公積金貸款為何難？

對于開發(fā)商和賣房者，全款購房優(yōu)先于按揭購房優(yōu)先于公積金貸款購房，已經成了不爭的事實。網上流傳一句順口溜：“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。”

公積金貸款遭歧視

若你是購房者，你會選擇公積金貸款還是商業(yè)貸款呢？一筆100萬元、期限20年的公積金貸款，比商業(yè)銀行貸款要節(jié)省利息支出20萬元以上。正因為此，很多購房者青睞使用公積金貸款。但現實購房交易中，不論是新房還是二手房，公積金貸款都容易遭到開發(fā)商或者賣房人的嫌棄。像記者之前在鄭州進行二手房交易時，就碰到過賣房人直接拒絕公積金貸款的，“不接受公積金貸款，放款比較慢，可以考慮商業(yè)貸款”。

不光鄭州，全國許多城市普遍不待見公積金貸款。

春節(jié)剛過，蘭州市民邵先生去一個樓盤看房，可是置業(yè)顧問卻告訴他，在這個樓盤買房，只能使用商業(yè)貸款。對于邵先生來說，這樣一來將來的還款壓力就會很大，他打算放棄了。邵先生吐槽，“沒想到，真到了買房子的時候，公積金在這個樓盤居然用不上！那繳這個公積金還有什么用？”

在福州，有記者走訪了融僑方圓等8家樓盤，有6家拒絕公積金貸款。如即將開售的、每平方米售價3萬元的陽光城·檀府，銷售人員明確表示只賣給全額付款客戶，公積金貸款甚至商貸按揭客戶都“機會不大”。

在廣州、深圳等熱點城市，開發(fā)商拒絕公積金貸款或要求全款購房也屢見不鮮。有記者走訪廣州的明星板塊——廣紙區(qū)域發(fā)現，區(qū)域內的樓盤基本拒絕公積金貸款。

公積金貸款遇冷原因

開發(fā)商之所以拒絕按揭貸款，最主要的說辭是公積金貸款資金回籠慢。一般來說，公積金貸款的放款時間在1.5～3個月。但季末、年底受額度所限，或者各地審批的原因，放款速度則更慢一些。

安徽某樓盤銷售經理李梅表示：“公積金放貸很慢，買了房子以后開發(fā)商很難拿到錢。純公積金貸款可能稍快點，兩個月左右；如果是組合貸款，半年都未必放款，但是商貸就很快。”從流程上，公積金貸款要經過公積金中心、不動產登記中心、房屋交易中心、銀行等多個流程，一般走完全程至少要1～3個月，而商貸則要快得多。

廣東格林律師事務所律師張旭鋒表示，開發(fā)商拒絕公積金貸款，主要原因是程序較為復雜，放款時間長、提成少。

表面上看，開發(fā)商拒絕公積金貸款是嫌棄放款慢，深層次看，某些樓盤開發(fā)商在商業(yè)銀行已經做了抵押貸款，即“開發(fā)貸”，因為房地產行業(yè)是資金密集型企業(yè)，前期開發(fā)需要的大量資金主要依靠銀行融資。有銀行人士對記者解釋說：“房地產開發(fā)商把樓盤抵押給銀行以獲得前期開發(fā)所需資金，接著才開始蓋樓，后期再用預售給房屋業(yè)主的按揭房貸進行置換，這樣事實上貸款就被買房子的老百姓背上了，房地產商其實只是做了一個連接銀行和個人房貸的橋梁。”只要將“開發(fā)貸”與購房者捆綁，購房者就只能選擇一種房屋按揭方式，那就是商業(yè)銀行提供的按揭貸款。

公積金貸款不受開發(fā)商待見的另一個原因就是開發(fā)商沒有在住房公積金管理機構進行備案。這種備案沒有強制性，完全靠開發(fā)商自覺。

某地樓盤置業(yè)顧問很直接地告訴記者，他們在全國所有的項目都不接受公積金貸款。問及原因，對方只說和公積金中心沒有合作。

除了開發(fā)商，各地的公積金管理中心是公積金貸款難的關鍵所在，因此住建部、財政部、央行、國土資源部四部門聯合下發(fā)《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》，也對公積金管理中心提出了要求，壓縮審批時限，10個工作日內完成審批。

公積金貸款額度有上限

以現行5年以上住房貸款年利率為例，住房公積金貸款年利率為3.25%，銀行同期商業(yè)性住房貸款年利率為4.9%，利率差額1.65%。住房公積金1.65%的這個差額，在相同條件下，如果貸款50萬元，貸款時間為20年，用住房公積金貸款月供會減少436.24元。相比商業(yè)銀行貸款，實惠是住房公積金貸款的優(yōu)勢，那么貸款額度則是它的劣勢。對工薪階層來說，用公積金貸款買房，首付壓力相對大些。

公積金貸款額度是指個人在使用公積金貸款時所能申請的最大貸款金額。一般而言，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限公積金貸款額度40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。

也就是說，若是房款在100萬元以上，利用公積金貸款的話，即便是首套房，首付也不止三成，可能在四成及以上。首付壓力比商業(yè)貸款的壓力大。

政策出臺利好公積金貸款

針對拒絕公積金貸款的情況，多地近期已經出臺相關政策，糾正部分房地產開發(fā)企業(yè)阻撓和拒絕使用住房公積金貸款的行為。武漢市房管局要求開發(fā)商不得區(qū)別對待全款和貸款購房，不得拒絕公積金貸款購房。違反規(guī)定的開發(fā)商，將面臨暫停項目網上簽約和預售資金監(jiān)管賬戶資金撥付等嚴厲處罰。南寧住房公積金管理中心下發(fā)文件要求房地產開發(fā)企業(yè)預售或者現售商品房時，不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。

公積金貸款放款真的慢嗎？在審核環(huán)節(jié)，國家規(guī)定公積金貸款材料審核不得超過10個工作日，海南壓縮到5個工作日，廣州公積金貸款審批5個工作日內完成。可見，商業(yè)貸款也好，公積金貸款也好，在提交資料和審核環(huán)節(jié)所需要的時間相差并不大。

鄭州嘗試先放款后辦抵押在某種程度上加快了放款的速度。據其相關工作人員介紹，鄭州市公積金貸款主要是擔保貸款，客戶來公積金大廳辦借款手續(xù)，在擔保公司把抵押合同已經簽了，先放款后辦抵押，目的是為了加快放款的速度。貸款發(fā)放以后，擔保公司向不動產中心申請。“客戶辦理公積金貸款只需一趟，在公積金大廳所有的業(yè)務基本都辦完了。審批、放款都不用客戶管，放完款以后我們再去辦抵押。”