房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題探討

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著主導(dǎo)性作用的產(chǎn)業(yè)。但是，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的漏洞做出操縱利潤(rùn)，粉飾報(bào)表等的違規(guī)違法行為，特別是在成本核算方面。本文通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成本核算中出現(xiàn)問(wèn)題的原因和現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的解決提出一些看法和對(duì)策，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)管理，保證投資者的利益，進(jìn)而穩(wěn)定社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保證國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制定。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，起著主導(dǎo)地位，到2014年全國(guó)累計(jì)投資已經(jīng)接近10萬(wàn)億。尤其是在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施之后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要求又有了新標(biāo)準(zhǔn)，由此產(chǎn)生的成本核算問(wèn)題也比較普遍。這些改變對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題更是重中之重，它不僅關(guān)系到企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)管理，而且關(guān)系到投資者的信任問(wèn)題和社會(huì)道德問(wèn)題，甚至關(guān)系到社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

一、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司成本確認(rèn)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算方法由三個(gè)部分組成，分別是土地開(kāi)發(fā)成本核算、房屋開(kāi)發(fā)成本核算、以及相關(guān)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算。截止到2014年，我國(guó)共有144家房地產(chǎn)上市企業(yè)，其成本核算一般采用如下方式進(jìn)行。（一）對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算采用品種法，直接費(fèi)用按成本核算對(duì)象歸集，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按一定比例的分配標(biāo)準(zhǔn)分配，計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。（二）對(duì)于純土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算每平米的土地開(kāi)發(fā)單位成本，根據(jù)用途及使用面積，分別計(jì)算轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品各明細(xì)項(xiàng)目。（三）對(duì)于連同房產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，一般按實(shí)際占用面積分?jǐn)傆?jì)入商品房成本。（四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算，凡與小區(qū)住宅建設(shè)同步開(kāi)發(fā)的列入當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本；凡與小區(qū)住宅設(shè)施不同步進(jìn)行的，將尚未發(fā)生的公共配套設(shè)施一般采取預(yù)提的方法。首先確定預(yù)提數(shù)額，根據(jù)預(yù)算成本經(jīng)批準(zhǔn)后從開(kāi)發(fā)成本科目預(yù)先提取，待以后各期支付。

對(duì)于目前采用的成本核算方法，主要存在如下兩個(gè)方面的問(wèn)題：1.房地產(chǎn)核算對(duì)象具有特殊性，且相對(duì)復(fù)雜，因此核算對(duì)象應(yīng)該因時(shí)因地，充分考慮相關(guān)因素來(lái)確認(rèn)。目前我國(guó)成本核算還不健全，對(duì)象的確定并不能滿足會(huì)計(jì)需求，因此也會(huì)產(chǎn)生不少問(wèn)題。企業(yè)之間的核算對(duì)象不能形成統(tǒng)一，在實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)劃分過(guò)細(xì)或者過(guò)粗而隨意確定的現(xiàn)象。對(duì)于確定核算對(duì)象方面，企業(yè)擁有較大的隨意性，企業(yè)會(huì)根據(jù)自己需要或者其他原因進(jìn)行確認(rèn)，缺乏原則性，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本難以控制，會(huì)出現(xiàn)虛假的情況，造成會(huì)計(jì)信息失真，成為企業(yè)蓄意增大成本，進(jìn)而少繳納稅款的重要手段。2.發(fā)生的成本費(fèi)用分配和歸集不健全的問(wèn)題。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，期間產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入產(chǎn)品成本，然而對(duì)于負(fù)擔(dān)多個(gè)對(duì)象的則會(huì)先進(jìn)行歸集，然后再分配。有些費(fèi)用準(zhǔn)則上并沒(méi)有明確劃分分配方向，使企業(yè)不重視費(fèi)用的分配，隨意分配費(fèi)用，任意攤銷費(fèi)用，不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)混亂，還會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，造成會(huì)計(jì)信息失真。容易對(duì)投資人、債權(quán)人以及相關(guān)政府部門起誤導(dǎo)作用，使他們難以把握企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力和財(cái)務(wù)狀況，做出錯(cuò)誤決策，進(jìn)而影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，甚至影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。還有可能造成投資者舉足不定，缺乏信任，阻礙社會(huì)思想道德建設(shè)。

二、房地產(chǎn)上市公司成本核算問(wèn)題的建議

首先，明確成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象的不確定性，直接影響到經(jīng)營(yíng)成果。應(yīng)當(dāng)將其系統(tǒng)化，先進(jìn)行大范圍統(tǒng)一歸類，再進(jìn)行小范圍切割。例如對(duì)于大型工程項(xiàng)目，可以先進(jìn)行區(qū)域劃分成本核算對(duì)象，然后在此基礎(chǔ)上再一次劃分，確定劃分最小單位，而對(duì)于小規(guī)模項(xiàng)目則直接進(jìn)行核算。這樣不僅有利于宏觀控制，而且使得分配更加合理化，保證信息質(zhì)量，即使是工程不同，劃分到最后還是有相同的標(biāo)準(zhǔn)。

其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的歸集具體化與制度化。 目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集并沒(méi)有明確的規(guī)定。因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，建議出臺(tái)一種較為通用的成本歸集法規(guī)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有一棟房屋的，成本全部由該單位承擔(dān)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為多棟房屋的，其每棟房屋的直接成本由每棟承擔(dān)。間接費(fèi)用可先分清大類，如住宅樓、寫字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)不一樣，其承擔(dān)的成本百分比自然不一樣，分清大類后，對(duì)同類也要進(jìn)一步進(jìn)行成本歸集，如同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾棟住宅，應(yīng)根據(jù)每一棟的直接成本的比例來(lái)分擔(dān)成本。（作者單位為北京物資學(xué)院）