摘 要：隨著我國城市化進程的加快，物業管理公司已經成為城市運營過程中必不可少的一部分。在目前物業管理公司的現狀來看，物業公司在運營的過程中成本在不斷的增加，使物業管理公司無法進行擴展。

關鍵詞：物業公司；成本管理；現狀；優化策略

一、物業公司成本的構成

物業管理公司的運行模式與一般的生產經營型企業相比是有很大的差別的。其他的生產經營公司在進行工作的過程中都是有相關的生產經營場所的，而物業管理公司是根據客戶的需要，到客戶要求的地點工作。物業管理公司屬于服務行業，又區別于其他的服務企業。因此，對于物業管理公司來講，進行企業的管理的難度與復雜程度與普通的生產經營相比要高很多。物業管理公司的成本管理構成較其他的生產經營成本管理難度較高，因為物業公司的成本組成相對比較分散，其分散的程度與公司所服務的內容有關。一般來說，很多的物業管理企業的服務范圍包含居民區的治安維護、公共綠地的維護和公共設施的維護。有的公司還包含消防業務以及對于公司所經營的公共場所進行支出，導致成本增加而且成本的呈分散趨勢。

二、物業管理公司成本特征

（一）物業管理公司成本存在于多項工作之中

對于物業公司來說，物業管理是屬于服務行業的一個性質，所以其在公司的運營過程中會需要較大的人力與物力成本，比如說對維護治安業務來說，物業公司需要配備比較龐大的治安隊伍，以及進行區域性的環境維持以及環境建設與檢查工作時，需要投入較大的人力與物力。此外，在物業管理公司的業務范圍還包括對小區內的房屋以及配套設施進行維護，在這一過程中，也需要較大的人工成本。因此，對于物業公司來說，在公司運營的過程中也需要較好的運營成本。物業管理公司公司的成本存在于各項業務中，并且成本相對來說比較高。

（二）物業管理企業成本的發生在地域上分布面廣

隨著我國經濟的不斷發展，越來越多的地區城市化發展已經完成，伴隨著居民樓以及綠化面積的增多。使得物業管理公司的競爭在愈演愈烈，面對龐大的市場蛋糕，每一個物業管理公司都想在蛋糕中分得一杯羹，因此在不斷的擴大著公司的服務范圍，擴大企業規模，導致成本增加。

（三）物業管理企業成本監控線長

隨著物業管理企業的服務范圍在不斷的擴大，導致物業管理公司成本監控線增加。就目前的物業管理公司來講，所服務的范圍大，但是每一個范圍內的工作工種細分非常到位，對于物業管理公司來說，在進行管理時，要把每一個地點都覆蓋到，并且要求在時間上不能間斷，導致物業管理公司的成本監控線需要設計的面非常的廣，隨之成本也增長了許多。

（四）物業管理公司成本監控困難較多

物業企業為了在市場中不斷的增大競爭力，需要不斷的對所服務的地區進行擴張，因此物業管理企業就有地區涉及廣泛的特點。在企業發展的過程中，在每一個地區的市場中都有自身的特點，在進行管理時就應該因地制宜的進行管理，不能夠制定統一的標準對于不同的地區進行監管，對不同的地區來說，也需要采用不同的管理模式，導致企業的成本增加。

三、物業管理企業成本管理的現狀

（一）成本管理起點的滯后性

按照當前的物業公司的成本管理現狀來說，對于成本的管理工作是在物業夠公司進行服務工作接管之后進行的，但是決定物業經營成本高低的并不是在運營的過程中，而是在物業公司在對所服務的單位進行物業管理規劃設計的階段，導致物業成本管理存在的問題不能及時的解決，究其原因，這是由于成本管理的滯后性導致成本管理的作用大大削弱。因此，對于物業管理企業來說，應該把成本管理的中心從后期的管理向前轉移。

（二）成本管理思路設計不全面

目前，物業管理公司進行成本控制的手法還停留在減少工作人員，提高工作人員效率或者減少公司的日常開支來完成的。這種方法是通過企業的內部控制來完成對于成本控制的。物業管理公司未對市場影響進行判斷，未能把企業內部的成本與市場等外部影響因素結合起來，使企業的成本控制工作不能夠落到實處。

（三）成本管理方法的局限性

在物業管理公司進行成本管理與控制的過程中，依然采用標準成本法以及責任成本法。這兩種方法雖然在過去的一段時間內發揮了巨大的作用，但是已經不能夠適應時代的變更了。標準成本法和責任成本法是從企業的角度進行成本管理的方法，這兩種方法的精髓為差額管理，簡單來說就是在企業在確定工作目標之后，預先對工作成本進行估算，完成之后，根據實際的費用與目標成本之間進行差額計算，對得到的數據進行分析評價，找出發生差異的原因，進行成本控制。 即根據企業經營目標和經濟效益的要求，預先制定成本控制的標準和目標，核算后對產生的實際成本和標準成本之間的差異進行分析、評價、考核，以確保經濟效益目標的實現、對企業內部的費用進行了核算控制，沒有站在業主的角度衡量成本，只能導致物業管理企業忽略了市場競爭，忽視了與業主相配合，對企業的長久發展帶來很多問題。

（四）成本管理主體的單一性

在其他行業的公司進行成本管理時，會有相應的成本管理部門或者成本管理小組，這些成本管理部門或者成本管理小組都是具有多年實際工作經驗的人，專業素質非常的強，能夠對市場的變化以及企業運作過程中產生的成本有及時的反應，會根據相應的變化對成本管理有一個有效的方案制定。但是在物業管理公司中，一般對于企業成本的管理與控制人員一般為企業的財會人員，相比于其他企業的成本控制與管理人員，財會人員缺乏對未來市場的判斷以及及時作出反應的能力，并且由于物業管理公司所設計的范圍較廣泛，造成財務人員不僅要應付日常的財會工作還要做好企業的成本管理工作，導致工作效率不高，造成對企業的成本管理的疏忽。

四、完善物業管理企業成本管控的對策

（一）完善細節管理

對于成本管理的工作過程進行細化。物業管理公司想要做好對公司成本的控制不應該僅僅的整個公司的整體層面進行成本管理機制的建立起，還要根據企業的特點進行成本的控制的細化工作。物業管理公司有著服務范圍比較廣設計的行業比較多的特點，因此做好各個過程的成本控制是物業管理公司成本管理的重要步驟。舉例說明，物業管理公司所涉及的公共綠地維護，由于所在地區不同，導致有些地區的綠地維護具有時效性，拿東北地區來說，在冬季維護時只需要對于綠地做好保溫工作即可，而不需要大費周章的每天都對綠地維護是否到位進行檢查。在進行成本控制的過程中，只有把每一項小成本控制到位，就能夠很大程度上減少成本。

（二）提升科技含量

物業管理公司是出于服務行業的企業，在進行成本控制的過程中不應該僅僅的從所見公司開支上入手，可以對企業的服務手段進行提升，使企業的服務手段科技含量增加。舉例說明，比如說引入科技含量更高的服務設備，這樣不僅能夠提升服務的標準，還能節約人力成本。此外，在企業的運行過程中，應該企業應該引入更加高效的管理手段，運用合理科學的管理手段也能夠很好的減少企業的運營成本。

（三）發揮集中優勢

在物業管理公司進行成本管理的過程中，應該從公司的總部開始，統一的對于成本管理的方案進行制定，發揮公司總部集中的優勢。在成本控制的過程中，各個管理單位不能進行分裂式的發展形勢，加強同一業務范圍內的信息共同和共享，建立企業內部的信息共享平臺。在企業采購過程中應該進行物資的集中采購，通過總部大批量的采購方式能夠有效的降低成本，使總部的集中優勢得以發揮。如果物業管理公司的規模已經足夠大，公司可以考慮建立起公司本身的物料配送中心，集中配送可以有效的降低采購的成本還能夠使公司在企業中競爭力增強，是物業管理公司的企業發展戰略的的重要組成部分。在人工成本方面，企業可以建立公司的人員培養與輸送的制度。總公司從宏觀的角度進行人員的調配，能夠使公司整體全面的發展，降低人員成本。

五、結語

本文針對物業管理公司成本的構成以及成本的特征進行了闡述，針對物業管理公司成本管理的現狀進行了研究，并提出相關的優化措施。

參考文獻：

[1]金玲.公司財務信息失真及其控制機制研究[J].經濟師，2015，（08）：100-101.

作者簡介：

常玉娟，陜西地建房地產開發有限責任公司。