“營改增”后房地產開發公司稅收籌劃問題探討

楊玉英

【摘 要】隨著我國稅收體制的不斷完善和改進，“營改增”稅收政策的全面實施，“營改增”的主要目的是減輕企業沉重的稅務負擔，避免現存稅收制度中的重復征稅現象，從而促進市場經濟的發展。由于房地產企業自身具有一定的復雜性，因而在稅收成本上還增加了房地產企業的稅收負擔，本文首先闡述“營改增”的相關內容，然后分析“營改增”對房地產開發企業帶來的影響，明確房地產開發公司在“營改增”后可能會遇到的問題，進而提出針對性的解決措施，促進房地產開發公司更好地應對稅收制度改革。

【關鍵詞】“營改增”；房地產開發公司；稅收籌劃

房地產開發公司在我國現代社會發展過程中的發展勢頭比較穩定，而且我國在不斷的投入建設基礎項目，黨中央也提出一帶一路的指導方針，這些都推動著我國房地產企業的發展。房地產企業不僅解決了人們一些基本的住房要求，還輔助著社會經濟效益的增長。在“營改增”的政策下，房地產開發公司需要全面利用有利于房地產企業的稅務優惠政策，保證房地產開發公司能實現社會效益和經濟效益的最佳值。

一、“營改增”相關概念闡述

“營改增”既是將原來繳納營業稅的項目變成增值稅應稅項目，“營改增”的主要目的是減少重復征稅，降低企業的稅務負擔，以促進社會更好的發展。“營改增”政策在稅務政策落實過程中有著非常強大的影響力，因為能一定程度的控制房地產開發公司上下游企業重復納稅的現象，增強企業在房地產開發企業中的市場競爭力。“營改增”對房地產影響的涉及面很廣，不僅影響房地產企業，還影響與房地產企業相關的企業，如和房地產企業合作的建筑企業、銷售企業及其他服務業等，都會受到“營改增”政策的影響。

二、“營改增”對房地產開發公司的影響

1.對房地產開發公司產生的稅負影響

在實施“營改增”政策之前，房地產開發公司一直都是采用的營業稅和土地增值稅的雙重征收制度，這兩種稅都屬于價內稅，因而導致企業承擔的稅務負擔很沉重。“營改增”將以前的營業稅改為增值稅，這是對企業稅收最直接的影響，因為“營改增”后屬于一般納稅人的房地產開發公司的增值稅稅率是11%（在2018年5月1日以后，房地產開發企業一般納稅人適用10%的稅率），而且是抵扣進項稅額后繳納。但是由于房地產開發公司以前開發的項目無法取得進項抵扣，因而稅務負擔反而會有所增加，國家財政部、國稅總局為了平穩過渡稅制改革及保證“營改增”的稅負平移，專門擬定了一系列的過渡性政策，剔除附加稅因素，房地產開發公司在“營改增”的過渡時期稅務負擔和以前比較會有所降低。但對于“營改增”后新開發的項目，由于一般納稅人適用11%的征收稅，如果不完善進項稅額的管理，那么房地產開發公司最后應繳納的稅負反而比之前更多。

2.對房地產開發公司凈利潤的影響

由于之前房地產開發公司繳納的稅額很多，公司營業額的增長會導致營業稅金等同時增加，實施“營改增”后，由于初期項目運用簡易計稅方法，房地產企業的稅負平移得到保證，因而對凈利潤影響不大。當全面執行一般計稅后，由于房地產企業在開發過程中向政府和金融機構等繳納的費用沒法取得抵扣增值稅的專用發票，加之上游企業提供的進項稅額可抵扣憑證缺乏，導致進項可抵扣稅額比例達不到理論要求，因而房地產企業的利潤會降低。

3.對發票管理的影響

進項抵扣稅額的多少影響著稅負率，所以房地產開發公司合法、及時獲得可抵扣的增值稅專用發票可以降低公司的稅負，也就能一定程度上緩解公司的財務壓力。如果沒有獲得增值稅的相關發票，那么公司就會面臨企業所得稅和增值稅兩種稅務負擔增加的風險，因此對房地產開發公司的發票管理系統要求更高。對于有些公司的內部控制不嚴謹，工程物資采購環節很多漏洞，不及時加強管理，在全面實施“營改增”后，公司就會面臨很大的涉稅風險。

4.給房地產開發公司帶來的風險

由于“營改增”后對房地產企業的土地成本獲取的要求更加嚴格，有些土地成本不一定能夠在銷售額中扣除，因此房地產企業合作的風險也就增加，建筑企業的稅收負擔就轉移給了房地產開發企業，稅收成本也就面臨一定的風險。而且房地產開發公司為了獲得進項稅抵扣，在選購設備和材料時渠道有所變化，成本自然會有所增加，但是由于有些廠家的問題，開具的發票不夠正規，導致無法進行進項抵扣，加大了企業的涉稅風險。實施“營改增”政策后，企業在日常的經營管理過程中會受到不同程度的戰略風險、財務風險、運營風險、市場風險及法律風險等，導致公司的經濟效益受損。

三、房地產開發公司應對“營改增”的稅收籌劃措施

1.加強對“營改增”稅收政策的理解

增加對企業管理人員的培訓工作，加強管理人員和財務人員對“營改增”稅收政策理論知識的理解，提高管理人員的專業水平和綜合素養，提前做好“營改增”房地產開發公司的稅收籌劃準備工作。加強稅務意識，高度重視各個生產環節產生的所有費用，及時索取發票。同時審核監督增值稅的發票，做好稅額抵扣工作。其主要的方式首先就是要組織房地產開發公司的管理人員研究“營改增”相關內容，透徹理解“營改增”政策，并增加和稅務機關相關工作人員的及時溝通，確保房地產開發公司能充分享受國家的稅收優惠政策。同時還應當控制好公司的庫存材料，杜絕出現原材料滯存的情況，避免出現不必要的浪費。而且還應當加強對房地產開發公司管理人員的專業知識培訓工作，提高管理人員的專業水平和綜合素養，以更好的做好稅額抵扣工作，并審核監督增值稅的發票。

2.提升財務人員的專業能力

由于“營改增”政策的實施，需要調整變化一下以前的經營流程，為了充分利用稅制改革的優勢來降低公司稅負，對財務人員的專業能力就有了更高的要求。房地產開發公司首先應當專題培訓財務人員，提高財務人員的會計核算準確性及專業素質，加強理解和掌握“營改增”政策的各項關鍵內容，熟悉稅收優惠政策，幫助財務人員更好的適應新稅制改革的相關變化。組織培訓增值稅稅務處理技能，提高在成本和收入上的核算能力，業務流程規范化，避免不必要的成本浪費。

3.選擇合適的稅收籌劃方式

應對“營改增”政策改革的主要方法是科學合理的實施稅收籌劃，以實現全面實施“營改增”后的稅負降低，達到稅后利益最大化的效果。企業管理人員應當積極學習“營改增”的相關內容，了解相關稅收優惠政策，提高對稅收籌劃的重視度，積極主動的和稅務機關工作人員溝通，結合公司自身生產經營管理的特點，合理運用國家給予房地產行業的稅收優惠政策。同時加強內部的資金管理，提前將增值稅發票加入到建設成本控制和銷售階段的整體籌劃中，科學合理的制定公司稅收籌劃方案。

4.合理選擇供應商

為了最大限度獲得進項稅額抵扣，確保“營改增”政策工作的順利進行，需要慎重考慮產品的供應商，不僅需要供應商提供的產品質量符合國家標準，而且還應當考慮稅收政策，對供貨商進行篩選。對于重要的采購項目，應當按照根據招投標的相關要求進行招標，嚴格管理招標過程，篩選合適的供應商。

5.提高增值稅專用發票的管理水平

由于管理增值稅專用發票的水平和進項抵扣稅額的多少有直接的關系，所以房地產開發公司應當根據自身實際情況，制定合理健全的增值稅發票管理制度，以提高公司對增值稅專用發票的管理的水平。而且選擇供應商時應優先選擇是一般納稅人身份的主體，合法、及時的從供應商處取得增值稅專用發票，這樣才能保證在申請進項稅額抵扣時，盡可能的減少稅務負擔。同時應當設置專門的增值稅發票管理部門，定期組織培訓和學習稅務知識，因為發票管理人員不僅需要專門保管公司的增值稅發票、開具增值稅發票，同時要對相關發票進行保存，確保發票在進行抵扣時能夠有所根據。

6.規范操作，加強風險防控，避免財務風險

“營改增”的稅制對財務核算的規范性相對較高，相關稅法規定，房地產開發公司的一般納稅人會計核算不健全，或者提供的稅務資料不準確，公司的納稅金額按照銷售額和增值稅率來進行計算，不僅進項稅額不能抵扣，而且還不能使用增值稅專用發票，因此房地產開發公司應當規范財務核算。除了要求公司大大小小所有的支出都取得進項稅工作，降低公司的資金成本投入，同時還應當結合預算，從項目的立項、取得土地、采購材料、制定合同及銷售都做好相應的稅收籌劃工作，科學合理的調控房地產項目和市場之間的供求關系，避免出現樓盤滯銷的情況。在開發的過程中，房地產開發公司還應當在實施“營改增”政策的過程中，提前做好預防措施，加強內部的管控和風險控制，及時發現問題并采取相應的解決措施，按照稅法要求規范操作，避免出現財務風險。

7.合理選擇融資方式

由于現階段房地產開發企業之間的競爭越來越激烈，導致中小型房地產開發公司的融資非常困難，甚至面臨破產。而且受到國家宏觀調控的影響，房地產開發公司在銀行的貸款受到約束，所以公司需要結合自身實際情況和“營改增”的優勢特點，選擇融資方式。

參考文獻：

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