政府有意抬高土地的拍賣價格獲取巨額財政收入。雖然這樣做使財政收入增長加快但是這樣做勢必增加房地產開發商的經營成本從而開發商將這一成本轉讓給消費者。三、地方政府控制或取消經濟適用房的建設。地方政府之所以不愿意進行經濟適用房建設主要是由于1、經濟適用房的土地幾乎是要無償劃撥的，地方政府還要減免很多費用甚至要貼錢。2拆遷補償也是一筆很大的支出。3、其他因素，這其中包括房地產項目施工相關的人員、建材等要素的相關建設費用上漲。

房地產信息系統不健全。現有的房地產相關指標體系系統性、科學性較差。目前統計國內房價的主要指標為“中房指數”、“國房指數”。這兩個指數分別存在且不能代表全國房地產交易價格的變化情況，數據不能直接反應出交易市場真實變化。就因為這兩個指數存在著各種缺陷，使得政府獲得房地產完整、即時的供求關系信息變得難上加難。隨著房地產市場的改革推進，房地產市場變成了買方市場，開發商為了謀求利益最大化逐步形成了利益同盟。這些開發商通過控制房地產市場的交易價格及房地產交易信息，使得購房人無法獲得房地產交易的真實情況。有時開發商還利用買方市場信息不透明這一點，人為的炒作房價，比如散布虛假消息，雇傭人員造成房源脫銷的假象等。

投資需求。絕大多數居民都預期房地產價格會一直猛漲。雖然限貸、加息政策增加了購房的難度及成本，但不少地方的房價上漲幅度仍然遠遠大于加息程度，使得購房者投資房地產熱情不降反增。2017年上半年雖然政府出臺了嚴格限購限貸政策但這個政策的頒布只是一味的縮小了購買供給量而沒有考慮到剛需人口的購買需求。限房限貸的政策頒布以后使得可購買房源形成了“物以稀為貴”的效應加劇了樓市價格的增長更有甚者限購地區的周邊房價也水漲船高出現了非正常上漲。

三、我國房地產現狀所處的狀況

2010年到2016年底從商品房地產開發投資而變動情況來看，房地產開發投資額呈現逐年上升的趨勢，且房地產開發投資占全國固定資產投資比例很大。而從增長速度來看，從2008年至2010年呈逐年上升的趨勢，隨著政府對房地產行業出臺了控制政策，從2011年到2016年底房地產投資額增速有所下降。從投資對象的變化情況來看，投資人把投資目光由商業房產投資逐漸轉移到住宅房產投資。

根據國家統計局統計數據顯示，國內房地產開發市場具有兩個特點，一是竣工面積情況。雖然2015年施工面積較2014年有所下降但是2011年至2015年間住宅房屋施工面積一直處于增長勢頭。伴隨著國家針對房地產房行業出臺了一系列的限購政策，部分開發商過多囤積土地的弊端開始顯現，為了維護自身的利益，開發商采取的是增長工期的策略，這樣就出現了住宅房屋竣工面積占施工面積比例逐年下降的情況。二是雖然拆遷面積的增長得到了有效控制，但管控土地合理開發的難度仍然很大。伴隨著房地產開發過程中越來越多的負面新聞的報道，國家對文明拆遷問題的關注度越來越高，進而頒布了很多用于管控拆遷規模及限制拆遷形式的制度文件，然而土地的使用問題沒有獲得根本的改善，這其中緣由當然有房地產商為了快速追求經濟利潤而鋌而走險，更有地方政府為了獲得更好的GDP數據而給予授意。

通過國內房地產數據變化可以看出，2011年至2015年住宅商品房銷售額雖然有小幅震動但一直保持著上漲態勢，2011年至2015年，住宅商品房銷售額不斷上漲，雖然2014年有小幅下降，但是從整體趨勢來看，銷售額一直保持快速增長，通過國家統計局獲得的數據顯示，2014年住宅商品房銷售額達到了62411億元，2015年銷售額更是達到了72770億元，2015年較上年銷售額增長了16.6%。

2015年全國商品房銷售面積11.2億平方米，比上年增長6.7%。在政府頒布嚴厲的房控政策下，房地產住宅投資額增長趨勢有明顯下降。雖然房地產住宅投資額的增長獲得了有效的控制，雖然極個別地區房地產價格出現穩定甚至是下降，但從全國范圍來看房地產價格仍然維持較高水平增長。2015年全國住宅商品房平均銷售價格為6473元/平米，較2014年上漲了540元/平米。而2014年較2013年平均房價只上漲了118元/平米，可見2015年房價增長的速度是有多么瘋狂。

2010年至2015年房地產開發商通過自有資金投入逐年增多2015年上漲到125203億元。房地產開發商通過銀行貸款融資的總金額在2015年開始出現下降。這一現象的發生顯然是由于國家頒布限制房貸政策，使得商業銀行嚴控住房按揭貸款發放量致使按揭貸款發放額有所下降。

從個人房貸的角度來看， 2017 年 6 月，國內人民幣房地產貸款余額為29.72 萬億元，同比增長 24.2%。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%。個人住房抵押貸款平均抵押與借款比例達到了59.3%。由此可以看受到國家頒布一系列調控政策，推進房地產行業去庫存進程，房貸首付比例增長，金融機構提高貸款利率等因素的影響使得房地產貸款與個人房貸款增速有所放緩。在嚴格的房地產調控政策下，房地產市場交易量有所下降，部分地區的二手房交易價格也有所松動。顯然以后個人住房商貸及按揭貸款增速會一直保持較低水平。

四、房地產泡沫帶來的危害及防范措施

如果放任房地產泡沫不斷放大而不采取措施的話，會對我國經濟環境產生以下影響：1.隨著房地產泡沫的不斷增長勢必會抑制其他產業的發展。2.如果房地產泡沫不進行控制的話，一旦房地產泡沫破裂就會產生金融危機。3.房地產泡沫破裂還很有可能帶來生產和消費危機。

我國房地產泡沫一旦破裂會對我國經濟發展、社會穩定、人民的生活造成巨大的消極影響。我國可以通過以下幾個方面來控制、防止房地產泡沫的破裂1.降低商品住房占房地產市場的比例。政府通過大力推進廉租房、經濟適用房建設進程。2.通過減免或降低土地出讓金和其他相關費用，這樣可以降低開放商的建設成進而減輕了購房者的的買房壓力。當剛需人群的需求被滿足以后，可以使過高的房價成為無源之水。這樣可以有效的從源頭控制房價上漲。3.加強對房地產市場的管理，避免因對房地產價格過度炒作而使得房地產市場泡沫程度加劇。政府可以加強對房地產市場的監督，防止別有居心的投資團體及個人通過散布虛假信息、買賣房號、人為減少房源造成供不應求的假象等方式炒作樓盤從而抬高房屋成交價格。4.充分利用、引導二手房市場，通過二手房市場也可以有效的解決中低收入人群的購房問題。二手房市場如果可以健康發展的話必然對房地產供給關系產生積極影響。5.積極健全與房地產行業有關的金融監管體系。加強房地產行業信息傳遞機制，保證政府獲得實時、可靠的房地產信息，這樣金融機構就可以了解房地產行業的實際情況及發展趨勢。政府了解了正確的房地產信息后就可以利用金融機構這個有力的金融工具通過合理的貸款發放量以及貸款利率等金融控制手段來有效的避免房價的大起大落。6.通過合理有效的手段來疏導居民過熱的買房行為，抑制居民對房地產過度消費及超前消費的消費理念。由于房價近幾年只漲不跌的情況，人們都越來越看中房屋的投資屬性而非使用屬性認為房子是個保值增值有保證的投資資產。這種意識促使人們對房產市場消費態度變為“恐慌性消費”。人們不僅買房是為了自己居住還要為兒子甚至孫子購買一套房產。這樣的行為自然也促使房屋成為了“稀缺”資源，房屋價格自然就水漲船高了。當人們對房地產市場的消費行為回歸理性，房地產市場交易價格的增長態勢肯定會有所緩解。