關于房地產企業收入核算問題的分析

【摘要】：隨著我國社會主義市場經濟的持續迅猛發展，房地產業逐漸成為了我國國民經濟中起著主導性作用的產業部分。但我國房地產企業相關的會計制度并不完善，并不能全方位的覆蓋，因此有一部分房地產企業會利用現行制度的漏洞做出操縱利潤，粉飾報表等的違規違法行為，特別是在收入核算方面。本文通過分析我國房地產業收入核算中出現問題的原因和現狀，對房地產企業會計收入的核算提出相應的對策。從而保證房地產企業正常的經營管理，保證投資者的利益，進而穩定社會主義市場經濟，保證國家宏觀調控政策的制定。

【關鍵詞】：房地產企業；收入核算；對策

房地產業是我國國民經濟的重要產業，起著主導地位，到2014年全國累計投資已經接近10萬億。雖然我國的房地產業發展迅速，但不免也會產生一些問題，，由此產生的收入核算問題也比較普遍。尤其是在新會計準則的實施之后，對房地產企業的會計核算要求又有了新標準。房地產企業收入核算問題更是重中之重，它不僅關系到企業正常的經營管理，而且關系到投資者的信任問題和社會道德問題，甚至關系到社會市場經濟的穩定、健康發展。

一、房地產企業的收入來源

房地產企業的收入來源，主要包括以下四個方面：

第一，商品銷售。本企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，本企業不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和實際控制權，相關的收入能夠可靠計量，銷售款已經收到或取得了收款的證據，相關的經濟利益很可能流入企業，并且與銷售該商品有關的成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。

第二，提供勞務。在資產負債表日提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，可靠估計是指收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入企業，交易的完工進度能夠可靠地確定，交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。在期末按照完工百分比法確認勞務收入。

第三，土地開發。房地產企業開發的商品性土地，可以將土地使用權進行轉讓。土地開發按照完工百分比法在資產負債表日確認合同收入和費用。

第四，讓渡資產使用權。與交易相關的經濟利益很可能流入企業，收入的金額能夠可靠地計量時。利息收入金額，按照他人使用本企業貨幣資金的時間和實際利率計算確定。使用費收入金額，按照有關合同或協議約定的收費時間和方法計算確定。

二、我國房地產上市公司收入確認與比較分析

截止到2014年，我國共有144家房地產上市公司。不同的上市公司對于勞務收入，土地開發，以及讓渡資產使用權取得收入的確認方式基本相同，而對于商品銷售收入確認主要有以下幾種：

第一，工程竣工驗收之后即進行收入確認（商品房已經完工，已驗收合格，并具備了交房條件），比如金融街控股股份有限公司，深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司。

第二，在房地產交付的時候進行收入確認的（房地產開發商將已經將具有交房條件的商品房交付給購房者，再進行收入確認若業主無正當的理由拒絕接收，那么就以書面通知所確定的交付期限結束之后進行收入確認），比如中糧地產（集團）股份有限公司，海南高速公路股份有限公司。

第三，根據合同分期收入確認，按應收合同價款的公允價值分期確認，比如天津市房地產發展（集團）股份有限公司，嘉凱城集團股份有限公司。

以上三種收入確認方式，各有利弊。

實現，工程竣工驗收之后即進行收入確認，通常年度財務上反映出來的就只是投資費用，使得報表無法真實體現實際發生情況。當企業的所有在建工程都完工，產品符合確認標準并完成驗收后，以前的預收賬款就會確定為收入。這樣，公司本年度的收入就會突然增加很多。

其次，在交付的時候進行收入確認，這種確認方式與上一種情況基本類似。但與之相比，收入確認的跨度更長，不確定性更加明顯。

最后，根據合同分期收入確認，這種情形是比較多的，實質上具有融資性質，或者說是采用了遞延方式。在這種收入確認模式下，不會出現像前兩種模式波動很大的情況。

綜合來看，第三種按照合同分期確認收入的模式，收入確認平穩，利潤波動較小，這對于投資人、債權人以及相關政府部門來說能更好的反映企業的經營業績，從而衡量現在的財務狀況，預測未來的發展趨勢，從而制定更好的發展策略，使企業發展更上一層樓。對于市場經濟秩序的穩定和國家宏觀調控的順利進行也有很重要的現實意義。

而前兩種模式，收入確認起伏較大，利潤波動大，使收入與費用不配比，收入與現金流不配比，造成信息不對稱，會計信息質量下降，容易對投資人、債權人以及相關政府部門起誤導作用，使他們難以把握企業的營運能力和財務狀況，做出錯誤決策，進而影響企業正常經營，甚至影響市場經濟秩序。

三、 房地產上市公司收入核算的建議

（一）針對性地完善并細化房地產企業法規體系

企業會計準則中并沒有特別提及房地產行業的收入確認，而財政部特別制定的《房地產開發企業會計制度》中對與收入的確認原則制定的也比較模糊，因此在房地產企業會計制度上仍有待完善和細化。

（二）企業要多角度全方位的考量

房地產企業收入確認方法的選取除了考慮會計原理以外，還應當考慮實踐環境，從目前房地產行業的狀態和房地產市場的趨勢出發考量。目前房價飛漲，很多時候業主都會選擇分期付款，在這種情況下選擇分期確認收入更適合目前現狀，對企業發展更有利。

房地產會計是房地產健康發展的內部保證。然而目前的形式仍然不是很樂觀，問題依然存在，房地產企業會計銷售收入確認就是一個重要表現。而要想解決好這一主要問題，自身與外界的聯系不可分割，也就是說房地產企業會計核算準則仍然有待完善，企業自身在收入確認方式的選擇上也有待商榷。本文試著對此提出了自己的見解。但是我相信房地產企業的發展勢頭是無法被阻止的，因為新一代的會計工作者將會進一步完善房地產企業會計。

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