土地增值與增值稅的對比教學(xué)

[摘 要] 增值稅和土地增值稅是兩種不同的稅種，前者是一種流轉(zhuǎn)稅、價外稅，后者是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。兩者的計算對中專、技校學(xué)生來說有一定的難度。在教學(xué)中我運用比較教學(xué)法，通過“4個問題”的對比，讓學(xué)生學(xué)習(xí)起來較容易掌握。

[關(guān) 鍵 詞] 土地增值稅；稅率；對比教學(xué)

[中圖分類號] DF432 [文獻(xiàn)標(biāo)志碼] A [文章編號] 2096-0603（2017）36-0199-01

“4個問題”的對比就是為了讓學(xué)生真正掌握土地增值稅和增值稅的計算，為了解決這一難點，設(shè)計了4個問題對比進(jìn)行教學(xué)，包括概念對比、稅率對比、公式對比、案例對比。

一、概念對比

（一）土地增值稅

土地增值稅是對單位和個人就轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)，向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅屬于財產(chǎn)與行為稅范疇，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（二）增值稅

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。它屬于價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)。2016年5月起，我國全面營改增，原來征收營業(yè)稅的全部改為征收增值稅。

二、稅率對比

（一）土地增值稅稅率

該稅采用累進(jìn)稅率，有四級，稅率有30%、40%、50%、60%。

（二）增值稅稅率

該稅采用比例稅率，稅率有17%、13%、11%、3%，前三個稅率適用于一般納稅人，3%適用于小規(guī)模納稅人。

三、公式對比

（一）土地增值稅計算公式

應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除率

要掌握該公式，必須理解兩大概念：

（1）增值額：即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。

（2）扣除項目金額：包括取得土地使用權(quán)所支付的地價金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他價加計扣除項目等。

（二）增值稅計算公式

1.適用一般納稅人的公式

（1）應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=不含稅售價×稅率-不含稅進(jìn)價×稅率=含稅售價/（1+稅率）-含稅進(jìn)價/（1+稅率）

（2）組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）=成本×（1+成本利潤率）÷（1-消費稅稅率）

2.適用進(jìn)口貨物的公式

（1）組成計稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+消費稅

（2）應(yīng)納稅額=組成計稅價格×稅率

3.適用小規(guī)模納稅人的公式

（1）銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

（2）應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

四、案例對比

案例：2017年4月廣州一間建筑公司（為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)公司）銷售4棟洋房。每一棟洋房的地價100萬元（含進(jìn)項增值稅11%），開發(fā)過程中成本合計4000萬元（不含進(jìn)項增值稅稅），向中國建設(shè)銀行貸款支付利息100萬元（有銀行提供的原始證明）。每棟售價6300萬元（不含增值稅），城建建設(shè)附加稅稅率5%，教育費附加征收率3%。與銷售有關(guān)的增值稅進(jìn)項稅額為1300萬元。問營改增后建筑公司應(yīng)該繳納多少增值稅？應(yīng)繳納多少土地增值稅？

（一）應(yīng)繳納增值稅計算

當(dāng)期應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=6300×4×11%-1300=2772-1300=1472（萬元）

（二）有關(guān)土地增值稅計算過程

1.轉(zhuǎn)讓收入（不含稅）：6300×4=25200（萬元）

2.取得土地支付的地價成本（不含增值稅）=100×4/（1+11%）=360.36（萬元）

3.開發(fā)成本（不含增值稅）=4000（萬元）

4.因為貸款利息有銀行證明，所以允許扣除的開發(fā)費用=利息+（支付地價+開發(fā)成本）×5%=100+（360.36+4000）×5%=318.02（萬元）

5.轉(zhuǎn)讓稅金（城市建設(shè)附加稅和教育附加）支出=當(dāng)月實際要繳納增值稅×（5%+3%）=1472×（5%+3%）=117.76（萬元）

6.加計扣除費用（針對房地產(chǎn)企業(yè)）=（支付地價+開發(fā)成本）×20%=（360.36+4000）×20%=872.07（萬元）

7.扣除項目合計==360.36+4000+318.02+117.76+872.07=5668.21

（萬元）

8.增值額=25200-5668.21=19531.79（萬元）

9.增值額與扣除項目金額比率=（8）/（7）×100%=19531.79/

5668.21=344.58%

10.對照稅率表，該企業(yè)增值額超過60%，所以適用60%的稅率和35%的速算扣除率。

所以應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目合計×速算扣除系數(shù)=19531.79×60%-5668.21×35%=11719.07-1983.87=9735.52（萬元）。

總的來說，通過進(jìn)行“4個問題”的比較教學(xué)，就能讓學(xué)生在對比學(xué)習(xí)中對土地增值稅和增值稅知識有所突破。特別是通過案例的對比教學(xué)，使學(xué)生理解和掌握兩者的計算要領(lǐng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華會計網(wǎng)校.稅法2[M].人民出版社，2013-01.

[2]劉惠君.中級財務(wù)會計[M].北京理工大學(xué)出版社，2012.